Thị trường bất động sản: Chờ giá giảm sâu là “bất khả thi”

Chờ “giá giảm sâu” là rất khó

Trong giai đoạn thị trường trầm lắng 2022–2024, rất nhiều người tin rằng bất động sản sẽ bước vào chu kỳ giảm giá mạnh như từng xảy ra ở một số quốc gia sau khủng hoảng tài chính. Tâm lý “chờ đáy” lan rộng, khiến không ít người trì hoãn kế hoạch mua nhà với kỳ vọng giá sẽ giảm thêm 20–30%.

Tuy nhiên, diễn biến thực tế lại đi theo một hướng khác. Thị trường có thể chững lại, thanh khoản suy giảm, giao dịch ít hơn, nhưng giá nhà ở – đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM – hầu như không giảm sâu. Thậm chí nhiều phân khúc vẫn tăng nhẹ theo từng năm.

Nguyên nhân cốt lõi nằm ở sự mất cân đối cung – cầu kéo dài nhiều năm. Dù thị trường khó khăn, nguồn cung nhà ở mới vẫn khan hiếm do vướng pháp lý, chi phí đất tăng cao và quy trình phát triển dự án kéo dài. Khi nguồn cung không tăng đáng kể, giá khó có thể giảm mạnh trong dài hạn.

Báo cáo của Bộ Xây dựng nhiều lần nhấn mạnh: nguồn cung nhà ở thương mại, đặc biệt phân khúc trung cấp và bình dân, đang thiếu hụt nghiêm trọng. Đây chính là yếu tố khiến kỳ vọng “giá giảm sâu” trở nên thiếu thực tế.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục được duy trì ở mức cao do chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh theo bảng giá đất mới, nhiều dự án triển khai trở lại sau khi được gỡ vướng có chi phí vốn tăng; nhưng tốc độ tăng chậm lại khi có sự cạnh tranh về giá và chính sách bán hàng giữa các chủ đầu tư.

Giá bán trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng tăng nhưng ghi nhận sự phân hóa và giao dịch diễn ra rất chọn lọc. Trong khi mặt bằng giá tại khu vực miền Nam vẫn duy trì đà tăng ổn định, thì tại miền Bắc, sau giai đoạn tăng "nóng" ở một số thị trường, áp lực từ nguồn cung dự kiến gia tăng mạnh khiến giá bán bắt đầu chững lại.

Tuy nhiên, xu hướng tăng vẫn sẽ tiếp diễn theo hướng có chọn lọc, tập trung vào các dự án giá phù hợp, khả năng kết nối giao thông thuận tiện, phát triển theo mô hình TOD, đã hình thành hạ tầng và hệ thống tiện ích cơ bản, đủ sức thu hút nhu cầu ở thực.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Vietnam cho biết, có 3 nguyên nhân chính khiến giá căn hộ khó giảm.

Trước hết, bất động sản là thị trường có độ trễ lớn. Khi thị trường suy yếu, dấu hiệu dễ thấy nhất thường là thanh khoản giảm mạnh, trong khi giá chưa điều chỉnh ngay lập tức. Việc giảm giá thường chỉ xảy ra cục bộ ở một số dự án hoặc trong các trường hợp cần bán gấp.

Thứ hai, nguồn cung căn hộ trong nhiều năm qua khá hạn chế do vướng mắc pháp lý và số lượng dự án mới được triển khai không nhiều. Khi nguồn cung khan hiếm, các chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc điều chỉnh tăng, khiến khả năng giảm sâu của thị trường trở nên khó xảy ra.

Thứ ba, phần lớn người nắm giữ bất động sản không chịu áp lực tài chính quá lớn. Nhiều chủ nhà không vay vốn ngân hàng, vì vậy họ có xu hướng giữ tài sản chờ thời điểm thuận lợi hơn thay vì bán ra với mức giá thấp.

Người mua nhà nên hành động gì?

Khi việc chờ giá bất động sản giảm sâu không còn là chiến lược khả thi, câu hỏi quan trọng nhất với người mua lúc này không phải là “có nên mua hay không” mà là “nên hành động như thế nào để mua đúng và an toàn”.

Trước hết, người mua cần chuyển từ tâm lý quan sát sang tâm thế chuẩn bị chủ động. Điều này bắt đầu bằng việc đánh giá lại sức khỏe tài chính cá nhân một cách thực tế và chi tiết: tổng thu nhập ổn định hàng tháng, các khoản chi cố định, khoản tiết kiệm hiện có và khả năng trả nợ trong dài hạn.

Bước tiếp theo là xác định rõ mục tiêu mua nhà: mua để ở, mua để tích sản dài hạn hay kết hợp vừa ở vừa đầu tư. Khi mục tiêu rõ ràng, tiêu chí chọn sản phẩm sẽ cụ thể hơn, giúp tránh bị cuốn theo quảng cáo hay tâm lý đám đông. Với người mua ở thực, yếu tố quan trọng nhất là vị trí gắn với công việc và chất lượng sống: thời gian di chuyển, hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện, tiện ích thiết yếu.

Một hành động quan trọng khác là tận dụng giai đoạn thị trường trầm lắng để thương lượng. Khi giao dịch chưa sôi động, người mua thường có nhiều lợi thế hơn so với giai đoạn sốt nóng: chủ đầu tư sẵn sàng đưa ra chính sách giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu hoặc tặng thêm tiện ích.

Bên cạnh đó, việc theo dõi chu kỳ lãi suất là yếu tố không thể bỏ qua. Lãi suất thấp giúp giảm đáng kể tổng chi phí vay trong 15–25 năm, thậm chí tác động lớn hơn cả mức giảm giá của bất động sản. Vì vậy, người mua nên cân nhắc xuống tiền khi lãi suất ổn định ở mức hợp lý, thay vì chờ đợi giá giảm mà bỏ lỡ giai đoạn chi phí vốn thuận lợi.

Cuối cùng, điều quan trọng nhất là giữ kỷ luật tài chính và tầm nhìn dài hạn. Bất động sản không phải cuộc chơi “mua hôm nay – lãi ngày mai”, mà là quá trình tích lũy tài sản theo thời gian. Người mua hành động sớm, chuẩn bị kỹ và lựa chọn thận trọng thường sẽ có lợi thế lớn hơn những người chờ đợi cơ hội hoàn hảo nhưng không bao giờ bắt đầu.

TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, người tiêu dùng lúc này cần phải là "người tiêu dùng thông minh". Thay vì chờ đợi giá giảm sâu – một điều rất khó xảy ra nhanh chóng, họ nên điều chỉnh hành vi và địa bàn tiếp cận. Quan trọng nhất là phải gắn chặt với những chủ đầu tư có năng lực thực sự, có khả năng hoàn thiện và bàn giao sản phẩm.

Việc chọn đúng chủ đầu tư và đúng thời điểm sẽ giúp người mua dễ dàng tiếp cận tín dụng với lãi suất phù hợp hơn.