Nhà đầu tư “lướt sóng” chịu áp lực lớn khi lãi suất tăng trở lại

Áp lực lãi suất

Sau giai đoạn duy trì ở mức thấp, lãi suất huy động đã tăng lên từ đầu quý IV/2025. Điều này khiến lãi suất cho vay cũng tăng theo.

Tại nhiều ngân hàng, lãi suất vay mua nhà trong thời gian ưu đãi 1-3 năm hiện phổ biến ở mức 7% - 9%/năm, cao hơn khoảng 0,5% - 1% so với đầu năm 2025. Dù mức tăng chưa quá lớn, nhưng theo giới chuyên môn, đây được xem là tín hiệu “thử lửa” đối với thị trường bất động sản.

Tại nhiều ngân hàng, lãi suất cho vay mua nhà trong thời gian ưu đãi 1-3 năm hiện phổ biến ở mức 7-9%/năm, cao hơn khoảng 0,5-1% so với đầu năm 2025.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GPInvest - cho biết, lãi suất tín dụng mới là yếu tố then chốt quyết định khả năng hấp thụ của thị trường, thậm chí có thể trở thành rủi ro lớn nhất nếu không được điều hành phù hợp.

Theo ông Hiệp, năm 2026 nguồn cung bất động sản chắc chắn gia tăng khi nhiều dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý, sẵn sàng đưa sản phẩm ra thị trường. Đây là diễn biến tất yếu sau giai đoạn dài thị trường bị “nén” bởi các vướng mắc về đất đai, đầu tư và xây dựng. Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa chắc đồng nghĩa với thị trường sôi động nếu dòng tiền không được khơi thông, đặc biệt là dòng vốn tín dụng.

Theo Chủ tịch GPInvest, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà hiện nay đã có dấu hiệu tăng trở lại. Chỉ trong khoảng hơn một tháng, mức lãi suất hỗ trợ cho người mua nhà đầu tiên đã tăng thêm khoảng 2%/năm. Trong bối cảnh lãi suất huy động có xu hướng nhích lên, cộng với biên độ cho vay phổ biến 3-3,5%, lãi suất cho vay mua nhà hoàn toàn có thể vượt ngưỡng 10%/năm.

Ở góc độ chuyên gia, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, cho rằng trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà đảo chiều tăng trở lại, nhóm đầu tư lướt sóng chung cư sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ là nhóm chịu tác động trực tiếp và rõ rệt nhất, cả về dòng tiền lẫn tâm lý.

Theo ông Hiển, nhóm đầu tư lướt sóng sẽ gặp áp lực lãi vay nếu kéo dài hơn 6 tháng. Bởi đặc thù của nhóm này là thời gian nắm giữ ngắn (6-18 tháng), giá bán chỉ cần cao hơn giá mua vài phần trăm là đã đạt lợi nhuận lớn do tỷ lệ vay cao (có thể lên đến 80%).

“Do vậy, nếu thời gian nắm giữ trên 6 tháng, thì chi phí lãi vay cao sẽ khiến thương vụ này không còn lời, thậm chí càng giữ càng lỗ nặng. Đây cũng là tình cảnh của nhiều nhà đầu tư ôm đất nền ở tỉnh theo dạng ‘phân lô bán nền’ đón sóng hạ tầng” – ông Hiển chia sẻ.

Ngoài ra, vị chuyên gia cho rằng nhiều nhà đầu tư lướt sóng ôm hàng dựa trên lãi suất ưu đãi rất thấp, có khi 0% trong vòng 1-2 năm. Khi hết thời gian ưu đãi mà chưa bán được, lại gặp lãi suất cho vay tăng cao như hiện nay thì khả năng thua lỗ rất lớn.

Không còn chỗ cho “lướt sóng”?

Khi lãi suất đảo chiều tăng và mặt bằng giá chung cư đã neo ở mức cao, câu hỏi được giới đầu tư quan tâm là hoạt động lướt sóng sẽ diễn biến ra sao trong thời gian tới. Theo các chuyên gia, lướt sóng sẽ không biến mất, nhưng không còn là “cuộc chơi dễ dàng” như giai đoạn lãi suất thấp, dòng tiền rẻ dồi dào.

TS Hiển cho rằng đầu tư lướt sóng là một loại hình đầu tư tài chính phổ biến trên thế giới dựa trên nhận định cơ hội thị trường. Do vậy, lướt sóng chung cư vẫn sẽ có nhưng sẽ thu hẹp trong giai đoạn hiện nay khi lãi suất cao và giá bất động sản cũng đang ở neo cao, làm hạn chế cơ hộ sinh lời của loại hình này.

“Trong bối cảnh chi phí vốn ngày càng đắt đỏ, hoạt động lướt sóng chung cư sẽ nhanh chóng thu hẹp và không còn phổ biến như giai đoạn lãi suất thấp. Thị trường sẽ chứng kiến sự rút lui của nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, trong khi hoạt động lướt sóng chỉ còn tồn tại ở quy mô nhỏ, mang tính chọn lọc và gắn với những dự án có chất lượng vượt trội. Điều này góp phần làm thị trường bớt đầu cơ, ổn định hơn nhưng cũng kém sôi động hơn trong ngắn hạn” – TS Hiển nói.

Đánh giá bối cảnh thị trường, ông Quốc Anh cho rằng cần phân biệt rõ tình hình hiện nay với giai đoạn lãi suất tăng mạnh năm 2022. Khi đó, thị trường đang “nóng sốt”, dòng tiền đổ mạnh vào các sản phẩm mang nặng tính đầu cơ, khiến giá bị đẩy lên nhanh và cao. Ngược lại, trong năm 2025, tâm lý nhà đầu tư đã bình tĩnh hơn, với sự dịch chuyển rõ nét sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực, tiêu biểu là phân khúc chung cư.

Những “cú sốc” của các chu kỳ trước đã khiến nhà đầu tư thận trọng hơn, ưu tiên yếu tố an toàn thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn. Theo ông Quốc Anh, trong tương lai gần, thị trường có thể bước vào giai đoạn thăm dò, khi cả người mua lẫn nhà đầu tư chờ đợi thêm tín hiệu rõ ràng từ lãi suất và chính sách vĩ mô. Tuy nhiên, xét ở trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi khởi động từ năm 2024 vẫn còn nhiều dư địa. Năm 2026 được dự báo là thời điểm thị trường phân hóa mạnh hơn và dần đi vào quỹ đạo ổn định, khó lặp lại kịch bản căng thẳng như năm 2022.