Nhà phố, biệt thự: Cơ hội tái định vị dòng tiền, mặt bằng giá giảm mở ra cơ hội lựa chọn

Áp lực bán gia tăng, mặt bằng giá mở ra cơ hội lựa chọn

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, phân khúc nhà phố, biệt thự tại TP.HCM và các khu vực lân cận đang bước vào quá trình điều chỉnh rõ nét hơn. Áp lực tài chính từ các khoản vay, tỷ suất cho thuê thấp và tâm lý thận trọng của người mua khiến một bộ phận nhà đầu tư phải chủ động giảm giá để thu hồi vốn.

Ông Nguyễn Quốc, Phó giám đốc một sàn môi giới bất động sản chuyên phân khúc thấp tầng tại TP.HCM và Đồng Nai, cho biết lượng nhà phố, biệt thự ký gửi bán cắt lỗ tại sàn trong quý III tăng khoảng 30% so với quý trước. Các sản phẩm này tập trung chủ yếu tại những đại đô thị vùng ven có nguồn cung lớn.

Diễn biến trên cũng được phản ánh qua dữ liệu thị trường. Báo cáo quý III của DKRA Consulting ghi nhận giá bán thứ cấp nhà phố, biệt thự tại TP.HCM và vùng phụ cận gồm Đồng Nai, Tây Ninh giảm trung bình 13% so với quý II. Trong khi đó, CBRE Việt Nam cho biết giá thứ cấp bất động sản gắn liền với đất tại TP.HCM đạt trung bình 159 triệu đồng/m², giảm 6% theo quý và 4% theo năm.

Áp lực điều chỉnh còn thể hiện ở lượng hàng tồn kho. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tồn kho nhà ở riêng lẻ tại các dự án trên cả nước trong quý III đạt 17.089 căn, tăng 11,6% so với quý II. Tại khu vực phía Nam, DKRA Consulting thống kê tổng nguồn cung sơ cấp nhà phố, biệt thự đạt 11.439 căn, trong đó 92% là hàng tồn từ các giai đoạn trước. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ đạt 746 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 7%, giảm 27% so với quý II.

Đáng chú ý, giao dịch chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Điều này cho thấy khả năng chi trả đang trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định mua nhà, đồng thời phản ánh sự dịch chuyển của nhu cầu về những sản phẩm có tổng giá trị phù hợp hơn.

Dù thanh khoản chưa phục hồi, việc giá thứ cấp điều chỉnh đang tạo thêm dư địa cho người mua có sẵn nguồn vốn và tầm nhìn dài hạn. Những tài sản từng có mức giá vượt xa khả năng chi trả có thể dần xuất hiện cơ hội thương lượng, đặc biệt khi người bán cần cơ cấu lại danh mục đầu tư hoặc giảm áp lực nợ vay.

Tuy nhiên, cơ hội không phân bổ đồng đều cho mọi dự án. Những khu vực có nguồn cung lớn nhưng thiếu cư dân, hoạt động thương mại và nhu cầu thuê thực tế sẽ cần thêm thời gian để cải thiện khả năng khai thác. Ngược lại, các sản phẩm có vị trí thuận lợi, kết nối giao thông tốt và nằm gần khu dân cư hiện hữu có thể có lợi thế hơn trong việc thu hút người mua cũng như tạo nguồn thu dài hạn.

Vì vậy, thay vì nhìn nhận làn sóng bán cắt lỗ đơn thuần như tín hiệu tiêu cực, người mua có thể xem đây là giai đoạn thị trường tái định giá tài sản. Mức giá hấp dẫn hơn, nếu đi kèm chất lượng tài sản và tiềm năng khai thác thực tế, sẽ tạo cơ hội tiếp cận bất động sản với chi phí đầu tư hợp lý hơn so với giai đoạn trước.

Từ kỳ vọng tăng giá sang khai thác dài hạn và tạo dòng tiền

Một trong những nguyên nhân khiến nhà phố, biệt thự xuất hiện áp lực bán là sự mất cân đối giữa chi phí vốn và hiệu quả khai thác. Theo ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Căn nhà mới, có ba yếu tố chính thúc đẩy làn sóng cắt lỗ.

