Phân khúc thổ cư là “điểm sáng” thanh khoản của thị trường, dòng tiền đang dạt ra vùng ven

Thổ cư là “điểm sáng” thanh khoản

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý I/2026, thị trường bất động sản thứ cấp tại Hà Nội chiếm phần lớn trong tổng 11.100 giao dịch, giảm tới 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025. Mức giảm theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ và tâm lý thận trọng sau Tết, trong khi mức giảm theo năm cho thấy dòng tiền đầu tư đang trở nên dè dặt hơn trước các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.

Giữa bối cảnh thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ, phân khúc nhà đất thổ cư lại ghi nhận sự phục hồi ấn tượng. Với khoảng 6.000 giao dịch thành công, phân khúc thổ cư trở thành loại hình có thanh khoản cao nhất thị trường.

Giao dịch tập trung chủ yếu tại khu Bắc và khu Đông Hà Nội, cho thấy dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi, nơi mặt bằng giá còn phù hợp và hạ tầng đang dần hoàn thiện.

Trong khi đó, ở phân khúc căn hộ, thị trường ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch trong quý I/2026, giảm 60% theo quý và 26% theo năm.

Theo các chuyên gia, sự dịch chuyển sang phân khúc thổ cư không đồng nghĩa với việc thị trường “nóng” lên, mà chủ yếu phản ánh quá trình tái phân bổ dòng tiền. Trong bối cảnh đô thị mở rộng và xu hướng giãn dân gia tăng, nhu cầu nhà ở vùng ven tiếp tục là điểm tựa cho thanh khoản.

One Mount Group dự báo trong năm 2026, thị trường nhà thổ cư có thể phục hồi khoảng 10% so với năm 2025. Đà phục hồi này được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố, trong đó nổi bật là sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng và sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn. Đặc biệt, khu Đông Hà Nội đang được xem là điểm sáng tăng trưởng của thị trường khi hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm và các đại đô thị đang được triển khai.

Việc đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông, bao gồm các tuyến đường kết nối liên vùng, các cây cầu mới bắc qua sông Hồng cùng các dự án đô thị quy mô lớn, đang tạo ra lực đẩy đáng kể cho thị trường bất động sản khu vực này. Nhờ đó, giá trị bất động sản có xu hướng gia tăng, đồng thời thu hút dòng tiền đầu tư quay trở lại thị trường sau giai đoạn thận trọng trước đó.

Dòng tiền cũng tìm đến vùng ven

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam dự báo trung và dài hạn, thị trường được kỳ vọng tiếp tục tái cấu trúc toàn diện từ nguồn cung, không gian phát triển đến dòng vốn và hành vi người mua. Các yếu tố như: hạ tầng, pháp lý hoàn thiện và chiến lược phát triển xanh đóng vai trò dẫn dắt xu hướng mới. Dù áp lực ngắn hạn còn hiện hữu, nhưng vẫn tồn tại cơ hội. Nhu cầu ở thực sẽ là trụ đỡ quan trọng, đảm bảo tính ổn định cho thị trường trong giai đoạn chuyển đổi.

Đặc biệt, với nền tảng kinh tế tích cực và định hướng điều hành rõ ràng, triển vọng dài hạn vẫn được củng cố vững chắc. Thị trường bất động sản nói chung đang từng bước tiến tới một chu kỳ phát triển hiệu quả, minh bạch và bền vững hơn.

Hiện tại, thị trường đang đi trước các định hướng quy hoạch, khi người mua nhà và dòng vốn đầu tư đã chủ động dịch chuyển ra các khu vực có quỹ đất lớn, hạ tầng cải thiện và khả năng phát triển các khu đô thị quy mô lớn.

Trong bối cảnh trên, quy hoạch tổng thể tầm nhìn 100 năm của Hà Nội được xem là bước đi mang tính chiến lược dài hạn, giúp củng cố và tăng tốc xu hướng dịch chuyển đã hình thành trên thị trường nhà ở.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, các khu vực ngoài trung tâm như Đông Anh đang nổi lên nhờ lợi thế kết nối ngày càng được cải thiện, đặc biệt khi các cây cầu mới đi vào vận hành. Điều này giúp rút ngắn thời gian di chuyển và mở rộng khả năng tiếp cận khu vực trung tâm.

Song song với đó là sự phát triển của các dự án quy mô lớn, tích hợp đầy đủ các tiện ích từ nhà ở, bán lẻ đến trường học, bệnh viện và không gian xanh. Đây là yếu tố quan trọng giúp các khu vực này trở nên hấp dẫn hơn đối với các hộ gia đình.

“Các khu đô thị mới có khả năng đáp ứng đầy đủ nhu cầu đa dạng của cư dân, từ người đi làm đến trẻ em và người cao tuổi, đồng thời mang lại môi trường sống rộng rãi và chất lượng hơn so với nội đô”, ông Powell nhận định.

Theo dự báo, khu vực vùng ven Hà Nội sẽ là nơi hấp thụ phần lớn dòng dân cư di dời. Thị trường tại đây được dự báo xuất hiện nhiều đại đô thị quy mô lớn, nguồn cung dồi dào, có chất lượng.

Bên cạnh đó, việc thúc đẩy phát triển nhà ở tại vùng ven với nhiều lựa chọn từ các sản phẩm ngày càng chất lượng, bao gồm cả các sản phẩm cao cấp, sang trọng, giúp người dân thuộc diện di dời có nhiều lựa chọn hơn và thuận lợi đạt được thỏa thuận.

Có thể nói, sự trỗi dậy của phân khúc thổ cư không phải là hiện tượng nhất thời mà là dấu hiệu của một chu kỳ mới: thị trường quay về giá trị thực. Khi đòn bẩy tài chính giảm, tâm lý đầu tư thận trọng hơn và nhu cầu ở thực tăng lên, nhà đất thổ cư – đặc biệt ở vùng ven – trở thành lựa chọn hợp lý cho cả người mua ở và nhà đầu tư dài hạn.

Trong bức tranh phục hồi còn nhiều thách thức, đây chính là phân khúc đang giữ nhịp thanh khoản cho toàn thị trường và nhiều khả năng sẽ tiếp tục đóng vai trò “xương sống” trong giai đoạn tới.