Sửa Luật Đất đai: Cần tiêu chí chặt chẽ để tránh lạm dụng thu hồi đất

Sáng 19/8, trình bày tờ trình của Chính phủ về định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng nhấn mạnh việc sửa luật là cần thiết nhằm kịp thời giải quyết những vấn đề cấp bách phát sinh từ thực tiễn, tháo gỡ căn bản các điểm nghẽn về thể chế, khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và mục tiêu tăng trưởng “hai con số” trong giai đoạn mới.  

Trên cơ sở quan điểm, định hướng được Trung ương thông qua và kết quả tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ đã thông qua 7 nhóm chính sách lớn làm cơ sở xây dựng dự thảo luật sửa đổi. 

Đề xuất tinh gọn quy hoạch, minh bạch giao đất

Nhóm chính sách đầu tiên tập trung đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hướng kết hợp giữa phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất với tổ chức không gian phát triển, đồng thời xác định chức năng sử dụng đất của từng khu vực.

Chính phủ đề xuất sắp xếp hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hướng tinh gọn, giảm số lượng, tiến tới chỉ xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính.

Đối với cơ chế giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, Chính phủ định hướng hoàn thiện theo hướng công khai, minh bạch, cạnh tranh; quy định rõ các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Cùng với đó là hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất để phát triển nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách, nhà ở thương mại và nhà ở phục vụ tái định cư; khai thác quỹ đất từ cơ quan, trụ sở dôi dư và kiểm soát chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Chuyển từ “bồi thường tài sản” sang “tái thiết cuộc sống”

Một nội dung đáng chú ý trong định hướng sửa luật là đổi mới cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 

Theo Chính phủ, cần quy định rõ hơn tiêu chí, phạm vi thu hồi đất và chuyển mạnh từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang tư duy “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”.

Trong đó, ưu tiên người có đất ở bị thu hồi được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ. 

Đáng chú ý, Chính phủ đề xuất không quy định cứng việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và hoàn thành bố trí tái định cư. 

Định hướng này được đặt trong tổng thể yêu cầu đẩy nhanh tiến độ các dự án, đồng thời tạo cơ chế linh hoạt hơn trong quá trình thực hiện thu hồi đất. Tuy nhiên, đây cũng là vấn đề được cơ quan thẩm tra đề nghị rà soát kỹ để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. 

Cảnh báo nguy cơ lạm dụng thu hồi đất

Thẩm tra tờ trình của Chính phủ về định hướng sửa Luật Đất đai năm 2024, Ủy ban Kinh tế và Tài chính tán thành với sự cần thiết, cấp bách của việc sửa đổi luật. 

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ tiếp tục làm rõ một số nội dung, đặc biệt liên quan đến phạm vi nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. 

Theo Ủy ban Kinh tế và Tài chính, Điều 35 của dự thảo Luật quy định các trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, một số trường hợp chưa thể hiện rõ và thuyết phục về tính chất “thật cần thiết”.

Điều này, theo cơ quan thẩm tra, có thể tiềm ẩn nguy cơ bị lạm dụng, nhất là đối với một số dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc dự án tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo hợp đồng BT.

Do đó, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị Chính phủ báo cáo làm rõ sự cần thiết, căn cứ và tiêu chí khi đề xuất bổ sung các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với các dự án đầu tư kinh doanh.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị quy định rõ ràng tiêu chí đối với các dự án thuộc phạm vi Nhà nước thu hồi đất, bảo đảm việc thu hồi chỉ được thực hiện trong những trường hợp thật sự cần thiết để phục vụ lợi ích chung.

Rà soát việc thu hồi đất trước khi bố trí tái định cư

Một trong những vấn đề được cơ quan thẩm tra đặc biệt lưu ý là các trường hợp cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất trước khi hoàn thành việc bố trí tái định cư.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị rà soát kỹ lưỡng các trường hợp này, bảo đảm đáp ứng yêu cầu thật sự cần thiết, cấp bách và vì lợi ích chung.

Theo cơ quan thẩm tra, cần làm rõ cơ chế bảo đảm lợi ích hợp pháp và giảm thiểu rủi ro cho người sử dụng đất nếu việc thu hồi được thực hiện trước khi hoàn tất các bước liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Đây là vấn đề có tác động trực tiếp đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi, do đó cần được quy định chặt chẽ, tránh phát sinh tranh chấp hoặc khiếu nại trong quá trình tổ chức thực hiện.

Định giá đất phải dựa trên dữ liệu, tách khỏi bồi thường

Bên cạnh thu hồi đất, cơ chế tài chính đất đai và giá đất cũng là một nội dung lớn trong định hướng sửa đổi.

Chính phủ đề xuất đổi mới cơ chế tài chính đất đai và giá đất theo hướng giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu và các phương pháp khoa học; công khai, minh bạch và kết nối liên thông giữa dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành có liên quan.

Mục tiêu là hạn chế tình trạng thao túng giá, hình thành giá ảo, đồng thời điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất.

Về nội dung này, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị quy định rõ và có tính khả thi đối với bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và các tỷ lệ có liên quan. Các công cụ này cần có khả năng điều chỉnh tăng hoặc giảm phù hợp với mục tiêu huy động nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

Đáng chú ý, cơ quan thẩm tra đề nghị tách bạch việc xác định giá đất với cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhằm bảo đảm tính minh bạch và phù hợp với từng mục tiêu quản lý.

Mở rộng sử dụng đất đa mục đích, đẩy mạnh chuyển đổi số

Các nhóm chính sách còn lại tập trung vào hoàn thiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, mở rộng cơ chế sử dụng đất kết hợp đa mục đích nhưng có kiểm soát.

Chính phủ cũng định hướng hoàn thiện quy định về công trình trên không, công trình ngầm và đất hình thành từ hoạt động lấn biển.

Cùng với đó là đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số và phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đai; hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và xử lý các tồn tại lịch sử trong cấp Giấy chứng nhận.

Nhóm chính sách thứ bảy hướng tới đổi mới, tăng cường kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; đồng thời khắc phục tình trạng không sử dụng đất, để đất hoang hóa, ô nhiễm và suy thoái đất.

Nhìn tổng thể, định hướng sửa Luật Đất đai năm 2024 đặt mục tiêu tháo gỡ các điểm nghẽn về thể chế, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo dư địa cho phát triển. Tuy nhiên, quá trình sửa đổi cũng đặt ra yêu cầu cân bằng giữa việc tạo thuận lợi cho triển khai dự án với bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Đặc biệt, việc xác định rõ trường hợp, tiêu chí và mức độ cần thiết khi Nhà nước thu hồi đất sẽ là một trong những nội dung cần tiếp tục được làm rõ, nhằm hạn chế nguy cơ lạm dụng và bảo đảm chính sách đất đai được thực thi minh bạch, công bằng.