Thận trọng khi coi bất động sản là kênh đầu tư dài hạn

Tại hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản năm 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?” tổ chức mới đây tại Hà Nội, các nhà quản lý và chuyên gia cho rằng thị trường địa ốc đang đứng trước giai đoạn sôi động hơn về nguồn cung, nhưng tâm thế chung của nhà đầu tư vẫn là dè dặt, khi chính sách tín dụng được điều tiết theo hướng bền vững, tránh lặp lại chu kỳ tăng trưởng nóng.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, năm 2026 được kỳ vọng đánh dấu sự trở lại rõ nét của thị trường khi hàng trăm dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động. Nguồn cung nhà ở có thể tăng gấp 2–3 lần so với năm 2025, tương đương khoảng 200.000–300.000 sản phẩm mới. Tuy nhiên, ông Đính lưu ý, dù nhu cầu được cải thiện, tốc độ phục hồi của cầu vẫn chậm hơn cung, khiến mức độ cạnh tranh trên thị trường ngày càng gay gắt.

Trong bối cảnh đó, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác dòng tiền ổn định sẽ chiếm ưu thế, trong khi những sản phẩm mang tính đầu cơ ngắn hạn dần mất sức hút.

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính của Chính phủ, cho rằng mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao trong năm 2026 không đồng nghĩa với khả năng tăng giá mạnh của bất động sản. Khi nguồn cung nhà ở đang tăng nhanh hơn cầu, mặt bằng giá có thể chững lại, song bất động sản vẫn là kênh tích lũy giá trị dài hạn nếu nền kinh tế duy trì được đà tăng trưởng bền vững.

Sáu nhóm chính sách định hình thị trường năm 2026

Phân tích sâu hơn về triển vọng thị trường, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết năm 2026 sẽ chịu tác động trực tiếp từ sáu nhóm chính sách lớn đã được ban hành trong thời gian qua.

Trước hết là đột phá về thể chế nhà ở xã hội. Nghị quyết số 201/2025/QH15 cùng các nghị định hướng dẫn đã chuyển mạnh từ cơ chế quản lý chặt đầu vào sang trao quyền chủ động cho chủ đầu tư gắn với hậu kiểm, qua đó rút ngắn thời gian triển khai dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp.

Thứ hai là việc tháo gỡ các vướng mắc về đầu tư xây dựng và quy hoạch thông qua Luật Xây dựng sửa đổi (Luật số 135/2025/QH15), giúp giảm chi phí tuân thủ pháp luật, hạn chế tình trạng chồng chéo và đẩy nhanh tiến độ dự án.

Thứ ba, hoàn thiện thể chế đất đai tiếp tục đóng vai trò then chốt. Nhiều chính sách ban hành trong năm 2025, tiêu biểu là Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 76/2025/NĐ-CP, đã tập trung tháo gỡ các dự án tồn đọng, qua đó giải phóng nguồn lực đất đai và bổ sung nguồn cung thực chất cho thị trường.

Thứ tư là khơi thông dòng vốn và tín dụng. Việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia theo Nghị định số 302/2025/NĐ-CP và các quy định xử lý nợ xấu liên quan đến bất động sản được kỳ vọng giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp, đồng thời lành mạnh hóa thị trường tín dụng.

Bên cạnh đó, chính sách phân cấp, phân quyền được đẩy mạnh thông qua các Nghị định 140 và 144/2025/NĐ-CP, tạo điều kiện cho địa phương chủ động hơn trong quản lý và triển khai dự án. Cuối cùng là nỗ lực minh bạch hóa thị trường thông qua Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở, bất động sản, nhằm hạn chế đầu cơ và thao túng giá.

Theo ông Hưng, các chính sách này phản ánh sự chuyển dịch từ tư duy “quản lý chặt thủ tục” sang “quản lý hiệu quả nguồn lực”, đóng vai trò then chốt trong việc củng cố niềm tin và tạo nền tảng phục hồi cho thị trường.

Hành lang pháp lý dần hoàn thiện

Một điểm nhấn đáng chú ý khác là Nghị quyết số 254/2025/QH15, được Quốc hội thông qua cuối năm 2025, với các cơ chế đột phá trong xử lý vướng mắc giải phóng mặt bằng. Theo đó, đối với các dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu nhà đầu tư đã đạt được 50% diện tích hoặc 75% sự đồng thuận của người sử dụng đất, Hội đồng nhân dân có thể xem xét thu hồi phần diện tích còn lại.

Theo bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), đây là giải pháp quan trọng để tháo gỡ các dự án “đắp chiếu” nhiều năm do không thể thỏa thuận với một số ít hộ dân, song việc áp dụng vẫn cần được cân nhắc thận trọng nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan.

Cùng với đó, các quy định mới đã mở rộng điều kiện tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư, cho phép nhận chuyển nhượng nhiều loại đất khác nhau thay vì chỉ giới hạn ở đất ở như trước. Việc đơn giản hóa phương thức xác định giá đất, thông qua áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất trong nhiều trường hợp, cũng giúp rút ngắn thủ tục và giảm chi phí tuân thủ.

Với hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản ngày càng được hoàn thiện, cùng các nghị quyết thí điểm tháo gỡ điểm nghẽn, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ có đủ điều kiện để phục hồi rõ nét và phát triển theo hướng ổn định, bền vững hơn từ năm 2026.