Nhà, đất chưa có sổ đỏ có được gắn mã định danh điện tử?

Một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm là nhà, đất chưa được cấp sổ đỏ hoặc đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý có được đưa vào hệ thống hay không.

Theo quy định tại Nghị định 357/2025, Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Ở địa phương, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thu thập, cập nhật, quản lý và khai thác dữ liệu.

Đối với các dự án phát triển nhà ở, Điều 8 của Nghị định nêu rõ Sở Xây dựng sẽ thực hiện gắn mã định danh điện tử cho nhà ở trên địa bàn đồng thời với thời điểm ban hành văn bản thông báo đủ điều kiện bán, kể cả đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy, việc định danh không phụ thuộc hoàn toàn vào thời điểm cấp sổ đỏ.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho biết cơ chế thu thập dữ liệu được thiết kế theo hướng liên thông giữa các cơ quan. Với bất động sản của cá nhân, dữ liệu sẽ được tích hợp thông qua hoạt động công chứng. Bộ Tư pháp có trách nhiệm cung cấp cho Bộ Xây dựng thông tin về nhà ở, công trình xây dựng đã thực hiện giao dịch qua công chứng.

Đáng chú ý, Điều 40 về quy định chuyển tiếp yêu cầu các bộ, ngành và UBND cấp tỉnh rà soát, chuẩn hóa và cập nhật toàn bộ dữ liệu đã có trước thời điểm Nghị định có hiệu lực, hoàn thành chậm nhất vào ngày 1/7/2026. Trên cơ sở đó, các thông tin liên quan đến dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cũng như các giao dịch đã công chứng sẽ được chia sẻ, kết nối và tích hợp vào hệ thống chung.

Với trường hợp căn hộ hoặc nhà ở thuộc dự án đã đủ điều kiện bán, người mua đã ký hợp đồng và công chứng trước khi Nghị định có hiệu lực nhưng chưa được cấp sổ đỏ, luật sư Tuấn cho rằng vẫn đủ điều kiện để được gắn mã định danh điện tử, căn cứ theo quy định chuyển tiếp.

Một băn khoăn khác là liệu người dân có phải thực hiện thêm thủ tục hay cung cấp giấy tờ bổ sung khi triển khai định danh hay không. Theo quy định hiện hành, người dân không phải nộp thêm hồ sơ. Dữ liệu sẽ được tích hợp từ các cơ quan nhà nước như cơ quan quản lý đất đai (thông tin về sổ đỏ, thửa đất), cơ quan thuế (thông tin nghĩa vụ tài chính) và hệ thống công chứng.

Theo đánh giá của luật sư Phạm Thanh Tuấn, trong ngắn hạn, việc gắn mã định danh chưa tạo tác động rõ nét đến thị trường. Tuy nhiên, về dài hạn, khi cơ sở dữ liệu được hoàn thiện và đồng bộ, tính minh bạch sẽ được nâng cao, góp phần hạn chế tình trạng kê khai hai giá, trốn thuế hoặc giao dịch không chính thức.

Chuyên gia nhấn mạnh, hiệu quả của hệ thống phụ thuộc lớn vào chất lượng dữ liệu đầu vào. Dữ liệu phải đảm bảo đúng, đủ, sạch và được cập nhật thường xuyên mới có thể trở thành nền tảng quản lý hiệu quả. Đồng thời, người dân cũng cần hạn chế giao dịch viết tay hoặc kê khai không đúng giá trị thực tế, tránh làm sai lệch thông tin thị trường.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho rằng việc định danh điện tử buộc các chủ đầu tư phải chuẩn hóa pháp lý ngay từ đầu và nâng cao năng lực quản trị dự án. Điều này góp phần hạn chế tình trạng dự án “ma” hoặc huy động vốn trái phép từng xuất hiện do thiếu minh bạch thông tin.

Theo ông Hiệp, để hệ thống vận hành hiệu quả, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, thuế, công chứng và đăng ký đất đai nhằm đảm bảo dữ liệu được kết nối liên thông, tránh phân mảnh, chồng chéo hoặc trùng lặp.

Việc định danh điện tử bất động sản vì vậy không chỉ là bước tiến về công nghệ, mà còn là nền tảng để tái cấu trúc cách thức quản lý thị trường theo hướng minh bạch và chuyên nghiệp hơn trong thời gian tới.