Nhà riêng tại Hà Nội và TP.HCM: Giá trị phù hợp hơn với khả năng tài chính của người mua

Hai đô thị lớn, hai xu hướng tìm kiếm

Thị trường bất động sản năm 2026 đang bước vào giai đoạn mà hành vi của người mua có nhiều thay đổi so với trước. Nếu trước đây, tâm lý thị trường thường được đánh giá thông qua lượng giao dịch hoặc mức độ tăng giá, thì hiện nay, dữ liệu tìm kiếm cũng trở thành một chỉ báo đáng chú ý về nhu cầu.

Dữ liệu tháng 8/2026 từ Batdongsan.com.vn cho thấy người tìm mua nhà riêng tại Hà Nội và TP.HCM đang có sự khác biệt tương đối rõ về phân khúc giá.

Tại Hà Nội, nhóm nhà riêng từ 10 tỷ đồng trở lên chiếm tới 56,1% tổng lượt quan tâm. Điều này cho thấy phân khúc nhà ở giá cao vẫn sở hữu sức hút đáng kể tại thị trường Thủ đô. Trong khi đó, nhóm nhà dưới 10 tỷ đồng dù chưa chiếm tỷ trọng lớn nhất nhưng lại ghi nhận tín hiệu đáng chú ý khi lượt tìm kiếm tăng 8% so với tháng 7.

Ở TP.HCM, bức tranh gần như ngược lại. Có tới 76,9% người tìm mua tập trung vào nhóm nhà riêng dưới 10 tỷ đồng. Mặc dù mức độ quan tâm nhóm này giảm 20,8% trong tháng 8, đây vẫn là phân khúc áp đảo về tỷ trọng tìm kiếm. Những con số trên cho thấy thị trường nhà riêng tại hai đô thị lớn đang phản ánh hai khẩu vị tương đối khác nhau.

Hà Nội: Nhà giá cao vẫn có sức hút

Việc hơn một nửa lượt tìm kiếm nhà riêng tại Hà Nội tập trung vào nhóm từ 10 tỷ đồng trở lên cho thấy nhu cầu đối với bất động sản giá trị cao vẫn hiện hữu.

Đây là đặc điểm có thể lý giải từ nhiều yếu tố, trong đó có tốc độ đô thị hóa, sự phát triển của các khu vực mới, nhu cầu tích lũy tài sản và đặc thù nguồn cung nhà đất tại Thủ đô.

Đối với một bộ phận người mua có tiềm lực tài chính tốt, nhà riêng không đơn thuần là nơi ở mà còn được xem như một loại tài sản có giá trị tích lũy dài hạn. Đặc biệt, những căn nhà sở hữu vị trí thuận tiện, khả năng kết nối hạ tầng tốt hoặc nằm trong các khu vực có tốc độ phát triển nhanh vẫn có sức hút riêng.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý nằm ở diễn biến của phân khúc dưới 10 tỷ đồng. Việc lượng tìm kiếm tăng 8% chỉ trong một tháng cho thấy nhu cầu đối với nhóm sản phẩm có mức giá dễ tiếp cận hơn đang có dấu hiệu cải thiện. Đây có thể là sự dịch chuyển tự nhiên khi người mua bắt đầu cân nhắc kỹ hơn giữa giá trị tài sản và khả năng tài chính.

Thay vì nhất thiết phải sở hữu nhà ở khu vực trung tâm hoặc một bất động sản có giá trị rất lớn, người mua có thể tìm đến những lựa chọn có diện tích vừa phải hơn, vị trí xa trung tâm hơn nhưng đổi lại tổng giá trị thấp hơn và phù hợp với dòng tiền.

TP.HCM: “Vừa túi tiền” là ưu tiên lớn

Nếu Hà Nội vẫn cho thấy sức hút của nhóm nhà giá cao thì TP.HCM lại thể hiện rất rõ xu hướng tìm kiếm sản phẩm vừa túi tiền.

Theo dữ liệu tháng 8, 76,9% lượt quan tâm nhà riêng tại TP.HCM tập trung vào nhóm dưới 10 tỷ đồng. Đây là một tỷ lệ đáng chú ý, phản ánh nhu cầu lớn đối với những bất động sản có tổng giá trị phù hợp hơn với khả năng tài chính của người mua.

Việc mức độ quan tâm nhóm này giảm 20,8% trong tháng không làm thay đổi bức tranh tổng thể. Xét về cơ cấu, nhóm dưới 10 tỷ đồng vẫn chiếm tỷ trọng vượt trội. Điều này cho thấy khi tìm kiếm nhà riêng, phần lớn khách hàng TP.HCM vẫn đặt bài toán tài chính lên trước.

Đối với người mua để ở, tổng giá trị căn nhà quyết định trực tiếp đến số vốn cần chuẩn bị và khoản vay nếu sử dụng đòn bẩy. Trong khi đó, với nhà đầu tư, giá vốn cũng ảnh hưởng lớn đến hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền.

Bởi vậy, một sản phẩm có mức giá phù hợp sẽ dễ dàng bước qua “vòng lọc” đầu tiên của người mua. Sau đó, các yếu tố như vị trí, pháp lý, chất lượng nhà, khả năng cho thuê và tiềm năng tăng giá mới tiếp tục được cân nhắc.

Người mua ngày càng chủ động hơn

Một điểm tích cực khác từ xu hướng này là vị thế của người mua đang được nâng lên. Khi có nhiều sản phẩm và nhiều mức giá để lựa chọn, khách hàng không còn quá phụ thuộc vào một vài lựa chọn duy nhất.

Họ có thể dành nhiều thời gian hơn để khảo sát, so sánh và thương lượng.

Đặc biệt, thay vì chỉ quan tâm đến câu chuyện “mua hôm nay, giá tăng ngày mai”, người mua ngày càng chú trọng đến giá trị thực của tài sản. Một căn nhà có thể có mức giá cao nhưng vẫn hấp dẫn nếu sở hữu vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, chất lượng xây dựng ổn định và khả năng khai thác hiệu quả.

Ngược lại, một bất động sản có giá bán cao nhưng thiếu yếu tố hỗ trợ về hạ tầng, tiện ích hoặc khả năng sử dụng sẽ khó thuyết phục khách hàng. Điều này đang tạo ra sự cạnh tranh tích cực giữa các sản phẩm.

Cơ hội cho nguồn cung phù hợp nhu cầu

Sự khác biệt trong hành vi tìm kiếm tại Hà Nội và TP.HCM cũng đem lại những gợi ý quan trọng cho thị trường trong thời gian tới. Tại Hà Nội, việc phân khúc dưới 10 tỷ đồng bắt đầu ghi nhận mức tăng về lượt tìm kiếm cho thấy dư địa của nhóm sản phẩm này vẫn còn lớn.

Nếu nguồn cung phù hợp được bổ sung, thị trường có thể tiếp cận thêm nhóm khách hàng đang có nhu cầu nhưng chưa tìm được sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

Trong khi đó, tại TP.HCM, tỷ trọng quan tâm rất lớn đối với nhóm dưới 10 tỷ đồng tiếp tục cho thấy nhu cầu đối với nhà ở có giá trị vừa phải là rất đáng kể.

Đây có thể là cơ sở để các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án và người bán điều chỉnh sản phẩm theo hướng sát hơn với nhu cầu thực tế. Không nhất thiết phải chạy theo những sản phẩm có giá trị ngày càng cao, thị trường vẫn còn nhiều cơ hội ở nhóm tài sản có giá hợp lý, diện tích tối ưu và khả năng sử dụng rõ ràng.