Người mua nhà “sẵn” dòng tiền nắm lợi thế lớn, đâu là yếu tố quan trọng khi xuống tiền

Áp lực thanh khoản mở ra cơ hội cho người mua có sẵn dòng tiền

Sau giai đoạn giá bất động sản liên tục tăng, thị trường đang xuất hiện những giao dịch cho thấy khoảng cách giữa mức giá chủ nhà từng kỳ vọng và giá có thể chốt bán ngày càng rõ nét. Đặc biệt, tại những khu vực có giá trị tài sản lớn, khi thanh khoản không còn thuận lợi, người bán chịu áp lực tài chính có xu hướng linh hoạt hơn trong đàm phán.

Theo chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên, nhóm khách hàng có sẵn tiền mặt đang chủ động tìm kiếm những tài sản có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, tiềm năng khai thác và chủ sở hữu đang cần giải quyết áp lực tài chính. Đây là nhóm người mua có lợi thế bởi không phụ thuộc quá nhiều vào tiến độ giải ngân vốn vay, đồng thời có khả năng thương lượng trực tiếp với người bán.

Thực tế tại TP.HCM cho thấy một số tài sản đã phải điều chỉnh giá đáng kể so với mức từng được khách hàng hỏi mua trước đó. Ông Kiên dẫn chứng trường hợp một căn nhà tại quận Bình Tân từng được trả 10,6 tỷ đồng vào năm trước nhưng chủ sở hữu không đồng ý bán. Đến nay, căn nhà được giao dịch quanh mức 9,4 tỷ đồng, thấp hơn hơn 11% so với mức giá từng bị từ chối.

Tại Bình Thạnh, một căn nhà khác từng có khách hỏi mua với giá 13 tỷ đồng nhưng chủ nhà không bán. Sau đó, giao dịch được chấp nhận ở mức 12 tỷ đồng, giảm gần 8%. Đáng chú ý hơn, tại khu vực trung tâm, một bất động sản từng được trả 51 tỷ đồng hồi đầu năm 2025, nay chủ sở hữu cần tiền gấp và chấp nhận mức 43 tỷ đồng. Tuy nhiên, bên mua chỉ đưa ra mức giá 40 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 22% so với mức giá mà chủ nhà từng từ chối.

Những trường hợp này phản ánh sự thay đổi tương quan giữa bên mua và bên bán trong điều kiện thanh khoản thị trường suy giảm. Khi thời gian rao bán kéo dài, chi phí nắm giữ tài sản và nghĩa vụ tài chính có thể tạo thêm áp lực cho chủ sở hữu. Trong khi đó, người mua có sẵn tiền mặt có điều kiện lựa chọn kỹ hơn, chờ đợi những tài sản phù hợp và đưa ra mức giá dựa trên khả năng giao dịch thực tế.

Theo ông Kiên, lợi thế này thể hiện rõ hơn ở phân khúc bất động sản giá trị cao, nơi số lượng khách hàng đủ tiềm lực tài chính để mua không nhiều. Khi tệp người mua bị thu hẹp, chủ sở hữu muốn bán nhanh có thể phải giảm mức giá kỳ vọng để tiếp cận nhóm khách hàng thực sự có khả năng thanh toán.

Tuy nhiên, việc giá chào bán giảm không đồng nghĩa mọi bất động sản đều đã trở nên hấp dẫn. Mức giảm cần được đặt trong tương quan với giá giao dịch của những tài sản tương đồng, thay vì chỉ so sánh với mức giá mà chủ nhà từng đưa ra hoặc từng từ chối trong quá khứ. Đây cũng là yếu tố quyết định liệu người mua có thực sự sở hữu được tài sản dưới giá trị thị trường hay chỉ đang mua một bất động sản đã được điều chỉnh từ mức giá quá cao.

