Nguồn cung tăng tốc trở lại: Gần 93.000 căn hộ dự kiến ra thị trường năm 2026

Sau giai đoạn giãn tiến độ và rà soát pháp lý kéo dài, thị trường căn hộ đang đứng trước một năm 2026 đầy biến động khi nguồn cung mới dự kiến bật tăng mạnh trên phạm vi cả nước

Theo Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển của BHS Property (BHS R&D), toàn thị trường có thể đón gần 93.000 căn hộ từ 56 dự án, chưa bao gồm lượng sản phẩm thuộc dự án One Era của Kim Oanh Group. So với các năm trước, đây là mức tăng đáng kể, phản ánh quá trình “giải nén” nguồn cung sau thời gian dài thận trọng.

Hai đầu tàu chiếm hơn 70% nguồn cung

Cấu trúc nguồn cung năm 2026 tiếp tục cho thấy vai trò áp đảo của hai đô thị lớn.

TP.HCM dự kiến dẫn đầu với hơn 51.500 căn, tương đương khoảng 55,5% tổng nguồn cung mới. Hà Nội ước đạt gần 14.760 căn, chiếm 15,9%. Như vậy, riêng hai thị trường này đóng góp hơn 66.000 căn hộ, tương đương trên 70% nguồn cung toàn quốc.

Một điểm đáng chú ý là Bắc Ninh – địa phương giáp ranh Hà Nội – được dự báo có khoảng 17.000 căn, chiếm 18,7% tổng nguồn cung cả nước. Toàn bộ số lượng này đến từ một dự án duy nhất: Sun Bắc Ninh tại Tiên Du. Điều này cho thấy xu hướng phát triển tập trung vào các đại đô thị quy mô lớn thay vì các dự án nhỏ lẻ như trước.

Thực tế, danh sách 10 dự án có nguồn cung lớn nhất năm 2026 cho thấy thị trường đang bị chi phối bởi các tổ hợp cao tầng hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn căn.

Dẫn đầu là Sun Bắc Ninh với 17.000 căn. Tại TP.HCM, 7 dự án góp mặt trong Top 10, nổi bật như Sunshine Bay Retreat (phường Phước Thắng), Masteri Thanh Đa (phường Bình Quới), Skybridge Gamuda (phường Lái Thiêu), The Landmark Bình Dương (phường Bình Hòa), cùng các dự án quy mô trên 3.000 căn như Khải Hoàn Imperial, Noble Crystal Riverside và Sunshine Sky City.

Ở Hà Nội, hai đại diện nằm trong nhóm nguồn cung lớn nhất là Vinhomes Cao Xà Lá (phường Khương Đình) và Gamuda City – Central Residences (phường Yên Sở). Dù số lượng dự án không nhiều bằng TP.HCM, quy mô mỗi dự án tại Thủ đô đều thuộc nhóm lớn, góp phần tái định hình mặt bằng nguồn cung.

Xu hướng đại đô thị và sự tập trung vào “ông lớn”

Điểm chung dễ nhận thấy là nguồn cung đang dồn về các khu đô thị tích hợp, quy hoạch đồng bộ, đa tiện ích. Thị trường căn hộ vì thế chuyển dần từ mô hình phát triển đơn lẻ sang các tổ hợp quy mô lớn, khép kín.

Tại Hà Nội, các dự án do Vinhomes và Masterise Homes phát triển được dự báo chiếm gần một nửa nguồn cung mới. Điều này phản ánh lợi thế rõ rệt của những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn và năng lực triển khai dự án quy mô cao.

Ở TP.HCM và khu vực đô thị phía Nam, các chủ đầu tư như Masterise Homes, Gamuda Land, Sunshine Homes đồng loạt triển khai các dự án cao tầng hàng nghìn căn. Nguồn cung vì vậy không chỉ tăng về số lượng mà còn được dẫn dắt bởi nhóm doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và hệ sinh thái dịch vụ tương đối hoàn chỉnh.

Dưới góc nhìn thị trường, xu hướng tập trung hóa mang tính hai mặt. Một mặt, việc nguồn cung nằm trong tay các chủ đầu tư lớn giúp nâng chuẩn sản phẩm, giảm rủi ro pháp lý và tăng tính chuyên nghiệp so với giai đoạn thị trường phân mảnh. Mặt khác, khi tỷ trọng phụ thuộc vào một số đại dự án quá lớn, thị trường cũng trở nên nhạy cảm hơn trước các biến động về tiến độ hay chính sách.

Bước ngoặt hay áp lực mới?

Với quy mô gần 93.000 căn hộ dự kiến tung ra trong năm 2026, thị trường đang tiến vào một chu kỳ mới, nơi yếu tố quy mô, thương hiệu và khả năng phát triển đô thị tích hợp trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng mạnh cũng đồng nghĩa áp lực hấp thụ sẽ lớn hơn. Nếu sức cầu không cải thiện tương ứng với tốc độ bung hàng, thị trường có thể đối mặt với bài toán thanh khoản. Ngược lại, trong kịch bản cầu phục hồi song hành, 2026 nhiều khả năng sẽ trở thành điểm khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới của phân khúc căn hộ.