Nhà đầu tư băn khoăn có nên “đón sóng” BĐS nghỉ dưỡng khi thị trường đang phục hồi rõ rệt

Thị trường dần phục hồi

Sau hơn hai năm trầm lắng do ảnh hưởng của dịch bệnh, chính sách tín dụng thắt chặt và lượng khách du lịch sụt giảm, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang cho thấy những tín hiệu hồi phục rõ rệt trong nửa cuối năm 2025. Nhiều dự án ven biển, khu nghỉ dưỡng cao cấp và sản phẩm second home bắt đầu sôi động trở lại, kéo theo niềm tin của nhà đầu tư dần được củng cố.

Theo số liệu từ Bộ Văn hóa – Thể thao và Du lịch, lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong 10 tháng đầu năm 2025 đạt hơn 14 triệu lượt, tăng gần 35% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi khách du lịch nội địa đạt hơn 105 triệu lượt. Sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch đang tạo lực đẩy đáng kể cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng – đặc biệt là tại các địa phương trọng điểm như Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long và Bình Thuận.

Ông Mauro Gasparotti – Giám đốc Savills Hotels châu Á – Thái Bình Dương nhận định: “Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang ở giai đoạn phục hồi tự nhiên, không chỉ nhờ lượng khách tăng mà còn bởi sự tái định hình sản phẩm, hướng tới mô hình vận hành hiệu quả hơn và phù hợp với xu thế nghỉ dưỡng dài ngày, làm việc kết hợp du lịch (workation).”

Trên thực tế, các chủ đầu tư lớn đang dồn lực tái khởi động dự án. Hàng loạt dự án từng “đắp chiếu” trong giai đoạn 2022–2023 nay đã khởi động lại, như các tổ hợp nghỉ dưỡng ven biển ở Bắc Bán đảo Cam Ranh (Khánh Hòa), Nam Phú Quốc (Kiên Giang) hay bán đảo Sơn Trà (Đà Nẵng). Ngoài ra, nhiều khu đô thị du lịch mới cũng đang được triển khai tại Quảng Ninh, Bình Định, Ninh Thuận, với định hướng kết hợp nghỉ dưỡng – giải trí – sinh thái để đón đầu làn sóng du lịch cao cấp.

Một điểm đáng chú ý là xu hướng đầu tư sản phẩm nghỉ dưỡng mang tính cá nhân hóa và vận hành linh hoạt. Các dòng sản phẩm biệt thự biển, shophouse du lịch và condotel nay được thiết kế theo mô hình “đầu tư kết hợp khai thác cho thuê”, giúp nhà đầu tư vừa có nơi nghỉ dưỡng, vừa có nguồn thu từ du lịch.

Theo chuyên gia kinh tế TS. Võ Trí Thành, phân khúc nghỉ dưỡng đang được hưởng lợi từ ba yếu tố: “Thứ nhất là sự trở lại của dòng khách quốc tế; thứ hai là chính sách visa mở rộng và hạ tầng du lịch được đầu tư mạnh; và thứ ba là tâm lý đầu tư dài hạn đã quay trở lại, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính.”

Có nên đầu tư thời điểm này?

Mặc dù có những tín hiệu tích cực nhưng theo một số chuyên gia, thị trường vẫn còn những thách thức. Một số địa phương vẫn tồn tại tình trạng nguồn cung vượt cầu ở phân khúc condotel hoặc biệt thự biển cao cấp, trong khi pháp lý cho loại hình này chưa thật sự hoàn thiện. Thêm vào đó, khả năng khai thác vận hành hiệu quả phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý và mức độ thu hút khách du lịch của từng địa phương.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng còn khó khăn thì đây vẫn là cơ hội cho nhà đầu tư. Nhưng khi thị trường hồi phục hoàn toàn và phát triển mạnh tương tự các quốc gia trong khu thì việc đầu tư lại rất khó. Bởi lúc đó, giá trị sản phẩm đã tăng vọt và không dễ gì để sở hữu.

Trong khi đó, theo chuyên gia của BHS Property, 2025 vẫn sẽ là năm "lọc cung" của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và vị trí gắn với du lịch đặc thù sẽ tiếp tục giữ sức hút. Trong khi đó, các sản phẩm thiếu tính độc đáo, vận hành kém hiệu quả sẽ khó cạnh tranh.

Theo ông Mauro Gasparotti (Savills Hotels châu Á – Thái Bình Dương), Việt Nam đang bước vào “chu kỳ tăng trưởng mới” của du lịch, với nhu cầu nghỉ dưỡng dài ngày và làm việc kết hợp du lịch (workation). Điều này mở ra cơ hội cho các sản phẩm second home, biệt thự nghỉ dưỡng hoặc căn hộ vận hành chuyên nghiệp, nơi nhà đầu tư có thể vừa tận hưởng, vừa cho thuê để tạo dòng tiền ổn định.

Tuy nhiên, rủi ro vẫn tồn tại đáng kể. Trước hết là vấn đề pháp lý của loại hình condotel, shophouse du lịch vẫn chưa được hoàn thiện hoàn toàn, khiến tính thanh khoản và giá trị pháp lý khi giao dịch còn hạn chế. Bên cạnh đó, không ít dự án nghỉ dưỡng trong giai đoạn trước vẫn đang “chôn vốn” do vị trí xa trung tâm, thiếu vận hành hoặc không hiệu quả khai thác. Nhà đầu tư nếu chỉ “đón sóng ngắn hạn” rất dễ mắc kẹt dòng tiền, đặc biệt khi thị trường chưa đạt đến giai đoạn bùng nổ thực sự.

TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị: “Đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng lúc này nên là đầu tư có chiến lược dài hạn, không nên chạy theo tâm lý đám đông. Quan trọng là chọn được sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vận hành tốt, ở khu vực có tiềm năng du lịch thực sự.”