Savills Việt Nam: Nguồn cung căn hộ TP.HCM phục hồi nhưng tỷ lệ hấp thụ lại giảm

Báo cáo mới của Savills Việt Nam cho thấy thị trường căn hộ TP. HCM quý 2/2026, nguồn cung mới đạt 1.800 căn. Thị trường duy trì tín hiệu cải thiện khi nguồn cung mới tăng theo năm. Nếu tính cả 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới đạt 3.700 căn đến từ 7 dự án mới.

Tuy nhiên, các đợt mở bán mới chủ yếu tập trung ở hạng A và B (cao và trung cấp), với mức giá đều trên 90 triệu đồng/m2 thông thủy, trong đó 80% các dự án có giá vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m2. Diễn biến này cho thấy khoảng cách về khả năng chi trả ngày càng lớn khi thị trường dịch chuyển mạnh sang các sản phẩm căn hộ đòi hỏi tài chính cao.

Việc nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp còn khiến mức độ nhạy cảm của thị trường với điều kiện tín dụng tăng, bởi các sản phẩm giá cao thường yêu cầu tỷ lệ đòn bẩy lớn hơn.

Ngoài ra, thị trường còn bị ảnh hưởng bởi tâm lý thận trọng trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì mức cao. Do áp lực tài chính gia tăng, theo Savills Việt Nam, điều này khiến dù nguồn cung cải thiện nhưng tình hình giao dịch trên thị trường khá trầm lắng.

Tính đến quý 2/2026, lãi suất vay mua nhà trung bình đạt khoảng 13%, tăng 4 điểm phần trăm theo năm. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường, bao gồm cả nguồn cung mới, giảm còn 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch", báo cáo nêu.

Theo đó, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường khoảng 32%, điều này có nghĩa là chỉ 1/3 nguồn cung trên thị trường được hấp thụ trong quý. Đây là một trong những tác động đến từ yếu tố lãi suất.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam, nhận định lãi suất là “chìa khóa” quyết định hành vi mua nhà. Tính đến quý 2/2026, lãi suất vay mua nhà trung bình đã leo lên mức 13%, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

Việc mua nhà hiện nay đòi hỏi tỷ lệ vốn vay từ 30-60% giá trị sản phẩm. Với các sản phẩm cao cấp, yêu cầu về đòn bẩy tài chính càng lớn, khiến người mua trở nên đặc biệt nhạy cảm với biến động lãi suất. Dù các chủ đầu tư đã nỗ lực tung ra các chính sách ưu đãi như hỗ trợ lãi suất trong 1-2 năm đầu hay gói vay cố định quanh mức 10%, nhưng chừng đó là chưa đủ để khỏa lấp tâm lý thận trọng của khách hàng trong bối cảnh mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao.

Savills dự báo trong nửa cuối năm, TP. HCM sẽ có thêm khoảng 10.000 căn hộ, chủ yếu từ các khu đô thị lớn của những chủ đầu tư uy tín. Đến năm 2029, nguồn cung tương lai lũy kế dự kiến khoảng 70.000 căn.

“Nguồn cung phục hồi, nhưng khả năng chi trả chưa bắt kịp, khiến người mua e ngại trước áp lực mặt bằng giá và chi phí vốn neo cao”, bà Cao Thị Thanh Hương chia sẻ.

Về triển vọng, quy hoạch chung TP. HCM mở rộng đang định hình lại thị trường nhà ở dọc các hành lang hạ tầng trọng điểm. Nửa cuối năm dự kiến đón thêm khoảng 5.000 căn nhà thấp tầng, chủ yếu từ các khu đô thị quy mô lớn tại vùng ven bởi các chủ đầu tư tên tuổi. Đến năm 2029, nguồn cung tương lai lũy kế dự kiến 22.000 căn, dẫn đầu bởi Cần Giờ và Hóc Môn. Trong khi quỹ đất khu trung tâm ngày càng hạn hẹp, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý được kỳ vọng khơi thông thêm nguồn cung toàn thành phố.