Nhà riêng lẻ tại Hà Nội: Giá bán vẫn tăng mạnh

Diễn biến trái chiều

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, phân khúc nhà riêng lẻ tại Hà Nội đang diễn biến ngược với quy luật cung – cầu thông thường. Dù mức độ quan tâm giảm, giá rao bán vẫn tăng trên hầu hết các khu vực.

Đến quý IV/2025, các khu vực trung tâm như Hà Đông, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Long Biên (cũ)… ghi nhận mức tăng giá rao bán nhà riêng trên 110% so với quý I/2023. Theo Batdongsan.com.vn, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc mặt bằng giá tại các khu vực này trước đây còn thấp, trong khi hạ tầng ngày càng hoàn thiện, khiến kỳ vọng tăng giá được đẩy lên cao.

Ở phân khúc nhà mặt phố, mức độ quan tâm thuê trong quý IV/2025 tăng 9% so với quý trước, song nhu cầu mua lại giảm 6%. Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận cho thuê vẫn chưa cải thiện do giá bán tăng nhanh trong khi giá thuê gần như đi ngang.

Một điểm đáng lưu ý khác là sự dịch chuyển mạnh mẽ trong hành vi tìm kiếm bất động sản của người dân Hà Nội. Tỷ lệ người Hà Nội tìm mua nhà ngay tại Thủ đô đã giảm từ 81% trong quý I/2023 xuống còn 59% vào quý IV/2025.

Theo các chuyên gia, sự suy giảm mức độ quan tâm đến nhà riêng lẻ tại Hà Nội đến từ nhiều nguyên nhân mang tính cấu trúc hơn là ngắn hạn. Nếu như 5–7 năm trước, nhà trong ngõ hoặc nhà phố cận trung tâm còn được xem là “điểm đến hợp lý” cho người mua lần đầu, thì đến 2026, mặt bằng giá đã neo quá cao so với tốc độ tăng thu nhập, đặc biệt với người trẻ dưới 35 tuổi.

Bên cạnh đó, sau thời kỳ tín dụng rẻ, lãi vay mua nhà hiện ở mức 9–12%/năm, tùy ngân hàng và hồ sơ khách hàng. Khi lãi suất không còn thấp, chi phí vay vốn làm mòn kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn và khiến người mua dè dặt hơn với các tài sản có tổng giá trị lớn như nhà riêng lẻ.

Ngoài ra, rủi ro quy hoạch, lộ giới, mở đường, hạn chế tách thửa, hoặc tranh chấp dân sự, đặc biệt ở các ngõ nhỏ hoặc khu vực đang được “rà soát chỉnh trang đô thị” cũng là một rào cản lớn với người mua. Không ít giao dịch bị chậm tiến độ, hủy cọc hoặc không vay được ngân hàng vì giấy tờ thiếu chuẩn hóa, sổ chung, sổ đất không phải sổ nhà, hoặc dính thông tin quy hoạch chưa được cập nhật.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia đầu tư cá nhân, từng chỉ ra: “Nhà riêng lẻ là phân khúc mà sai lầm pháp lý đắt hơn sai lầm thị trường. Người mua trẻ nếu thiếu kinh nghiệm thẩm định, dễ bỏ cuộc ngay từ bước tìm hiểu.” Vì vậy, chỉ những sản phẩm sổ đỏ riêng, không vướng quy hoạch, gần tiện ích thật mới duy trì sức hút.

Động lực nào khiến giá “neo cao”?

Dù quan tâm giảm, giá nhà riêng lẻ tại Hà Nội vẫn tăng mạnh vì những nguyên nhân thuộc về cung – cầu nền và chi phí đầu vào, thay vì đầu cơ thuần túy.

Thứ nhất, khan hiếm nguồn cung trong lõi đô thị. Nên nhớ, Hà Nội là một trong những thành phố có mật độ xây dựng nội đô cao, trong khi quỹ đất cho dự án nhà mặt đất mới ngày càng hạn chế. Chính sách siết phân lô, siết chuyển đổi đất dân cư tự phát, siết điều kiện phát triển dự án sơ cấp khiến nguồn cung nhà mặt đất mới gần như không tăng, trong khi nhà hiện hữu lại không thể nhân bản. Khi một loại tài sản không tăng cung nhưng vẫn có cầu nền, giá sẽ bị đẩy lên liên tục, đặc biệt ở khu vực có ngõ rộng, gần phố hoặc gần hạ tầng sắp hoàn thiện.

Thứ hai, chi phí đất và chi phí xây dựng tăng. Giá đất nội đô Hà Nội trong giai đoạn 2024–2025 đã tăng 15–35% ở nhiều khu vực, chưa kể chi phí xây dựng cũng leo thang. Điều này khiến các chủ nhà khi rao bán không có áp lực phải giảm giá để cạnh tranh, vì họ biết người mua cuối cùng là người cần vị trí thật, chứ không phải người cần giá rẻ. Chủ nhà cũng không muốn bán rẻ tài sản có tính khan hiếm, đặc biệt khi họ kỳ vọng giữ tài sản như một kênh tích sản chống lạm phát.

Thứ ba, dòng tiền “trú ẩn tài sản thật” của nhóm có tích lũy mạnh. Khi kênh đầu tư lướt sóng bị thu hẹp, một bộ phận nhà đầu tư chuyển sang “trú ẩn tài sản thật, pháp lý sẵn, không phụ thuộc chủ đầu tư”, trong đó nhà riêng lẻ là lựa chọn phù hợp. Đây không phải là dòng tiền đầu cơ, mà là dòng tiền “tích sản phòng thủ”. Nhóm này sẵn sàng trả giá cao để đổi lấy sự an toàn và khả năng sở hữu dài hạn, từ đó tạo lực đẩy giá.

Thứ tư, nguồn cung thứ cấp phân mảnh – thiếu áp lực cạnh tranh. Khác với chung cư sơ cấp phải cạnh tranh giữa nhiều chủ đầu tư, nhà riêng lẻ là thị trường rời rạc, mỗi căn nhà có một định giá riêng, nên không tạo ra hiệu ứng giảm giá dây chuyền. Nếu một căn nhà A rao cao, người mua không thể ngay lập tức tìm 20 căn tương đương để ép giá – vì chúng không giống nhau hoàn toàn. Điều này khiến giá khó điều chỉnh giảm ngay cả khi cầu tìm kiếm suy yếu.

Nhận định về nghịch lý giá nhà riêng lẻ tại Hà Nội, TS. Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, sự tăng giá không xuất phát từ cầu đầu cơ ngắn hạn mà đến từ yếu tố cấu trúc của thị trường.

“Quỹ đất trong khu vực nội đô và cận trung tâm ngày càng hạn chế, trong khi nguồn cung nhà ở thấp tầng gần như không được bổ sung. Dù thanh khoản chậm lại, nhưng bên bán không chịu áp lực tài chính lớn nên giá khó giảm”, ông Lượng phân tích.

Theo ông Lượng, trong bối cảnh giá chung cư đã tăng quá nhanh, nhà riêng lẻ vẫn được xem là tài sản giữ giá dài hạn. Tuy nhiên, người mua cần thận trọng, tránh chạy theo tâm lý đám đông, đặc biệt tại những khu vực hạ tầng mới chỉ nằm trên quy hoạch.