Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phát triển mới, không còn chỗ cho đầu tư ăn xổi

Không còn chỗ cho đầu tư ăn xổi

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc sáp nhập 34 tỉnh, thành đã tạo bước ngoặt quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam, từ cấu trúc thị trường, dòng vốn đầu tư đến hành vi của nhà đầu tư.

“Bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới với cả cơ hội mở rộng lẫn thách thức”, ông Đính nói.

Bức tranh tổng thể thị trường bất động sản năm 2025 cho thấy nhiều tín hiệu tích cực. Nguồn cung tăng mạnh, ghi nhận mức cao nhất kể từ năm 2020, khi hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và quay trở lại thị trường. Giao dịch phục hồi rõ rệt, tiệm cận giai đoạn phát triển ổn định trước năm 2020. Giá bất động sản có xu hướng tăng mạnh đầu năm nhưng đã chững lại vào giữa năm và đang được kiểm soát tốt hơn nhờ sự điều tiết của Nhà nước.

Việc sáp nhập 34 tỉnh, thành đã hình thành những thị trường bất động sản quy mô lớn như TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Lâm Đồng... Qua đó, các “cơn sóng” đầu cơ ngắn hạn bị đứt gãy, tốc độ tăng giá phi mã được chặn lại, thay vào đó là xu hướng phát triển ổn định và dài hạn hơn.

Đáng chú ý, đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ, tạo lực đẩy cho cầu đầu tư bất động sản, trong khi dòng vốn tín dụng đạt mức kỷ lục hơn 4 triệu tỷ đồng, riêng lĩnh vực bất động sản khoảng 1.8 triệu tỷ đồng. Sáu tháng cuối năm 2025 ghi nhận tới 63% tổng lượng giao dịch cả năm, cho thấy niềm tin thị trường được cải thiện rõ rệt.

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản đứng trước nhiều cơ hội khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số được đặt ra, dòng vốn tiếp tục được duy trì với chính sách tiền tệ linh hoạt, các mô hình đô thị mới như đô thị nén, đô thị gắn với giao thông (TOD) được ưu tiên phát triển.

Tuy nhiên, thách thức vẫn hiện hữu, từ cơ cấu nguồn cung thiên về phân khúc giá cao, áp lực chi phí đầu vào, đến sự phụ thuộc lớn vào tín dụng.

“Thị trường sẽ không còn chỗ cho đầu tư ăn xổi. Giai đoạn tới đòi hỏi các chủ thể phải chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn và tuân thủ nghiêm kỷ cương thị trường trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số”, TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Thị trường sẽ phát triển ổn định, không còn “tăng nóng”

Các chuyên gia đánh giá năm 2026, thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng ổn định, bền vững hơn và tập trung vào nhu cầu thực tế, dù vẫn tồn tại một số rủi ro cần theo dõi chặt chẽ.

Đánh giá về thị trường bất động sản 2026, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định: "Năm 2025 là năm tạo nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2026, song vẫn còn những hạn chế như thiếu nhà ở giá phù hợp, giá bất động sản cao so với thu nhập và hệ thống thông tin thị trường chưa đồng bộ".

Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội đánh giá, năm 2026 được kỳ vọng là năm thị trường bất động sản Việt Nam bước vào một chu kỳ mới ổn định hơn và có tính chọn lọc cao hơn, với sự tham gia tích cực của các chủ đầu tư, nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và người mua có nhu cầu thực.

Theo bà An, nguồn cung duy trì phong phú và đa dạng ở các phân khúc và vị trí địa lý. Tuy nhiên, nguồn cung cải thiện kéo theo cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút người mua và khách thuê, buộc các doanh nghiệp phải tái cấu trúc sản phẩm, nâng cao chất lượng sản phẩm, chính sách bán hàng và chiến lược vận hành. Đồng thời, chi phí phát triển dự án cũng gia tăng đáng kể, tạo thêm áp lực lên biên lợi nhuận và hiệu quả đầu tư.

Bà An cho biết, nguồn cung mạnh mẽ không chỉ ở Hà Nội mà còn ở các tỉnh thành lân cận có thể dẫn đến nguy cơ cung vượt cầu nếu sức cầu không tăng tương ứng, dẫn đến rủi ro tồn kho và áp lực giảm giá ở một số phân khúc. Bên cạnh đó, nguồn cung mới vẫn đang có xu hướng tập trung nhiều hơn ở phân khúc cao cấp trở lên, làm gia tăng khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở của nhóm người trẻ và nhóm người có thu nhập dưới trung bình.

Trước bối cảnh nguồn cung phong phú và diễn biến kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động, tâm lý người mua và nhà đầu tư trở nên vững vàng nhưng cũng thận trọng hơn, ưu tiên các sản phẩm có tiềm năng tăng giá, pháp lý rõ ràng và dòng tiền ổn định.

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc GP.Invest, thị trường bất động sản 2026 sẽ cạnh tranh quyết liệt. Bởi, từ năm 2025, hàng loạt dự án được chuẩn bị triển khai, và đến năm 2026 số lượng sản phẩm tung ra thị trường sẽ rất lớn.

Tiếp đến, thị trường bất động sản năm 2026 có 2 yếu tố rủi ro. Một là giá đất rất mờ ảo, khả năng sẽ đẩy giá bất động sản tăng cao. Thứ hai, nguy cơ hơn là lãi suất ngân hàng lên quá cao.

"Cả người mua nhà lẫn người bán nhà đều cần đến tín dụng. Lãi suất tăng sẽ đội giá thành giá bán lên, khiến thanh khoản giảm, thị trường trầm lắng. Bởi số người không cần đến tiền ngân hàng để mua nhà rất ít. Còn đại đa số vẫn phải vay ngân hàng. Chỉ trong khoảng 1,5 tháng vừa qua, lãi suất hỗ trợ cho người mua nhà đầu tiên của doanh nghiệp chúng tôi đã bị tăng 2%. Nếu không có các giải pháp rất có thể đến tháng 2-3/2026, lãi suất vay mua nhà có thể lên đến 10%", ông Hiệp nói.