Thị trường Bất động sản cuối năm: Sở hữu nhiều điểm tựa quan trọng, sức cầu cũng dần được cải thiện

Giá bán điều chỉnh, thị trường bước vào giai đoạn tái định vị giá trị

Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong 9 tháng năm 2026, tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường đạt 114.857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, tổng lượng hấp thụ ước đạt 32.469 sản phẩm, giảm 16%.

Diễn biến này cho thấy nguồn cung đang được bổ sung tích cực nhưng sức mua chưa theo kịp tốc độ gia tăng của sản phẩm. Sau giai đoạn giá bất động sản tăng mạnh tại nhiều khu vực, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về giá bán, khả năng chi trả và hiệu quả đầu tư trước khi đưa ra quyết định.

Sự thận trọng của khách hàng cũng khiến các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh. Thay vì đẩy nhanh tiến độ mở bán, nhiều doanh nghiệp lựa chọn kéo dài thời gian triển khai từng đợt, theo dõi phản ứng của thị trường và linh hoạt điều chỉnh chính sách hỗ trợ. Đây được xem là bước chuyển cần thiết để hoạt động bán hàng thích ứng với bối cảnh mới.

Đáng chú ý, dữ liệu quý III/2026 ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá tại nhiều phân khúc và khu vực. Với căn hộ cao tầng, giá bán tại miền Bắc giảm khoảng 15-20% so với quý II, trong khi miền Nam giảm 5-10%. Mặt bằng giá hiện dao động khoảng 45-160 triệu đồng/m² tại miền Bắc và 36-145 triệu đồng/m² tại miền Nam.

Ở phân khúc nhà thấp tầng thuộc các dự án khu đô thị, miền Bắc ghi nhận mức điều chỉnh mạnh nhất, khoảng 15-20%, với khung giá 70-280 triệu đồng/m². Tại miền Nam, giá bán dao động 50-320 triệu đồng/m², giảm khoảng 10-15% so với quý trước.

Những con số trên cho thấy thị trường đang có sự điều chỉnh đáng kể sau thời gian tăng trưởng nóng. Tuy nhiên, diễn biến giá không đồng đều giữa các khu vực và loại hình, phản ánh sự khác biệt về vị trí, chất lượng dự án, mức độ hoàn thiện hạ tầng cũng như năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam (VIREED), nhận định thị trường đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc, khu vực, thậm chí đến từng dự án và từng sản phẩm trong cùng một dự án. Đây cũng là thời điểm để bất động sản tái định vị giá trị thực.

Trong bối cảnh đó, giá bán và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với sức cạnh tranh của mỗi dự án. Những sản phẩm có mức giá phù hợp, pháp lý rõ ràng, tiến độ bảo đảm và khả năng khai thác tốt sẽ có cơ hội thu hút khách hàng, ngay cả khi thị trường chung chưa phục hồi mạnh về thanh khoản.

Ở chiều ngược lại, các sản phẩm có giá bán vượt xa giá trị sử dụng hoặc phụ thuộc lớn vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn có thể đối mặt với áp lực tiêu thụ lớn hơn. Điều này thúc đẩy doanh nghiệp xem xét lại chiến lược định giá, cơ cấu sản phẩm và phương thức tiếp cận khách hàng.

Việc giá bán điều chỉnh cũng có thể mở ra thêm cơ hội cho người mua có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư dài hạn có nền tảng tài chính vững vàng. Khi thị trường có nhiều lựa chọn hơn và người bán chủ động đưa ra các chính sách phù hợp, khách hàng có điều kiện so sánh kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền.

Dù vậy, mức giảm được ghi nhận trên thị trường không đồng nghĩa mọi sản phẩm đều giảm giá như nhau. Người mua vẫn cần đánh giá cụ thể từng dự án, tổng chi phí sở hữu, khả năng thanh toán và triển vọng khai thác thay vì chỉ dựa vào mức điều chỉnh chung của từng phân khúc.

Đầu tư công, tháo gỡ pháp lý và chính sách bán hàng tạo điểm tựa cuối năm

Dù thanh khoản chững lại, các chủ đầu tư không dừng kế hoạch bán hàng mà đang chuyển sang phương thức triển khai thận trọng và linh hoạt hơn. Việc kéo dài thời gian mở bán giúp doanh nghiệp có thêm cơ sở đánh giá sức cầu, đồng thời điều chỉnh cơ chế hỗ trợ theo khả năng tài chính và nhu cầu của từng nhóm khách hàng.

Một trong những giải pháp được áp dụng là giãn tiến độ thanh toán, giúp người mua phân bổ dòng tiền theo từng giai đoạn thay vì phải chuẩn bị nguồn vốn lớn trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó, sự hợp tác giữa doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng để triển khai các gói tín dụng ưu đãi cũng góp phần mở rộng khả năng tiếp cận vốn của khách hàng đủ điều kiện.

