Nhà đầu tư bất động sản TP HCM bắt đầu hạ giá bán

Trên các nền tảng và hội nhóm mua bán nhà đất, không khó để bắt gặp những thông tin rao bán căn hộ với mức giá thấp hơn so với cuối năm 2025. Một số trường hợp còn ghi nhận tình trạng khách đã đặt cọc nhưng sau đó hủy giao dịch do lo ngại áp lực tài chính từ lãi vay.

Tại dự án The Sun Avenue ở khu Đông TP HCM, giá bán căn hộ hiện giảm nhẹ khoảng 1%–2% so với cuối năm ngoái. Một căn hộ hai phòng ngủ diện tích khoảng 72 m² đang được rao bán hơn 7 tỉ đồng, tương đương gần 100 triệu đồng/m². Mức giá này vẫn cao hơn khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2025, song đã có dấu hiệu điều chỉnh so với thời điểm trước Tết Nguyên đán.

Theo một môi giới tại khu vực Thạnh Mỹ Tây, một căn hộ ba phòng ngủ diện tích 118 m² trong khu đô thị cao cấp từng được chào bán 16,7 tỉ đồng nhưng sau đó phải hạ xuống còn 15,5 tỉ đồng do chủ nhà cần tiền gấp. Hiện có người trả khoảng 14,9 tỉ đồng và chủ nhà đang cân nhắc chốt giao dịch.

Ở khu vực xa trung tâm hơn như Long Bình, nhiều căn hộ cũng được điều chỉnh giảm khoảng 2%–3% so với trước Tết. Giá bán trung bình hiện dao động 55–75 triệu đồng/m² tùy vị trí. Chẳng hạn, một căn hộ ba phòng ngủ gần 100 m² đang được chào bán khoảng 6,6 tỉ đồng, thấp hơn 100–200 triệu đồng so với vài tháng trước.

Phân khúc căn hộ giá vừa túi tiền cũng không nằm ngoài xu hướng này. Ông Hoàng Hải – chủ một căn hộ tại Dĩ An – cho biết từng có khách chuẩn bị đặt cọc với giá 1,9 tỉ đồng nhưng sau đó hủy giao dịch do lo ngại chi phí vay ngân hàng tăng. Theo ông Hải, căn hộ mua cách đây ba năm chỉ tăng giá khoảng 15%, trong khi chi phí lãi vay ngân hàng khiến lợi nhuận gần như bị bào mòn.

Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà phố tại khu vực trung tâm TP HCM cũng ghi nhận xu hướng điều chỉnh. Nhiều môi giới cho biết một số căn nhà đã giảm từ 500 triệu đến 1 tỉ đồng, tương đương khoảng 5%–10% so với mức giá đỉnh vào cuối năm 2025.

Chẳng hạn, một căn nhà trong hẻm tại khu vực Đức Nhuận diện tích 38 m², tổng diện tích sử dụng hơn 150 m² vừa được giảm giá còn hơn 9,5 tỉ đồng, thay vì 10,5 tỉ đồng trước đó. Tại các tuyến đường như Phan Xích Long hay Thích Quảng Đức, nhiều căn nhà hẻm ô tô cũng đang giảm giá nhưng vẫn khó tìm người mua. Theo một môi giới địa phương, thanh khoản thị trường chững lại rõ rệt sau Tết khi nhiều khách hàng tạm dừng kế hoạch mua nhà.

Dù vậy, các chuyên gia cho rằng khả năng giá bất động sản giảm sâu là không cao. Đại diện một doanh nghiệp địa ốc tại TP HCM cho biết cuối năm 2025, nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh chiến dịch marketing với kỳ vọng thị trường phục hồi. Tuy nhiên, lãi suất tăng cùng với chính sách tín dụng thận trọng khiến tốc độ bán hàng chậm lại.

Ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng Giám đốc Việt Á Land, cho biết tại một số dự án khu Nam TP HCM đã xuất hiện tình trạng khách hàng hủy giao dịch sau khi đặt chỗ, với tỉ lệ có nơi lên tới 20%–30%. Nguyên nhân chủ yếu do nhiều người dự tính vay ngân hàng để thanh toán theo tiến độ nhưng khi lãi suất tăng, họ buộc phải cân nhắc lại.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang – Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa – nhận định sức cầu thực trên thị trường vẫn khá yếu. Phần lớn giao dịch trước đây đến từ nhà đầu tư, trong khi giá nhà tại TP HCM liên tục tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, cũng cho rằng giới đầu tư hiện đang thận trọng hơn đáng kể. Nhiều người lo ngại chi phí lãi vay có thể “ăn mòn” lợi nhuận, đặc biệt nếu thanh khoản thị trường chậm và dòng tiền bị kẹt trong thời gian dài. Theo ông, bất động sản thường diễn biến ngược chiều với lãi suất, do đó áp lực lên thị trường có thể còn kéo dài nếu mặt bằng lãi vay chưa giảm.

Bên cạnh yếu tố tín dụng, các quy định pháp lý mới cũng góp phần khiến thị trường thận trọng hơn. Việc triển khai Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 với các điều kiện chặt chẽ hơn đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai khiến chủ đầu tư khó huy động vốn. Đồng thời, bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026 theo hướng tiệm cận giá thị trường cũng được dự báo sẽ tạo áp lực chi phí, khiến giá bất động sản khó giảm sâu trong ngắn hạn.