Nhà đầu tư bất động sản kỳ vọng giá sẽ giảm, có nên “xuống tiền” mua nhà thời điểm này?

Tâm lý “đợi đáy” đang là chủ đạo

Sau giai đoạn 2020–2022 chứng kiến giá bất động sản tăng mạnh trên diện rộng, đặc biệt tại các đô thị lớn và vùng ven, thị trường từ 2023 đến nay đã bước vào pha điều chỉnh. Thanh khoản sụt giảm, giao dịch trầm lắng khiến nhiều nhà đầu tư tin rằng giá sẽ còn giảm tiếp.

Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co: bên mua thận trọng quan sát, trong khi bên bán, đặc biệt là những người không chịu áp lực tài chính, lại không sẵn sàng giảm giá mạnh.

Hệ quả là giao dịch chững lại, dù nhu cầu thực tế vẫn tồn tại. Thực tế cho thấy, tâm lý này không chỉ xuất phát từ yếu tố giá cả mà còn chịu tác động bởi bối cảnh kinh tế vĩ mô, khi lãi suất, thu nhập và triển vọng thị trường vẫn còn những ẩn số. Nhiều người mua nhà để ở cũng bị cuốn vào “hiệu ứng chờ đợi”, lo ngại rằng nếu mua vào lúc này có thể phải đối mặt với rủi ro giảm giá trong ngắn hạn.

Theo Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc cố gắng “bắt đáy” trong bất động sản là một chiến lược tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi thị trường này có độ trễ lớn và chịu tác động đa chiều từ chính sách, tín dụng đến tâm lý đám đông.

Ông cho rằng, thay vì chờ một mức giá thấp nhất gần như không thể xác định, nhà đầu tư nên tập trung vào giá trị thực của tài sản, bao gồm vị trí, pháp lý, tiềm năng khai thác và khả năng tăng trưởng dài hạn. Quan điểm này cũng phản ánh xu hướng dịch chuyển của thị trường từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư bền vững, nơi yếu tố “đúng thời điểm” không còn quan trọng bằng “đúng sản phẩm”.

Thực tế đã chứng minh, trong các chu kỳ trước, những nhà đầu tư thành công thường không phải là người mua được ở đáy tuyệt đối, mà là người nhận diện được vùng giá hợp lý và dám hành động khi thị trường còn nhiều nghi ngờ. Ngược lại, những người quá kỳ vọng vào việc giá giảm sâu hơn thường bỏ lỡ cơ hội khi thị trường đảo chiều, bởi khi tín hiệu phục hồi trở nên rõ ràng, mặt bằng giá đã kịp thiết lập một ngưỡng mới.

Trong bối cảnh hiện nay, khi nguồn cung vẫn hạn chế ở nhiều phân khúc và chi phí phát triển dự án khó giảm, khả năng xảy ra một đợt giảm giá diện rộng là không cao. Do đó, tâm lý “đợi đáy” nếu kéo dài không chỉ khiến nhà đầu tư mất cơ hội mà còn góp phần làm chậm quá trình phục hồi chung của thị trường. Điều cần thiết lúc này không phải là chờ đợi một kịch bản hoàn hảo, mà là xây dựng chiến lược đầu tư phù hợp với năng lực tài chính và mục tiêu cá nhân, đồng thời chấp nhận rằng mọi quyết định đều có mức độ rủi ro nhất định.

Đã nên xuống tiền hay chưa?

Theo các chuyên gia, thay vì kỳ vọng thị trường sớm giảm mạnh, người mua nhà được khuyến nghị tập trung vào năng lực chủ đầu tư và khả năng bàn giao dự án.

1. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, người tiêu dùng lúc này cần phải là "người tiêu dùng thông minh". Thay vì chờ đợi giá giảm sâu – một điều rất khó xảy ra nhanh chóng, họ nên điều chỉnh hành vi và địa bàn tiếp cận. Quan trọng nhất là phải gắn chặt với những chủ đầu tư có năng lực thực sự, có khả năng hoàn thiện và bàn giao sản phẩm.

Việc chọn đúng chủ đầu tư và đúng thời điểm sẽ giúp người mua dễ dàng tiếp cận tín dụng với lãi suất phù hợp hơn.

Thực tế, thị trường sau giai đoạn điều chỉnh đã xuất hiện những tín hiệu tích cực hơn về chính sách, lãi suất và nguồn cung, nhưng tâm lý thận trọng vẫn bao trùm do lo ngại rủi ro ngắn hạn chưa hoàn toàn được loại bỏ.

Điều đáng chú ý là mặt bằng giá tại nhiều khu vực, đặc biệt là các đô thị lớn, không giảm sâu như kỳ vọng, thậm chí vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào tăng và nguồn cung hạn chế. Điều này khiến không ít người rơi vào trạng thái “tiến thoái lưỡng nan”: mua thì sợ đỉnh, chờ thì sợ lỡ cơ hội.

Tuy nhiên, nếu nhìn dưới góc độ dài hạn, thị trường hiện tại lại đang mở ra một “cửa sổ cơ hội” nhất định cho những người có sẵn dòng tiền và chiến lược rõ ràng. Theo Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, giai đoạn này không phải là thời điểm lý tưởng cho đầu tư lướt sóng, nhưng lại phù hợp với những nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn.

Ông cho rằng, thị trường đang trong quá trình tái cân bằng, khi giá dần phản ánh sát hơn giá trị thực thay vì bị đẩy lên bởi kỳ vọng ngắn hạn như trước.

Trong bối cảnh đó, những người mua có thể tìm được các sản phẩm tốt với mức giá hợp lý hơn so với giai đoạn “sốt nóng”, đặc biệt là các tài sản có pháp lý rõ ràng và nằm ở khu vực có nhu cầu ở thực cao. Bên cạnh đó, việc lãi suất có xu hướng ổn định hơn cũng giúp giảm áp lực tài chính cho người vay, dù vẫn cần tính toán kỹ để tránh rủi ro nếu thị trường phục hồi chậm hơn dự kiến. Tuy vậy, chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng không phải ai cũng nên “xuống tiền” lúc này.