Nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao thời gian qua, rủi ro "bong bóng" đang hiện hữu?

Dòng tiền đầu cơ chiếm ưu thế

Sau giai đoạn trầm lắng 2022–2023, thanh khoản suy giảm mạnh khiến nhiều nhà đầu tư dài hạn rút lui, nhường chỗ cho nhóm đầu cơ có khẩu vị rủi ro cao. Khi thị trường bước sang chu kỳ phục hồi nửa cuối 2024 và 2025, các đợt sóng cục bộ tại đất nền ven đô, bất động sản nghỉ dưỡng giá thấp, hoặc nhóm chung cư tầm trung có nguồn cung hạn chế đã trở thành “điểm đến” của dòng tiền đầu cơ với kỳ vọng ăn biên lợi nhuận nhanh trong 3–12 tháng. Điều này khiến giá nhiều khu vực tăng không tương xứng với giá trị thực, tạo chênh lệch lớn giữa giá giao dịch và nhu cầu ở thực.

Theo số liệu của DKRA Group, trong hơn 2.000 giao dịch chung cư được ghi nhận gần đây, chỉ khoảng 30% đến từ nhóm mua để ở; 70% còn lại là các nhà đầu tư. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang được điều tiết mạnh bởi dòng tiền tìm kiếm lợi nhuận thay vì nhu cầu an cư.

Nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh hơn, sẵn sàng trả giá vượt mặt bằng chung để nắm bắt cơ hội sinh lời. Trong khi đó, những người mua nhà ở thực, đặc biệt nhóm có ngân sách 1-2 tỷ đồng gần như không thể tiếp cận các sản phẩm.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tình trạng đầu cơ và lũng đoạn thị trường là yếu tố quan trọng khiến giá nhà tăng đột biến thời gian qua. Một số chủ đầu tư phối hợp với sàn giao dịch đưa hàng ra nhỏ giọt để tạo khan hiếm giả, khiến người mua lo sợ bỏ lỡ cơ hội và chấp nhận mức giá cao. Một số nhóm đầu cơ còn thu gom sản phẩm với số lượng lớn rồi “lướt cọc” kiếm chênh lệch, góp phần méo mó cung – cầu thực.

Dòng tiền đầu cơ cũng được thúc đẩy bởi tâm lý kỳ vọng quá mức của thị trường. Khi thông tin về quy hoạch, sân bay, cao tốc hoặc nâng cấp đô thị được công bố, chỉ cần một tín hiệu nhỏ đã đủ để tạo “sóng giá”. Nhiều nhà đầu cơ lợi dụng các tin tức này để mua gom, đẩy giá rồi thoát hàng khi thị trường bắt đầu sôi động. Trong khi đó, người mua ở thực hoặc nhà đầu tư thận trọng có xu hướng đứng ngoài quan sát, khiến thanh khoản thực không tăng tương ứng với mức tăng giá. Sự lệch pha giữa giá và thanh khoản càng khiến vai trò của đầu cơ trở nên nổi trội hơn.

Tăng nguy cơ rủi ro bong bóng

Dòng tiền đầu cơ chiếm ưu thế đang làm tăng rõ rệt nguy cơ rủi ro bong bóng trên thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh giá nhà tại nhiều khu vực đã tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập và nhu cầu ở thực. Khi giá bị đẩy lên chủ yếu bởi kỳ vọng lướt sóng thay vì giá trị nội tại, thị trường trở nên dễ tổn thương trước bất kỳ biến động nhỏ nào về tín dụng, chính sách hoặc tâm lý nhà đầu tư. Chính sự mất cân đối này đang khiến bức tranh thị trường trở nên kém bền vững và tiềm ẩn nguy cơ điều chỉnh mạnh nếu dòng tiền đầu cơ rút ra cùng lúc.

Một trong những biểu hiện sớm của rủi ro bong bóng là hiện tượng giá tăng “nóng” tại nhiều khu vực, trong khi thanh khoản thực lại không tăng tương ứng. Nhóm đầu cơ thường mua với mục tiêu đón sóng quy hoạch, sóng hạ tầng hoặc những tin đồn chưa được kiểm chứng. Họ sẵn sàng trả giá cao để gom hàng, sau đó đẩy giá lên cao hơn bằng cách tạo khan hiếm giả hoặc lan truyền thông tin mang tính kích hoạt tâm lý FOMO. Tuy nhiên, khi nhóm nhà đầu tư thứ cấp tham gia ở mức giá cao nhưng không thể bán lại do thiếu người mua thực, bong bóng giá hình thành và có thể vỡ khi chu kỳ tăng nhiệt kết thúc.

Ngoài ra, mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính cao của một bộ phận nhà đầu cơ khiến thị trường càng trở nên nhạy cảm. Chỉ cần lãi suất tăng trở lại một vài điểm hoặc ngân hàng thắt chặt giải ngân, áp lực trả lãi sẽ khiến nhiều nhà đầu cơ phải bán cắt lỗ để xoay dòng tiền. Đây chính là “điểm kích nổ” quen thuộc của nhiều chu kỳ bong bóng trước đây: giá bị đẩy lên quá cao trong thời gian ngắn, sau đó nhanh chóng đảo chiều khi dòng tiền vay không còn dễ tiếp cận.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam nhận định, hoạt động đầu cơ hiện vẫn duy trì ở mức cao. Theo thống kê của PropertyGuru, trong vòng 10 năm qua, lợi suất đầu tư chung cư lên tới 197%, trong khi đất nền đạt khoảng 137%. Những con số này củng cố niềm tin của nhà đầu tư, khiến họ sẵn sàng tham gia thị trường với kỳ vọng tiếp tục đón đầu đà tăng giá trong tương lai.

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cũng cảnh báo, giá bất động sản tăng quá nhanh khiến người dân mất khả năng tiếp cận nhà ở, trong khi thị trường khó đạt trạng thái cân bằng bền vững. Theo ông Nghĩa, dấu hiệu bong bóng đã xuất hiện từ năm 2023 và tiếp tục kéo dài đến nay. Nếu không sớm can thiệp, bong bóng này có thể “nổ”, kéo theo sự đóng băng giao dịch, tâm lý bi quan lan rộng và tác động tiêu cực đến cả nền kinh tế.