S&I Rating: Giá bất động sản có thể chững lại trong năm 2026

Báo cáo Triển vọng ngành Bất động sản Việt Nam 2026 của S&I Rating cho thấy giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm vừa qua, chủ yếu do tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài. Cùng quan điểm, dữ liệu từ CBRE ghi nhận năm 2025 là giai đoạn thị trường tăng giá mạnh ở nhiều phân khúc.

Hà Nội: Căn hộ giá dưới 60 triệu đồng/m² ngày càng hiếm

Tại Hà Nội, giá căn hộ trong năm 2025 tăng khoảng 24% so với năm trước, đẩy nhiều dự án lên mặt bằng giá mới. Trong bối cảnh đó, phân khúc căn hộ dưới 60 triệu đồng/m² gần như dần biến mất khỏi thị trường.

Theo thống kê của CBRE, nguồn cung căn hộ mở bán mới trong năm đạt gần 36.000 căn, tăng 16% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong 5 năm, tương đương giai đoạn trước dịch. Dù vậy, sức cầu vẫn duy trì mạnh khi tỷ lệ hấp thụ vượt 90%, với khoảng 34.760 căn được giao dịch. Riêng quý IV/2025 ghi nhận hơn 13.500 giao dịch.

Phân khúc nhà thấp tầng cũng cho thấy sức hút đáng kể với khoảng 5.800 giao dịch trong năm, thậm chí cao hơn lượng sản phẩm mở bán mới.

Ở thị trường sơ cấp, giá căn hộ quý IV/2025 vào khoảng 78 triệu đồng/m², giảm 14% so với quý trước do cơ cấu nguồn cung thay đổi. Trong khi đó, giá nhà thấp tầng duy trì quanh mức 187 triệu đồng/m².

Trên thị trường thứ cấp, giá có dấu hiệu chững lại vào cuối năm khi nguồn cung mới từ các khu vực ngoại thành tăng lên. Tuy vậy, mặt bằng giá vẫn cao hơn nhiều so với năm trước, với giá căn hộ trung bình khoảng 62 triệu đồng/m² và nhà thấp tầng khoảng 201 triệu đồng/m².

Một xu hướng đáng chú ý là nguồn cung mới đang dịch chuyển ra khu vực vành đai đô thị. Tổng nguồn cung mới tại các khu vực cách trung tâm khoảng 18 km đạt gần 39.800 căn, trong đó Hà Nội chiếm 60% và Hưng Yên chiếm khoảng 40%.

Đồng thời, số lượng dự án hạng sang tại Hà Nội tăng nhanh, đạt 32 dự án, tăng 78% so với năm trước và chiếm khoảng 35% tổng nguồn cung mới.

Dự báo trong năm 2026, Hà Nội có thể đón hơn 30.000 căn hộ mở bán mới. Phân khúc nhà thấp tầng dự kiến bổ sung khoảng 7.500 sản phẩm, tăng khoảng 31% so với năm trước. Phần lớn nguồn cung sẽ tập trung tại các khu vực phát triển đô thị dọc theo các tuyến vành đai lớn.

TP.HCM: Thị trường phân hóa rõ giữa trung tâm và vùng ven

Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ năm 2025 đạt khoảng 24.443 căn, trong đó 29% đến từ khu vực trung tâm trước khi mở rộng địa giới. Riêng quý IV có khoảng 8.731 căn hộ được mở bán mới.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ đạt khoảng 82% tại khu vực mở rộng và 73% tại khu vực trung tâm. Với nhà thấp tầng, tỷ lệ này lần lượt là 71% và 70%, cho thấy sức cầu vẫn khá ổn định dù nguồn cung còn hạn chế.

Mặt bằng giá sơ cấp tại khu vực trung tâm phổ biến trong khoảng 120–140 triệu đồng/m², trong khi giá trung bình toàn thị trường khoảng 92 triệu đồng/m². Trên thị trường thứ cấp, mức giá dao động khoảng 50–65 triệu đồng/m², do phần lớn giao dịch diễn ra ở khu vực vùng ven.

Thị trường cũng đang xuất hiện sự phân hóa rõ rệt theo khả năng tài chính của người mua. Tại TP.HCM, các dự án ở khu vực trung tâm chủ yếu hướng đến nhóm khách hàng thu nhập cao, với phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tới 79% nguồn cung.

Trong khi đó, các thị trường lân cận như Bình Dương lại thu hút nhóm khách hàng có khả năng chi trả trung bình khi khoảng 95% nguồn cung thuộc phân khúc trung cấp.

Một xu hướng khác đang hình thành là phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), đặc biệt quanh các tuyến metro, giúp gia tăng giá trị tài sản và cải thiện khả năng cho thuê.

Theo CBRE, năm 2026 nguồn cung căn hộ và nhà thấp tầng tại TP.HCM có thể tăng lên hơn 41.000 sản phẩm, gồm khoảng 33.500 căn hộ và 7.500 nhà thấp tầng, tăng khoảng 36% so với năm trước.

Theo S&I Rating, sau một năm tăng mạnh, giá sơ cấp của bất động sản nhiều khả năng sẽ bước vào giai đoạn đi ngang trong năm 2026.

Nguyên nhân đến từ việc nguồn cung mới dự kiến gia tăng khi nhiều dự án quy mô lớn quay trở lại thị trường sau thời gian trì hoãn. Bên cạnh đó, chi phí vốn của người mua nhà cũng đang tăng lên khi lãi suất vay sau giai đoạn ưu đãi được các ngân hàng điều chỉnh tăng đáng kể, thậm chí tại một số tổ chức tín dụng đã cao gấp đôi so với mức ban đầu.