Tăng tốc làm nhà ở xã hội, thị trường đón kỳ vọng mới

Mới đây, Tập đoàn Hoa Sen đăng ký đầu tư hai dự án nhà ở xã hội tại Đồng Nai. Một dự án quy mô 478 căn tại TP Biên Hòa (cũ) với tổng vốn hơn 700 tỷ đồng; dự án còn lại khoảng 1.800 căn tại huyện Nhơn Trạch (cũ), vốn đầu tư trên 1.000 tỷ đồng.

Động thái này diễn ra trong bối cảnh chính sách phát triển nhà ở xã hội đang dần thông thoáng hơn, đặc biệt mức lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư được điều chỉnh từ 10% lên 13%. Thông tin Hoa Sen tham gia lĩnh vực này đã được đề cập từ giữa năm trước, song việc chính thức đăng ký triển khai đầu năm 2026 cho thấy doanh nghiệp đang tái khởi động mảng bất động sản sau giai đoạn các dự án thương mại – dịch vụ chưa đạt hiệu quả như kỳ vọng.

Không riêng Hoa Sen, nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng đang tăng tốc với phân khúc này. Hai thành viên trong hệ sinh thái Tập đoàn Thành Thành Công là TTC Land và TTC IZ đã khởi công khu nhà ở xã hội gần 1.200 căn tại dự án Khu dân cư Thành Thành Công, tỉnh Tây Ninh vào cuối năm 2025.

Tại địa phương này, Trần Anh Group cũng điều chỉnh chiến lược. Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất 38ha tại Khu công nghiệp Đức Hòa 3, ban đầu định phát triển nhà ở thương mại nhưng sau đó dành 17ha cho nhà ở xã hội, nhằm đáp ứng nhu cầu an cư của công nhân tại Tây Ninh và khu vực lân cận như Củ Chi, Hóc Môn.

Trong khi đó, Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh đặt mục tiêu nâng tổng số căn nhà ở xã hội từ 18.500 lên 50.000 căn vào năm 2028. Riêng ba dự án tại Đồng Nai dự kiến sẽ đồng loạt ra hàng trong năm tới.

Ở nhóm doanh nghiệp xây dựng, Tổng công ty Xây dựng số 1 (CC1) cũng công bố tái cơ cấu, mở rộng sang mảng nhà ở xã hội, tập trung tìm quỹ đất tại các trung tâm công nghiệp như Đồng Nai và TP HCM. Thị trường đồng thời ghi nhận sự hiện diện của những tên tuổi lớn như Vingroup, Nam Long, Phú Đông Group.

Cơ hội từ khoảng trống cung – cầu

Việc nhiều doanh nghiệp dịch chuyển sang nhà ở xã hội phần nào phản ánh thực trạng lệch pha cung – cầu trên thị trường. Trong khi phân khúc trung và cao cấp có dấu hiệu dư thừa, nguồn cung nhà ở bình dân, “vừa túi tiền” lại khan hiếm kéo dài.

Cùng với đó, sự chỉ đạo quyết liệt từ Chính phủ và các bộ, ngành – đặc biệt là vai trò của Bộ Xây dựng – đã từng bước tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục, quỹ đất và cơ chế lợi nhuận. Điều này giúp bài toán tài chính của chủ đầu tư trở nên khả thi hơn.

Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 696 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với quy mô 637.048 căn. Trong đó, 380 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư (388.090 căn), 151 dự án đang xây dựng (132.616 căn) và 165 dự án đã hoàn thành (116.342 căn). Dù vậy, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 60% mục tiêu hơn 1,06 triệu căn theo Đề án phát triển nhà ở xã hội đến năm 2025.

Thách thức vẫn hiện hữu

Triển vọng được đánh giá tích cực, song giới chuyên gia cho rằng bài toán phát triển nhà ở xã hội vẫn còn nhiều điểm nghẽn.

Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) chỉ ra nghịch lý: nhu cầu lớn nhưng một số dự án hoàn thành lại tiêu thụ chậm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ quy hoạch quỹ đất chưa hợp lý, nhiều dự án đặt ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng giao thông hạn chế, thiếu trường học, bệnh viện và tách biệt nơi làm việc của người lao động.

Ngoài ra, quy định khống chế chi phí bán hàng ở mức 2% cũng khiến doanh nghiệp gặp khó trong hoạt động truyền thông, tiếp cận đúng nhóm khách hàng đủ điều kiện mua.

Theo TS Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, tại nhiều quốc gia phát triển, nhà ở xã hội được xem là trách nhiệm của Chính phủ. Ông đề xuất cần quy hoạch lại quỹ đất gắn với các vùng đô thị – công nghiệp, đồng thời phát triển mô hình cho thuê dài hạn hoặc thuê mua. Song song, cơ chế kiểm soát chuyển nhượng cần được siết chặt để đảm bảo nhà ở xã hội đến đúng đối tượng thụ hưởng.

Rõ ràng, sự nhập cuộc mạnh mẽ của doanh nghiệp đang mở ra kỳ vọng mới cho phân khúc này. Tuy nhiên, để hoàn thành mục tiêu đề ra và tránh lặp lại những nghịch lý cung – cầu, thị trường vẫn cần thêm những bước đi đồng bộ từ chính sách đến quy hoạch và tổ chức thực thi.