Nhu cầu ở thực vẫn là nền tảng quan trọng nhất của thị trường bất động sản trong năm 2026

Nguồn cung đang dần được cải thiện, nhiều dự án từng vướng mắc pháp lý bắt đầu được triển khai trở lại, trong khi hạ tầng tiếp tục mở rộng không gian phát triển đô thị. Tuy nhiên, thanh khoản không tăng đồng đều ở tất cả các phân khúc. Trong bối cảnh mặt bằng giá vẫn ở mức cao và người mua ngày càng thận trọng với đòn bẩy tài chính, những sản phẩm có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực đang trở thành điểm tựa quan trọng nhất của thị trường.

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng cho thấy cả nước ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% so với quý I và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 26.567 giao dịch thành công, giảm so với quý trước và cùng kỳ. Những con số này cho thấy khi thị trường bước vào giai đoạn nguồn cung dần trở lại, khả năng hấp thụ không còn phụ thuộc đơn thuần vào số lượng sản phẩm được tung ra, mà ngày càng phụ thuộc vào mức độ phù hợp giữa giá bán, chất lượng dự án và sức mua thực tế của người dân.

Thị trường không còn dễ dàng với những kỳ vọng “mua hôm nay, bán ngày mai”

Trong những chu kỳ trước, một dự án có vị trí tốt, nằm trong khu vực hưởng lợi từ quy hoạch hoặc xuất hiện thông tin phát triển hạ tầng có thể nhanh chóng thu hút một lượng lớn nhà đầu tư. Không ít giao dịch được thực hiện không phải vì người mua có nhu cầu sử dụng, mà bởi kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai.

Nhưng bức tranh năm 2026 đang khác.

Lãi suất không còn ở vùng thấp như giai đoạn trước, giá bất động sản tại nhiều khu vực đã tăng mạnh trong những năm qua, trong khi nguồn cung mới đang dần được bổ sung. Điều đó khiến nhà đầu tư khó có thể tiếp tục sử dụng chiến lược mua vào với kỳ vọng thị trường sẽ tự động tạo ra một đợt tăng giá mới.

Thực tế, khi chi phí vốn tăng lên, thời gian nắm giữ kéo dài hơn và thanh khoản trở thành vấn đề quan trọng, người mua bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến câu hỏi: Nếu không bán lại ngay, bất động sản này có giá trị gì?

Đây chính là điểm khiến nhu cầu ở thực trở thành yếu tố quan trọng.

Một căn hộ nằm tại khu vực có kết nối giao thông thuận tiện, gần nơi làm việc, trường học và các tiện ích thiết yếu vẫn luôn có nhóm khách hàng quan tâm. Một dự án tại đô thị vệ tinh có mức giá phù hợp với thu nhập của gia đình trẻ vẫn có khả năng tạo thanh khoản, ngay cả khi thị trường chung không còn sôi động.

Ngược lại, những sản phẩm được đẩy giá quá cao nhưng không có nhu cầu sử dụng rõ ràng sẽ phải đối mặt với bài toán khó hơn rất nhiều.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng, nhu cầu ở thực vẫn là nền tảng quan trọng nhất của thị trường. Việc gần như toàn bộ người thuê đều mong muốn mua nhà cho thấy thị trường không thiếu cầu mà đang thiếu khả năng tiếp cận. Khoảng cách giữa giá bán và thu nhập khiến nhu cầu bị trì hoãn chứ không biến mất.

Theo vị chuyên gia này, để “giải phóng” nguồn cầu hiện nay cần kết hợp 3 yếu tố, gồm: pháp lý để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, tín dụng dài hạn phù hợp cho người trẻ vay mua lần đầu và cơ cấu lại sản phẩm để giá bán tiệm cận hơn với khả năng chi trả của người dân.

Nguồn cung tăng nhưng người mua có nhiều lựa chọn hơn

Một trong những đặc điểm đáng chú ý của năm 2026 là nguồn cung được kỳ vọng cải thiện sau giai đoạn dài thị trường thiếu dự án mới.

Theo một số dự báo thị trường, năm 2026 có thể ghi nhận khoảng 136.000 sản phẩm mới từ 125 dự án nhà ở, đưa tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường lên gần 200.000 sản phẩm. Khi nguồn cung trở nên đa dạng hơn, người mua cũng có nhiều cơ hội để so sánh và lựa chọn thay vì chấp nhận mua bằng mọi giá vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội.

Điều này có thể tạo ra sự thay đổi lớn trong cách thị trường vận hành. Trong giai đoạn khan hiếm nguồn cung, nhiều dự án có thể đạt tỷ lệ hấp thụ cao đơn giản bởi người mua không có nhiều lựa chọn khác. Nhưng khi nguồn cung tăng trở lại, lợi thế sẽ thuộc về những chủ đầu tư có sản phẩm phù hợp nhất với nhu cầu thực tế.

Giá bán sẽ là một yếu tố quan trọng, nhưng không phải là yếu tố duy nhất. Người mua ở thực ngày càng quan tâm đến tiến độ xây dựng, tính pháp lý, chất lượng vận hành, khả năng kết nối hạ tầng và tổng chi phí sở hữu căn nhà trong dài hạn. Một dự án có giá niêm yết thấp nhưng nằm quá xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc chi phí sinh hoạt cao chưa chắc đã hấp dẫn bằng một sản phẩm có giá cao hơn nhưng thuận tiện cho cuộc sống hàng ngày.

Nói cách khác, thị trường đang bước vào giai đoạn mà “đúng nhu cầu” có thể quan trọng hơn “nhiều sản phẩm”.

Phân khúc vừa túi tiền có thể tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt

Một trong những nghịch lý lớn của thị trường bất động sản hiện nay là nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất lớn, nhưng khả năng tiếp cận nhà ở lại ngày càng khó khăn khi giá bán tăng nhanh hơn thu nhập.

Bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, nhận định căn hộ hạng B và hạng C, tức nhóm sản phẩm trung cấp và có mức giá dễ tiếp cận hơn, được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc dẫn dắt thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, để thu hút người mua, các dự án vẫn phải đáp ứng những điều kiện nền tảng như pháp lý minh bạch, quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Nhận định này cho thấy nhu cầu ở thực không đồng nghĩa với việc người mua sẽ chấp nhận bất kỳ sản phẩm nào. Ngược lại, khách hàng ở thực thường là nhóm đưa ra quyết định thận trọng hơn. Họ không chỉ nhìn vào tiềm năng tăng giá, mà còn phải tính đến khoản trả góp hàng tháng, chi phí nuôi con, chi phí đi lại, chất lượng môi trường sống và khả năng ổn định trong nhiều năm.

Chính vì vậy, những dự án hướng đến nhóm khách hàng này sẽ phải giải bài toán khó hơn: vừa phải đảm bảo chất lượng, vừa phải tìm được mức giá phù hợp với sức mua.

Đây cũng có thể là áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi. Thay vì chỉ tập trung vào các dự án có biên lợi nhuận cao, doanh nghiệp sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến khả năng hấp thụ thực tế. Một dự án có thể mang lại biên lợi nhuận thấp hơn nhưng bán được hàng, thu tiền đều và duy trì dòng tiền ổn định đôi khi lại có giá trị lớn hơn một dự án giá cao nhưng thanh khoản chậm.