Thị trường bất động sản 2026: Nhà gần ga metro 400–500m lên ngôi

Nhìn từ bức tranh vĩ mô, ông Quốc Anh cho rằng năm 2026 mang nhiều nét khác so với chu kỳ tăng nóng trước đây. Lãi suất toàn cầu, đặc biệt là của Fed, đã đi qua đỉnh và đang trong xu hướng giảm, trong khi lạm phát trong nước được kiểm soát quanh mức hơn 3%. Tuy vậy, mặt bằng lãi suất vẫn là biến số nhạy cảm, có tác động trực tiếp tới tâm lý và hành vi của nhà đầu tư. Khảo sát cho thấy, phần lớn thị trường đánh giá năm 2026 ở trạng thái ổn định đến tích cực, song vẫn dè chừng trước những biến động ngắn và trung hạn.

Một thay đổi đáng chú ý nằm ở cấu trúc dòng tiền. Nếu giai đoạn 2021–2022 chứng kiến dòng vốn đổ mạnh vào đất nền đầu cơ với tỷ lệ sử dụng đòn bẩy cao, thì hiện nay thị trường đã thận trọng hơn rõ rệt. Dòng tiền đang dịch chuyển về các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và tạo dòng tiền ổn định, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Sự phân hóa này thể hiện rất rõ giữa hai thị trường lớn nhất cả nước. Tại Hà Nội, giá nhà đã tăng gần gấp đôi trong giai đoạn 2023–2025, đưa mặt bằng giá lên mức cao, khiến dư địa tăng trong năm 2026 trở nên hạn hẹp. Ngược lại, TP.HCM ghi nhận mức tăng giá khiêm tốn hơn nhiều trong cùng giai đoạn, đồng thời lượng quan tâm chỉ thực sự phục hồi từ đầu năm 2025. Theo ông Quốc Anh, điều này mở ra khả năng thị trường phía Nam sẽ có tốc độ cải thiện tốt hơn trong năm 2026, trong khi Hà Nội nhiều khả năng đi ngang và chọn lọc kỹ hơn về thanh khoản.

Ở góc độ dài hạn, động lực quan trọng nhất của thị trường vẫn là đầu tư công và phát triển hạ tầng. Năm 2026, giải ngân đầu tư công được kỳ vọng ở mức cao, tạo lực đẩy cho nền kinh tế và bất động sản, nhưng không dàn trải. Lợi ích sẽ tập trung vào những khu vực gắn với hạ tầng lớn, có tiến độ thực và nhu cầu thực, thay vì các địa bàn thuần đầu cơ.

Trong bức tranh đó, hạ tầng metro nổi lên như một “nam châm” hút dòng tiền. Dữ liệu cho thấy bất động sản quanh các tuyến metro có thể tăng giá 25–40% trước và sau khi hạ tầng đi vào vận hành. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Anh, vị trí tối ưu không phải là bám sát nhà ga, mà là khoảng cách 400–500m. Đây là bán kính vừa đủ để hưởng lợi từ giao thông công cộng, vừa đảm bảo không gian sống, dễ ở, dễ cho thuê và thanh khoản bền vững trong dài hạn.

Cùng với metro, các tuyến vành đai tại Hà Nội và TP.HCM, cũng như định hướng phát triển đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, được kỳ vọng sẽ tái định hình dòng chảy đô thị và tạo ra các cực tăng trưởng mới. Theo dữ liệu tìm kiếm, những địa bàn hưởng lợi rõ nét gồm các đô thị vệ tinh quanh TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai; các khu vực vành đai, phía Đông và phía Tây Hà Nội; cùng một số trung tâm kinh tế biển và đô thị vệ tinh khác.

Ở chiều ngược lại, các phân khúc mang tính đầu cơ cao như đất nền tỉnh xa trung tâm hay bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có nhiều động lực để đảo chiều. Theo ông Quốc Anh, đây là những loại hình chỉ sôi động khi nhà đầu tư thực sự dư dả và tâm lý hưng phấn, điều chưa xuất hiện trong bối cảnh hiện nay.

Về phía người mua, tâm lý thị trường cũng đã thay đổi rõ rệt. Người mua ngày càng khó tính, ra quyết định dựa trên dữ liệu và ưu tiên giá trị sử dụng thực. Nhu cầu ở thực tiếp tục là “lõi” của thị trường, trong khi chất lượng sống, môi trường xanh và uy tín chủ đầu tư trở thành yếu tố then chốt. Khảo sát cho thấy nhiều người sẵn sàng trả thêm 5–10% để đổi lấy không gian sống tốt hơn.

Trong bối cảnh dòng tiền phân tán sang vàng, chứng khoán và trái phiếu, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng bất động sản vẫn giữ vai trò là kênh tích lũy dài hạn và chống lạm phát, nhưng sẽ không hút vốn theo kiểu ồ ạt. Chiến lược phù hợp hơn là phân bổ tài sản cân bằng, trong đó bất động sản tập trung vào các sản phẩm tạo dòng tiền, gắn với hạ tầng và nhu cầu ở thực.

Tóm lại, năm 2026 sẽ là giai đoạn bất động sản quay về giá trị cốt lõi. Dòng tiền không còn chạy theo đám đông, mà tìm đến những vị trí có nền tảng bền vững. Trong đó, bất động sản nằm trong bán kính 400–500m quanh các ga metro được xem là “điểm rơi” đáng chú ý, vừa đáp ứng nhu cầu ở, vừa đảm bảo khả năng cho thuê và thanh khoản dài hạn – một lựa chọn mang tính phòng thủ nhưng có chiều sâu cho nhà đầu tư.