Những chính sách này có ý nghĩa trong bối cảnh giá nhà vẫn ở mức cao so với thu nhập của nhiều hộ gia đình. Khi áp lực thanh toán ban đầu được giảm bớt và tiến độ trả tiền linh hoạt hơn, người mua có thể chủ động lập kế hoạch tài chính, còn chủ đầu tư có thêm công cụ để cải thiện sức hấp thụ.

Tuy nhiên, hiệu quả của các gói hỗ trợ cần được nhìn nhận trên tổng chi phí vay và khả năng trả nợ dài hạn. Đối với khách hàng, ưu đãi lãi suất trong một khoảng thời gian nhất định chỉ thực sự có lợi khi phù hợp với dòng tiền và không tạo ra áp lực quá lớn sau khi thời gian ưu đãi kết thúc.

Theo bà Phạm Thị Miền, thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2026 tiếp tục có nhiều điểm tựa quan trọng từ kinh tế vĩ mô. Trước hết là định hướng thúc đẩy các trụ cột tăng trưởng của Chính phủ, trong đó đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa và mở rộng hoạt động công nghiệp - dịch vụ có thể tạo hiệu ứng lan tỏa đến nhu cầu nhà ở.

Khi các dự án hạ tầng được triển khai và khả năng kết nối giữa các khu vực được cải thiện, không gian phát triển đô thị có thể tiếp tục mở rộng. Những khu vực gắn với các tuyến giao thông mới, trung tâm công nghiệp, dịch vụ và việc làm có thêm điều kiện thu hút dân cư, từ đó hình thành nhu cầu đối với nhà ở và các dịch vụ đi kèm.

Đây là động lực có ý nghĩa trong dài hạn, bởi nhu cầu bất động sản không chỉ phụ thuộc vào hoạt động đầu tư mà còn gắn với quá trình dịch chuyển dân cư, phát triển kinh tế và thay đổi cấu trúc đô thị. Tuy nhiên, mức độ hưởng lợi sẽ khác nhau tùy theo tiến độ hạ tầng, khả năng kết nối thực tế và sự phù hợp giữa nguồn cung với nhu cầu tại từng địa bàn.

Một điểm tựa khác đến từ quá trình hoàn thiện thể chế và tháo gỡ các vướng mắc pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Khi các điểm nghẽn từng bước được giải quyết, nguồn lực đất đai và đầu tư có thêm cơ hội được đưa vào khai thác, hỗ trợ quá trình triển khai dự án và bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Cùng với đó, định hướng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực được kỳ vọng góp phần cân bằng cơ cấu nguồn cung. Thị trường có thêm các lựa chọn phù hợp với nhiều nhóm thu nhập sẽ tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định hơn, thay vì phụ thuộc quá lớn vào những sản phẩm giá trị cao.

Một yếu tố đáng chú ý nữa là triển vọng mặt bằng giá ổn định hơn khi nguồn cung được cải thiện và cạnh tranh giữa các chủ đầu tư gia tăng. Trong điều kiện người mua có nhiều lựa chọn, doanh nghiệp sẽ phải chú trọng hơn đến chất lượng sản phẩm, chính sách thanh toán và giá trị thực tế mà dự án mang lại. Điều này góp phần hạn chế khả năng tăng giá nóng trên diện rộng, dù diễn biến cụ thể vẫn phụ thuộc vào cung cầu và đặc điểm của từng thị trường.

Nhìn chung, thị trường bất động sản cuối năm 2026 đang đối mặt với thách thức về thanh khoản, nhưng không thiếu những yếu tố hỗ trợ cho giai đoạn tiếp theo. Giá bán điều chỉnh, chiến lược kinh doanh linh hoạt hơn và sự phân hóa rõ nét đang thúc đẩy quá trình sàng lọc, qua đó tạo điều kiện để thị trường hướng đến những sản phẩm có giá trị thực và phù hợp hơn với khả năng chi trả.

Trong ngắn hạn, sức mua có thể chưa phục hồi đồng đều giữa các phân khúc. Tuy nhiên, nếu các động lực từ đầu tư công, hạ tầng, hoàn thiện pháp lý và cơ cấu nguồn cung tiếp tục được phát huy, thị trường sẽ có thêm nền tảng để duy trì sự ổn định. Cơ hội trong giai đoạn cuối năm vì thế không chỉ nằm ở khả năng giá tăng trở lại, mà còn ở việc lựa chọn đúng sản phẩm, đúng nhu cầu và có phương án tài chính an toàn.