Nhà đầu tư lướt sóng bất động sản dần bị đào thải

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển mình sang một chu kỳ phát triển mới, nơi tư duy đầu tư “ăn xổi”, lướt sóng ngắn hạn không còn giữ vai trò chủ đạo. Thay vào đó là yêu cầu về tầm nhìn dài hạn, năng lực tài chính và quản trị chuyên nghiệp – những yếu tố đang tái định hình toàn bộ sân chơi địa ốc.

Thanh lọc mạnh mẽ, thị trường đổi “chất”

Theo các chuyên gia, sự thay đổi hiện nay không đơn thuần mang tính chu kỳ mà là kết quả tổng hòa của cải cách thể chế, điều chỉnh quy hoạch hành chính, dòng vốn và cách thức quản lý thị trường. Việc sáp nhập 34 tỉnh, thành đã tạo ra những thị trường có quy mô lớn hơn, cấu trúc phức tạp hơn, khiến lợi thế đầu cơ dựa trên thông tin nhỏ lẻ và chênh lệch ngắn hạn dần biến mất.

Chia sẻ tại diễn đàn “Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 – Động lực cho chu kỳ tăng trưởng mới”, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường đang bước sang giai đoạn mà “cách làm cũ không còn phù hợp”. Cơ hội vẫn hiện hữu, nhưng đi kèm là áp lực thích ứng rất lớn đối với cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp.

Nhìn lại năm 2025, bức tranh thị trường cho thấy nhiều tín hiệu phục hồi tích cực. Nguồn cung được khơi thông mạnh mẽ, đạt mức cao nhất kể từ năm 2020 khi hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Thanh khoản cải thiện rõ rệt, đặc biệt trong nửa cuối năm, khi lượng giao dịch chiếm tới 63% cả năm. Giá bất động sản sau giai đoạn tăng nhanh đầu năm đã chững lại và dần ổn định hơn nhờ sự điều tiết của Nhà nước.

Hạ tầng, tín dụng và nhà ở xã hội tạo lực đỡ

Một trong những động lực quan trọng của thị trường là đầu tư công. Hạ tầng giao thông, đô thị, logistics được triển khai đồng bộ, với gần 3.200 km đường cao tốc đưa vào khai thác đến năm 2025. Hai đợt khởi công lớn trong năm ghi nhận gần 500 dự án, tổng vốn đầu tư khoảng 5 triệu tỷ đồng, trong đó khu vực tư nhân chiếm tỷ trọng áp đảo.

Dòng vốn tín dụng cũng đạt mức kỷ lục, với dư nợ toàn nền kinh tế hơn 4 triệu tỷ đồng, riêng bất động sản khoảng 1,8 triệu tỷ đồng. Song song đó, phân khúc nhà ở xã hội nổi lên như một điểm sáng khi nguồn cung tăng mạnh, hoàn thành vượt kế hoạch, vừa giải bài toán an sinh vừa góp phần cân bằng cung – cầu và ổn định mặt bằng giá.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, những kết quả này gắn liền với làn sóng cải cách thể chế sâu rộng trong năm 2025. Hàng loạt nghị định, nghị quyết liên quan đến đất đai, quy hoạch, nhà ở và phân cấp quản lý được ban hành; Thủ tướng trực tiếp làm Trưởng Ban Chỉ đạo thị trường bất động sản cho thấy quyết tâm điều hành mạnh mẽ, nhất quán. Nhờ đó, nhiều dự án tồn đọng được “giải phóng”, thị trường vận hành minh bạch và kỷ cương hơn.

Tái cấu trúc toàn diện, hướng tới nhu cầu thực

Ở góc nhìn dài hạn, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng bất động sản Việt Nam đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc toàn diện, từ chủ thể tham gia, cơ cấu sản phẩm đến mặt bằng giá và thể chế quản lý. Trọng tâm của quá trình này là đưa thị trường tiệm cận hơn với nhu cầu thực của người dân và khả năng hấp thụ của nền kinh tế.

Xu hướng dễ nhận thấy là sản phẩm sẽ dịch chuyển mạnh sang phân khúc phục vụ ở thực, đề cao chất lượng xây dựng, tiện ích, công năng và yếu tố công nghệ. Các mô hình nhà ở thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, gắn với tiêu chuẩn xanh và tín chỉ carbon được dự báo sẽ xuất hiện ngày càng nhiều. Ngay cả nhà ở xã hội cũng được định hướng phát triển theo tiêu chí “đáng sống”, thay vì chỉ chạy theo số lượng.

Bên cạnh đó, thị trường sẽ ưu tiên các đại dự án, siêu đô thị quy mô lớn, gắn với hạ tầng đồng bộ và giao thông công cộng, đòi hỏi chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính, quản trị bài bản và trách nhiệm xã hội cao. Điều này đồng nghĩa với sự sàng lọc mạnh mẽ, loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém, chạy theo lợi ích ngắn hạn.

“Thị trường sẽ không còn chỗ cho đầu tư ăn xổi. Chu kỳ mới đòi hỏi sự chuyên nghiệp, minh bạch và tuân thủ kỷ cương trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ”, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, nếu các nghị quyết lớn được triển khai hiệu quả, bất động sản không chỉ phục hồi mà còn có thể bứt phá, tiếp tục đóng vai trò động lực quan trọng của nền kinh tế, góp phần định hình diện mạo phát triển hiện đại và bền vững hơn cho Việt Nam.