Người mua nhà tiếp tục chịu áp lực: Lãi suất trên thị trường “nhích lên”

Tín dụng tăng nhưng sẽ thận trọng hơn

Bước sang năm 2026, tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục tăng so với giai đoạn siết chặt trước đó, nhưng xu hướng chủ đạo không còn là mở rộng bằng mọi giá mà là tăng trưởng có chọn lọc và kiểm soát rủi ro chặt chẽ hơn. Sau chu kỳ biến động mạnh 2022–2024, cơ quan quản lý tiền tệ đã có nhiều điều chỉnh nhằm cân bằng giữa mục tiêu hỗ trợ phục hồi thị trường và đảm bảo an toàn hệ thống. Vì vậy, dù dòng vốn ngân hàng được khơi thông hơn, “van” tín dụng vẫn được điều tiết theo hướng ưu tiên nhu cầu ở thực, dự án pháp lý minh bạch và chủ đầu tư có năng lực tài chính vững vàng.

Thực tế cho thấy, trong các năm trước, khi tín dụng tăng nóng, một phần dòng tiền đã chảy vào phân khúc đầu cơ như đất nền vùng ven, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao. Hệ quả là rủi ro nợ xấu gia tăng khi thị trường chững lại. Bài học đó khiến năm 2026 trở thành giai đoạn “tăng nhưng không dễ dãi”. Các ngân hàng thương mại hiện tập trung thẩm định kỹ dòng tiền dự án, khả năng tiêu thụ sản phẩm và sức khỏe tài chính của chủ đầu tư thay vì chỉ dựa vào tài sản đảm bảo.

Đối với người mua nhà cá nhân, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, cơ hội tiếp cận vốn vay vẫn rộng mở hơn so với giai đoạn cao điểm siết tín dụng. Tuy nhiên, điều kiện vay được siết chặt ở khâu chứng minh thu nhập, tỷ lệ vay trên giá trị tài sản (LTV) và hệ số an toàn vốn. Nhiều ngân hàng duy trì tỷ lệ cho vay tối đa 60–70% giá trị căn nhà, đồng thời yêu cầu lịch sử tín dụng tốt và phương án trả nợ rõ ràng. Điều này giúp hạn chế rủi ro nợ xấu, nhưng cũng buộc người mua phải có mức vốn tự có cao hơn trước.

Ở góc độ doanh nghiệp phát triển dự án, việc tiếp cận tín dụng năm 2026 sẽ phụ thuộc lớn vào tính pháp lý và khả năng tiêu thụ thực tế. Những dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, có giá bán hợp lý, vị trí gắn với hạ tầng đang hoàn thiện sẽ được ưu tiên. Ngược lại, các dự án nghỉ dưỡng, sản phẩm cao cấp mang tính đầu cơ hoặc thị trường thanh khoản thấp có thể gặp khó khi xin cấp hạn mức tín dụng. Điều này cho thấy định hướng dòng vốn đang dịch chuyển theo hướng hỗ trợ nhu cầu thực và ổn định dài hạn thay vì tạo sóng tăng giá ngắn hạn.

TS. Đinh Thế Hiển nhận định năm 2026 sẽ không phải là năm tín dụng mở rộng đại trà. Theo ông, chính sách tín dụng sắp tới mang tính chọn lọc cao, ưu tiên các lĩnh vực phục vụ nhu cầu ở thực như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và các dự án chung cư nằm trong định hướng phát triển đô thị của Chính phủ.

Những phân khúc này chính là phần nhu cầu thật mà Nhà nước đang chủ động hướng dòng vốn vào, qua đó hạn chế tình trạng dòng tiền chảy mạnh vào các tài sản mang tính đầu cơ.

Về tổng thể, tín dụng bất động sản năm 2026 nhiều khả năng vẫn ghi nhận mức tăng trưởng tích cực, góp phần hỗ trợ thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, tốc độ tăng sẽ gắn chặt với chất lượng tài sản và khả năng trả nợ. Đây được xem là bước chuyển cần thiết sau giai đoạn “tiền rẻ” và tăng trưởng nóng. Khi dòng vốn được phân bổ có chọn lọc, thị trường sẽ giảm bớt yếu tố đầu cơ, hướng đến giá trị thực và bền vững hơn.

Lãi suất “đè” lên người mua nhà

Một yếu tố đáng lưu ý đó là mặt bằng lãi suất trong năm 2026. Nhiều tổ chức phân tích dự báo lãi suất cho vay có thể nhích tăng trong thời gian tới khi nhu cầu vốn toàn nền kinh tế phục hồi. Áp lực này đặc biệt rõ với người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, việc lãi suất nhích lên vào cuối năm 2025 khiến tâm lý thị trường thận trọng hơn là diễn biến dễ hiểu. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay khác đáng kể so với giai đoạn 2022.

Ông cho rằng nếu năm 2022 là thời điểm lãi suất tăng, lạm phát  cao và thị trường mang nặng yếu tố đầu cơ, thì giai đoạn 2025 - 2026 phản ánh một trạng thái trưởng thành hơn, nơi người mua chú trọng nhu cầu thật, dòng tiền và tính bền vững của tài sản.

Có thể nói, vấn đề cốt lõi nằm ở chỗ thu nhập của đại bộ phận người dân chưa theo kịp tốc độ tăng giá nhà trong nhiều năm qua. Theo tính toán của một số đơn vị nghiên cứu, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập (price-to-income ratio) tại các đô thị lớn đang ở mức cao trong khu vực. Khi lãi suất tăng, bài toán càng thêm căng thẳng.

Áp lực kép này có thể khiến một bộ phận người mua rời bỏ thị trường trong ngắn hạn, làm chậm đà phục hồi chung. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, đây cũng được xem là “bộ lọc tự nhiên” giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn, hạn chế tình trạng đầu cơ quá mức.

Về dài hạn, nếu lãi suất chỉ tăng nhẹ và được kiểm soát trong biên độ hợp lý, tác động tiêu cực có thể không quá lớn. Điều quan trọng là sự ổn định và minh bạch của chính sách tiền tệ, giúp người mua nhà có cơ sở hoạch định tài chính dài hạn.

Lãi suất “nhích lên” không đồng nghĩa với việc thị trường bước vào chu kỳ suy giảm mạnh. Thay vào đó, đây có thể là giai đoạn điều chỉnh cần thiết để cân bằng cung – cầu và loại bỏ tâm lý đầu cơ ngắn hạn.

Trong bối cảnh đó, quyết định mua nhà không chỉ dựa trên kỳ vọng thị trường mà phải xuất phát từ khả năng tài chính thực tế và nhu cầu dài hạn. Lãi suất có thể còn biến động, nhưng sự chuẩn bị kỹ càng sẽ giúp người mua giảm thiểu rủi ro và giữ vững kế hoạch an cư của mình