Nhà liền thổ vùng ven TP.HCM: Giao dịch bật tăng nhưng giá sơ cấp quay đầu giảm

Theo báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield, diễn biến trong quý IV/2025 cho thấy bức tranh phân hóa mạnh giữa thanh khoản và mặt bằng giá tại hai thị trường vệ tinh này.

Bà Rịa – Vũng Tàu: Sôi động nhờ hạ tầng, giá vẫn hạ nhiệt

Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, nguồn cung nhà liền thổ trong quý IV/2025 đạt 1.012 sản phẩm, cao gấp 3,8 lần so với mức 267 căn ghi nhận giữa năm. Động lực chính đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án nằm gần trục giao thông trọng điểm tại Long Điền, Phú Mỹ, cùng một dự án nổi bật ra mắt trong quý.

Sự phục hồi nguồn cung đi cùng với cải thiện thanh khoản. Toàn tỉnh ghi nhận 481 căn được giao dịch, tăng 37,4% so với quý III/2025. Các dự án hưởng lợi trực tiếp từ Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và Sân bay Long Thành chiếm tỷ trọng lớn trong lượng tiêu thụ.

Trong bối cảnh kinh tế - địa chính trị toàn cầu còn tiềm ẩn bất ổn, nhu cầu tích sản và phòng ngừa lạm phát tiếp tục thúc đẩy nhà đầu tư tìm đến các đô thị vệ tinh ven TP.HCM. Phân khúc nhà phố, shophouse phục vụ khai thác thương mại dọc trục du lịch và công nghiệp được xem là điểm đến của dòng tiền dài hạn.

Tuy nhiên, giá bán sơ cấp trung bình lại ghi nhận xu hướng giảm. Quý IV/2025, mức giá bình quân đạt 3.190 USD/m2, thấp hơn 545 USD/m2 so với quý trước. Mặt bằng giá cho thấy sự phân hóa theo định vị sản phẩm: các dự án đã mở bán từ trước như Salacia hay Gold Coast gần như không tăng giá đáng kể, trong khi dự án Blanca City thiết lập ngưỡng cao hơn, dao động 5.819–6.579 USD/m2.

Bình Dương: Điều tiết nguồn cung, thanh khoản duy trì

Tại Bình Dương, nguồn cung mới trong quý IV/2025 đạt 166 căn, giảm mạnh so với 1.620 căn của quý III. Diễn biến này phản ánh chiến lược điều tiết nguồn hàng thay vì mở bán ồ ạt.

Thủ Dầu Một và Bến Cát tiếp tục là hai điểm nóng, nhờ lợi thế kết nối hạ tầng và gần các cụm công nghiệp. Cơ cấu sản phẩm mở bán mới phân hóa rõ: 71% là shophouse, 29% nhà phố liền kề, và không có nguồn cung biệt thự mới. Nguồn hàng chủ yếu đến từ các chủ đầu tư có tên tuổi như Gamuda Land hay Becamex TDC.

Lượng hấp thụ trong quý đạt 166 căn, giữ nhịp thanh khoản sau khi thị trường ghi nhận 1.430 căn tiêu thụ trong quý III/2025. Dòng tiền hiện tập trung vào các dự án có vị trí tốt, kết nối hạ tầng thuận lợi và gần khu công nghiệp – yếu tố then chốt tại địa phương có nền tảng sản xuất phát triển mạnh.

Dù vậy, giá bán sơ cấp trung bình nhà liền thổ tại Bình Dương chỉ còn 2.521 USD/m2, giảm 13,5% so với quý trước. Các giao dịch chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp, trong khi sản phẩm cao cấp phần lớn đã hoàn tất bán hàng ở quý trước. Điều này cho thấy sự phân hóa về chiến lược bán hàng theo từng giai đoạn.

Kỳ vọng mới từ hạ tầng

Triển vọng trung hạn của thị trường nhà ở vệ tinh TP.HCM vẫn gắn chặt với tiến độ hạ tầng. Tại Bà Rịa – Vũng Tàu, nguồn cung tương lai khoảng 1.536 căn, tập trung ở Long Điền, Bà Rịa và Phú Mỹ, chủ yếu là các dự án ven biển và gần trục giao thông lớn. Khi cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và sân bay Long Thành hoàn thiện, thị trường được kỳ vọng sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Trong khi đó, Bình Dương dự kiến bổ sung khoảng 10.746 căn nhà liền thổ giai đoạn 2026–2027. Nổi bật là đại đô thị One Era của Kim Oanh Land tại Thuận An với quy mô khoảng 10.000 căn, cùng dự án Biconsi Riverside của Bcons tại Tân Uyên với 284 căn. Các dự án này hưởng lợi từ các tuyến hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4 và cao tốc TP.HCM – Chơn Thành.

Nhìn tổng thể, thị trường nhà liền thổ vùng ven TP.HCM đang trong trạng thái “lệch pha”: thanh khoản cải thiện nhờ hạ tầng và nhu cầu tích sản, nhưng giá bán chịu áp lực điều chỉnh do cạnh tranh nguồn cung và sự thận trọng của nhà đầu tư. Đây có thể là giai đoạn tái cân bằng, trước khi một chu kỳ tăng trưởng mới hình thành dựa trên nền tảng hạ tầng và quy hoạch dài hạn.