Nhà liền thổ: Phục hồi mạnh mẽ, bước vào chu kỳ thanh khoản mới

Nhà liền thổ khởi sắc

Theo báo cáo thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh quý IV/2025 của Cushman & Wakefield, trong quý cuối năm, phân khúc nhà liền thổ ghi nhận khoảng 1.535 căn mở bán mới, cao gấp hơn 50 lần so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Đây được xem là mức tăng hiếm thấy trong nhiều năm trở lại đây.

Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại khu vực vùng ven, chiếm khoảng 92%, với tâm điểm là sự xuất hiện của một siêu dự án tại Cần Giờ, cách trung tâm TP. Hồ Chí Minh khoảng 60 km. Phần còn lại, tương đương 8%, phân bổ rải rác tại khu Đông và khu vực quận Bình Tân cũ.

Cùng với sự gia tăng nguồn cung, lực cầu nhà liền thổ cũng phục hồi mạnh mẽ. Trong quý IV/2025, lượng hấp thụ mới đạt khoảng 1.167 căn, tăng hơn 20 lần so với quý III/2025 và cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ đạt xấp xỉ 70%, cho thấy sức hút lớn của phân khúc này khi thị trường xuất hiện các dự án có quy mô và quy hoạch bài bản.

Theo Cushman & Wakefield, thanh khoản tăng cao phản ánh trạng thái “khát” nguồn hàng nhà liền thổ, đặc biệt tại các dự án được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, có chiến lược kết nối dài hạn với các tuyến vành đai, cao tốc và định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư đã chủ động áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán nhằm kích cầu trong giai đoạn cuối năm.

Nhận định về diễn biến thị trường, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng quý IV/2025 đánh dấu bước ngoặt của thị trường nhà liền thổ TP. Hồ Chí Minh khi cả nguồn cung và giao dịch đồng loạt quay trở lại sau thời gian dài bị “nén” bởi các vướng mắc pháp lý.

Về mặt giá bán, Cushman & Wakefield cho biết giá nhà liền thổ sơ cấp trung bình trong quý cuối năm 2025 giảm hơn 50%, từ khoảng 13.014 USD/m² xuống còn 6.330 USD/m². Tuy nhiên, mức giảm này chủ yếu đến từ hiệu ứng “pha loãng” khi nguồn cung giá thấp tại Cần Giờ chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu thị trường. Trên thực tế, tại các khu vực trọng điểm khác của TP. Hồ Chí Minh, giá nhà liền thổ vẫn duy trì ở mức cao, trong đó TP. Thủ Đức cũ tiếp tục dẫn đầu, theo sau là Bình Tân và Bình Chánh cũ.

Dù mặt bằng giá sơ cấp trung bình giảm, thị trường vẫn ghi nhận sức hút lớn nhờ nhu cầu tích sản tại các khu đô thị được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Nên chọn nhà liền thổ hay chung cư?

Trong bối cảnh chu kỳ mới đang dần hình thành, câu hỏi nên chọn chung cư hay nhà liền thổ tiếp tục là mối quan tâm lớn của cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư. Tuy nhiên, khác với các giai đoạn trước, câu trả lời năm 2026 không còn nằm ở sự so sánh hơn kém đơn thuần giữa hai loại hình, mà phụ thuộc vào mục tiêu sử dụng, chiến lược tài chính và mức độ chấp nhận rủi ro của từng chủ thể tham gia thị trường.

Với diễn biến thực tế, theo chuyên gia, chung cư phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn và đô thị vệ tinh được xác định là phân khúc trụ cột của thị trường năm 2026. Sau nhiều năm giá nhà trung tâm tăng mạnh, khả năng chi trả của người trẻ và tầng lớp trung lưu buộc phải dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh, nơi có kết nối hạ tầng tốt và giá bán “dễ tiếp cận” hơn.

Khác với giai đoạn trước, chung cư không còn được nhìn nhận thuần túy là sản phẩm để “lướt sóng”, mà là tài sản tích lũy dài hạn, gắn với nhu cầu ở thực và cho thuê ổn định. Đặc biệt, các dự án gần khu công nghiệp, trung tâm logistics, tài chính công nghệ có khả năng tạo dòng tiền cho thuê bền vững, phục vụ chuyên gia, kỹ sư và lao động chất lượng cao, được đánh giá là “đứng vững” trong chu kỳ mới.

Trong khi đó, nhà liền thổ không biến mất khỏi cuộc chơi, nhưng cơ hội chỉ dành cho những sản phẩm đáp ứng đủ điều kiện. Nhà liền thổ nằm trong các khu đô thị đồng bộ, đã hình thành cộng đồng cư dân, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng và tiện ích hoàn chỉnh vẫn giữ được sức hút trong năm 2026.

Một nhà đầu tư kỳ cựu tại TP.HCM nhìn nhận: “Nếu ưu tiên an toàn, dòng tiền ổn định và khả năng thanh khoản, chung cư phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt tại các đô thị lớn và vệ tinh, là lựa chọn chủ đạo của năm 2026. Nếu có tiềm lực tài chính mạnh và chấp nhận chu kỳ nắm giữ dài, nhà liền thổ trong khu đô thị đồng bộ vẫn có thể mang lại giá trị tích lũy bền vững”.

Theo nhà đầu tư này, điểm chung cho mọi quyết định là sự thận trọng và kỷ luật đầu tư. Thị trường năm 2026 không phù hợp với tư duy lướt sóng hay kỳ vọng tăng giá nhanh. Chỉ nên xuống tiền với những sản phẩm có pháp lý minh bạch, khả năng sử dụng thực và có thể khai thác ngay.

Từ góc nhìn tổng thể, nhiều chuyên gia cho rằng không tồn tại lựa chọn “tốt hơn” một cách tuyệt đối giữa chung cư và nhà liền thổ. Điều quan trọng nằm ở sự phù hợp với chiến lược đầu tư trong bối cảnh mới. Nếu ưu tiên an toàn, dòng tiền ổn định và khả năng thanh khoản, chung cư phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn và khu vực vệ tinh được xem là lựa chọn chủ đạo của năm 2026.