Tác động của Bảng giá đất mới đến thị trường bất động sản: Giá tăng nhưng không đồng đều

Tác động đa chiều

Trong nhiều năm, bảng giá đất thường thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế trên thị trường, có nơi chỉ bằng 30–60%. Khoảng chênh lệch này tạo ra không ít hệ lụy: thất thu ngân sách, méo mó giá trị tài sản, phát sinh cơ chế “xin – cho” trong bồi thường, giao đất và tính tiền sử dụng đất.

Bảng giá đất mới được xây dựng theo hướng tiệm cận giá thị trường được kỳ vọng sẽ thu hẹp khoảng cách này. Về mặt nguyên tắc, đây là bước đi cần thiết nhằm minh bạch hóa thị trường, đảm bảo công bằng giữa Nhà nước – doanh nghiệp – người dân. Tuy nhiên, khi “giá đất Nhà nước” tăng lên đáng kể, tác động không chỉ dừng lại ở khía cạnh quản lý mà còn lan rộng tới toàn bộ hệ sinh thái BĐS.

Tác động rõ nét nhất của bảng giá đất mới là việc chi phí đất đai trong cơ cấu giá thành dự án tăng lên. Đối với các dự án nhà ở thương mại, tiền sử dụng đất thường chiếm từ 15–30% tổng chi phí đầu tư, thậm chí cao hơn tại các đô thị lớn. Khi bảng giá đất điều chỉnh tăng, nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp cũng tăng tương ứng.

Điều này đặt các chủ đầu tư trước bài toán khó: либо chấp nhận giảm biên lợi nhuận, либо buộc phải điều chỉnh giá bán. Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn cao, thủ tục pháp lý kéo dài và sức mua thị trường chưa phục hồi mạnh, việc “gánh” thêm chi phí đất đai khiến không ít doanh nghiệp thận trọng hơn khi triển khai dự án mới. Nguồn cung vì thế có nguy cơ bị ảnh hưởng trong ngắn hạn, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền – vốn có biên lợi nhuận thấp.’

Một lo ngại lớn đặt ra là bảng giá đất mới sẽ đẩy giá nhà ở tăng cao hơn, gây thêm áp lực cho người mua nhà. Trên thực tế, tác động này là có, nhưng không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường.

Tại các khu vực trung tâm, nơi giá thị trường đã ở mức rất cao so với bảng giá cũ, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ khiến chi phí đầu vào tăng đáng kể. Điều này có thể khiến giá nhà sơ cấp khó giảm, thậm chí tăng thêm trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, ở những khu vực vùng ven, nơi giá đất còn “dư địa” và thị trường đang trong giai đoạn điều chỉnh, khả năng tăng giá mạnh là không cao, bởi sức cầu thực vẫn là yếu tố quyết định.

Thực tế, tại TP.HCM cũ, bảng giá mới không tăng quá mạnh do trước đó đã khá sát thị trường. Trong khi đó, một số tỉnh, thành trước đây như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Hải Phòng, Đồng Nai hay Hưng Yên ghi nhận mức điều chỉnh tăng đáng kể, thu hẹp khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá mua bán thực tế.

Người dân cũng vừa lợi, vừa lo

Việc bảng giá đất tăng mang lại những tác động hai chiều. Với người dân, mức giá sát thị trường giúp nâng cao quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất, đặc biệt trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, đi kèm với đó là nghĩa vụ tài chính tăng lên, như tiền sử dụng đất, thuế, lệ phí khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Trong khi đó, với giới đầu tư, bảng giá đất mới được xem là một “bộ lọc” quan trọng. Khi chi phí nắm giữ đất tăng lên, biên lợi nhuận của các thương vụ lướt sóng bị thu hẹp đáng kể. Điều này khiến các chiến lược đầu cơ ngắn hạn, dựa trên kỳ vọng tăng giá đất nhanh, trở nên rủi ro hơn.

Ngược lại, các nhà đầu tư dài hạn, hướng tới giá trị khai thác thực của BĐS như cho thuê, phát triển dự án bài bản hoặc hưởng lợi từ hạ tầng, sẽ có lợi thế hơn. Thị trường vì thế có xu hướng chuyển dịch từ “đánh sóng” sang “đánh giá trị”, góp phần giảm thiểu tình trạng sốt đất ảo – vốn là vấn đề nhức nhối trong nhiều năm qua.

Đối với doanh nghiệp, chi phí đầu vào liên quan đến đất đai sẽ cao hơn, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành dự án và giá bán bất động sản. Dù vậy, các chuyên gia cho rằng về lâu dài, bảng giá đất sát thực tế sẽ góp phần tạo môi trường đầu tư minh bạch, công bằng hơn, hạn chế thất thu ngân sách và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.

Nhìn chung, về dài hạn, bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ góp phần định hình một thị trường BĐS minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn. Khi giá đất Nhà nước tiệm cận giá thị trường, các quyết định đầu tư sẽ dựa nhiều hơn vào hiệu quả thực tế thay vì kỳ vọng chênh lệch chính sách. Điều này không chỉ giúp hạn chế đầu cơ mà còn tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh cho doanh nghiệp.

Quan trọng hơn, bảng giá đất mới sẽ là một trong những trụ cột để triển khai hiệu quả Luật Đất đai sửa đổi, hướng tới mục tiêu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và công bằng hơn. Dù còn không ít thách thức trong quá trình thực thi, nhưng nếu được áp dụng linh hoạt, có lộ trình phù hợp và đi kèm các chính sách hỗ trợ, bảng giá đất mới hoàn toàn có thể trở thành “liều thuốc đắng” cần thiết để thị trường BĐS bước sang giai đoạn phát triển chất lượng hơn.