Nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng cao

Giá chung cư tăng bình quân 20-30%

Theo TS. Cấn Văn Lực, giá nhà đất giai đoạn 2019-2024 tăng 59%, năm 2025 tăng 10-30%. Trong đó, ở phân khúc chung cư, năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng bình quân 20-30%, giá nhà ở riêng lẻ và đất nền tăng 10-15%.

Giá bất động sản cao, khiến người mua cần thêm thời gian tích luỹ hơn để có thể sở hữu nhà. Giá căn hộ so với số năm thu nhập bình quân của hộ gia đình tại Việt Nam năm 2023, người mua cần 23,5 năm thu nhập mới mua được, năm 2024 là 23,7 năm, năm 2025 là 25,8 năm và năm 2026 dự phóng người mua sẽ cần 30,2 năm.

Trong khi đó, bình quân thế giới, năm 2026 cần 15,3 năm thu nhập. Còn các quốc gia khác trong khu vực như Thái Lan năm 2026 dự phóng giá căn hộ so với năm thu nhập bình quân là 24, Malaysia là 8,8. Còn tại Hàn Quốc là 24,1 năm, Nhật Bản 11,4 năm, Trung Quốc 21,5 năm và Singapore 22,1 năm.

Về nguyên nhân dẫn đến việc giá nhà Việt Nam tăng cao, ông Lực chỉ ra 6 nguyên nhân: Thứ nhất, vướng mắc về pháp lý và lúng túng trong thực thi, dù vấn đề này đang được chú trọng cải thiện.

Thứ hai, chi phí đầu vào tăng, trong đó có tiền thuê đất/sử dụng đất, đền bù- giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, giá vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng…

Thứ ba, cung - cầu còn mất cân đối do cấp phép dự án chưa nhiều nên các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu đầu tư phân khúc nhà ở cao cấp (trên 70%) làm mặt bằng giá bình quân tăng lên. Trong khi còn khan hiếm phân khúc cấp trung và vừa túi tiền (gồm cả nhà ở xã hội), nguồn cung nhà ở xã hội mới tăng mạnh từ năm 2025.

Thứ tư, tình trạng “thổi giá”, “làm giá”, “té nước theo mưa” còn diễn ra, khiến giá bất động sản neo cao, tăng ảo so với giá trị thật (trong đó có các vụ việc đấu giá đất, cò mua nhà ở xã hội trong thời gian qua).

Thứ năm, tình trạng “đầu cơ” vẫn phổ biến với tỷ lệ "86% người mua bất động sản nắm giữ dưới 1 năm”, theo khảo sát 600 người năm 2024 của Batdongsan.com.vn. Người mua giá cao nên kiên trì không giảm giá bán (trừ trường hợp cấp bách).

Thứ sáu, hiện nay chưa đánh thuế bất động sản trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê động sản khá thấp cũng là một yếu tố tác động.

Người mua nhà “đuối sức”

Thực tế cho thấy, nguồn cung gia tăng nhưng chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Tỷ trọng lớn sản phẩm mới là nhà thấp tầng giá cao và căn hộ có mức giá trên 50 triệu đồng/m². Tại Hà Nội và TP.HCM, phần lớn nguồn cung căn hộ mở bán mới đều có giá trên 80 triệu đồng/m², thậm chí nhiều dự án vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m².

Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp vốn được kỳ vọng đáp ứng nhu cầu của số đông lại gần như vắng bóng. Điều này khiến thị trường rơi vào nghịch lý nguồn cung không thiếu, nhưng người có nhu cầu thực lại khó tiếp cận.

Áp lực tài chính càng trở nên rõ rệt trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng trở lại. Chi phí vay mua nhà tăng lên khiến nhiều người buộc phải trì hoãn kế hoạch an cư.

Trước thực trạng này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhìn nhận thị trường hiện tồn tại hai phân khúc nhà giá thấp gồm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp. Dù vậy, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu, và ngay cả khi đạt mục tiêu đề ra, thị trường vẫn thiếu nghiêm trọng nhà ở thương mại dành cho người thu nhập trung bình.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, nhu cầu lớn nhất hiện nay là các căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50 - 70 m², giá từ 2 - 5 tỷ đồng/căn. Đây mới là phân khúc phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân đô thị. Tuy nhiên, để phát triển được dòng sản phẩm này, cần cơ chế đủ mạnh để giảm chi phí đầu vào và tạo động lực cho doanh nghiệp.

Đáng chú ý, HoREA cũng kiến nghị không cho phép chuyển đổi quỹ đất nhà ở xã hội sang phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nhằm tránh làm suy giảm nguồn cung nhà ở xã hội.

Có thể thấy, việc xây dựng cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là cần thiết trong bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, cần đảm bảo đúng mục tiêu hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở, đồng thời không tạo ra sự lệch pha mới trong cấu trúc thị trường.

Trong khi đó, Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam dự báo, giá căn hộ thứ cấp có thể tiếp tục điều chỉnh trong quý II/2026, nhưng xu hướng giảm khó kéo dài và lan rộng. “Khi lãi suất giảm, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trở lại, phản ánh nghịch lý thị trường: giá thường không giảm khi khó khăn, nhưng tăng rất nhanh khi điều kiện thuận lợi,” ông Tuấn nhận định.

Với bối cảnh hiện nay, người mua nhà nên tập trung vào chiến lược dài hạn, chọn đúng dự án, chủ đầu tư và cấu trúc tài chính an toàn. Thay vì chờ đợi “điểm rơi” giá - điều khó xảy ra, việc xác định nhu cầu thực và lựa chọn sản phẩm phù hợp là ưu tiên hàng đầu.

Chuyên gia khuyến nghị, đối với người mua ở thực, nếu tài chính đủ và chọn được sản phẩm phù hợp, đây là thời điểm hợp lý để xuống tiền. Đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy, cần thận trọng, tối ưu cấu trúc vay, tránh rủi ro từ biến động lãi suất.