Thứ nhất, lãi suất thả nổi duy trì ở mức cao khiến những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chịu áp lực trả nợ, buộc phải giảm giá để thoát hàng. Thứ hai, tỷ suất cho thuê nhà phố tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh hiện chỉ khoảng 2-3%, thấp hơn đáng kể so với chi phí vay vốn. Thứ ba, tâm lý chờ giá giảm thêm khiến người mua trì hoãn quyết định, mặc cả sâu hoặc tiếp tục quan sát thị trường.

Cùng với đó, Avison Young Việt Nam cho biết lãi suất vay mua nhà thả nổi đang ở mức 12-15%/năm. Khi hết thời gian được hỗ trợ lãi suất, những khách hàng sử dụng tỷ lệ vốn vay lớn bắt đầu đối mặt với áp lực trả nợ và có thể phải chấp nhận thương lượng giảm giá 5-10% để tìm người mua.

Những diễn biến này cho thấy mô hình đầu tư dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá hoặc mua đi bán lại trong thời gian ngắn đang gặp nhiều thách thức. Khi chi phí vốn tăng nhưng khả năng khai thác tài sản chưa đủ bù đắp, nhà đầu tư dễ rơi vào tình trạng phải duy trì tài sản bằng nguồn tiền bên ngoài.

Theo ông Nguyễn Vũ, nhà đầu tư nhà phố, biệt thự cần chuyển trọng tâm sang bài toán khai thác dài hạn. Sản phẩm được lựa chọn nên đáp ứng nhu cầu thực, có khả năng cho thuê tạo dòng tiền ổn định để duy trì trong dài hạn, thay vì phụ thuộc vào kỳ vọng lướt sóng.

Đây cũng là hướng tiếp cận có thể giúp thị trường hình thành mặt bằng đầu tư bền vững hơn. Với nhà phố, khả năng khai thác có thể đến từ hoạt động kinh doanh, cho thuê mặt bằng hoặc phục vụ nhu cầu lưu trú. Đối với biệt thự, người mua cần đánh giá nhu cầu thuê tại khu vực, khả năng vận hành và chi phí duy trì tài sản. Vị trí đẹp hay quy mô lớn sẽ không tự động bảo đảm hiệu quả nếu thiếu khách thuê hoặc không có nhu cầu sử dụng thực tế.

Đặc biệt, nhà đầu tư cần tính toán tỷ suất cho thuê trên tổng số vốn bỏ ra, bao gồm giá mua, thuế phí, chi phí sửa chữa, hoàn thiện và vận hành. Với những tài sản sử dụng vốn vay, cần đặt dòng tiền cho thuê bên cạnh nghĩa vụ trả lãi và gốc để xác định mức độ an toàn. Một bất động sản có giá mua thấp hơn trước nhưng vẫn tạo ra dòng tiền âm kéo dài chưa chắc đã là cơ hội tốt.

Trong bối cảnh nguồn cung thứ cấp tăng và người bán linh hoạt hơn về giá, người mua có lợi thế nhất định trong quá trình đàm phán. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ pháp lý, chất lượng xây dựng, quy hoạch và tình trạng khai thác của tài sản trước khi giao dịch. Việc so sánh với giá chuyển nhượng thực tế của những sản phẩm tương đồng cũng quan trọng hơn việc chỉ căn cứ vào mức giảm so với giá chào bán trước đây.

Nhìn rộng hơn, quá trình điều chỉnh hiện nay có thể tạo điều kiện để dòng tiền quay trở lại với những bất động sản có khả năng sử dụng và khai thác rõ ràng. Khi nhà đầu tư ngày càng chú trọng hiệu quả vốn, sản phẩm có tổng giá trị phù hợp, pháp lý minh bạch và dòng tiền thực sẽ có cơ hội khẳng định sức hút. Đây cũng là bước chuyển cần thiết để phân khúc nhà phố, biệt thự hướng tới một chu kỳ phát triển dựa nhiều hơn vào giá trị sử dụng thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.