Không chạy theo mức giảm giá, cần tính cả sức chịu đựng tài chính dài hạn

Trong bối cảnh thị trường xuất hiện nhiều lời chào bán thấp hơn kỳ vọng trước đây, chuyên gia Lê Quốc Kiên lưu ý người mua không nên chỉ nhìn vào tỷ lệ giảm giá để quyết định xuống tiền. Điều quan trọng là phải khảo sát giá giao dịch thực tế của các bất động sản tương đồng về vị trí, diện tích, pháp lý và chất lượng trong cùng khu vực.

Theo ông, một tài sản có thể được xem là đáng cân nhắc khi giá mua thấp hơn mặt bằng giao dịch khoảng 10-15%. Một tiêu chí khác là mức giá hiện tại chỉ cao hơn khoảng 10% so với thời điểm 3 năm trước, trong điều kiện pháp lý, vị trí và chất lượng tài sản vẫn được bảo đảm.

Chẳng hạn, một căn hộ từng tăng giá từ 3 tỷ đồng lên 4,2 tỷ đồng, hiện được chủ nhà giảm xuống còn 3,8 tỷ đồng. Nếu các căn hộ tương đồng trong cùng khu vực đang giao dịch quanh mức 3,5 tỷ đồng, mức giá 3,8 tỷ đồng chưa chắc đã hợp lý, dù đã giảm 400 triệu đồng so với giá chào bán trước đó. Điều này cho thấy người mua cần phân biệt giữa mức giảm so với kỳ vọng của người bán và mức giá thực sự có lợi trên thị trường.

Ở góc độ người mua nhà để ở, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), khuyến nghị không nên quá tập trung chờ đợi mức giá đáy tuyệt đối. Thay vào đó, người mua cần đánh giá giá trị hiện tại của bất động sản có tương xứng với công năng sử dụng, lịch sử biến động giá và năng lực tài chính của bản thân hay không.

Nếu giá tài sản đã tăng quá cao so với giá trị thực, việc tiếp tục quan sát thị trường là cần thiết. Ngược lại, khi bất động sản đã trở về vùng giá hợp lý và đáp ứng đúng nhu cầu sử dụng, người mua có thể cân nhắc giải ngân thay vì trì hoãn quyết định chỉ để chờ một mức giá thấp hơn chưa chắc xuất hiện.

Một yếu tố khác cần được tính toán kỹ là khả năng vay vốn. Với người mua sử dụng đòn bẩy tài chính, khoản vay không nên được xác định chỉ dựa trên mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà phải tính đến toàn bộ thời gian trả nợ. Khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất có thể thay đổi, trong khi thu nhập của người vay hoặc dòng tiền khai thác từ bất động sản không phải lúc nào cũng ổn định.

Ông Lê Quốc Kiên khuyến nghị người mua cần tính đến khả năng nắm giữ tài sản trong dài hạn. Nếu sử dụng vốn vay, cần dự trù kịch bản lãi suất tăng hoặc bất động sản không tìm được khách thuê trong một khoảng thời gian. Người mua nên có khoản dự phòng tương đương ít nhất 6 tháng trả nợ ngân hàng để hạn chế rủi ro khi dòng tiền gặp biến động.

Theo chuyên gia này, bất động sản thường cần thời gian nắm giữ khoảng 5-10 năm để phát huy giá trị. Vì vậy, dù mua được tài sản với mức giá tốt, người sở hữu vẫn có nguy cơ phải bán lỗ nếu không đủ khả năng duy trì dòng tiền trong thời gian dài.

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, quá trình thẩm định cần được thực hiện kỹ lưỡng hơn. Người mua không chỉ xem xét giá bán và chính sách thanh toán mà còn cần kiểm tra năng lực tài chính của chủ đầu tư, tiến độ thi công thực tế, khả năng bàn giao và các ngân hàng tham gia tài trợ dự án. Những yếu tố này có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hoàn thành sản phẩm và bảo đảm quyền lợi của khách hàng.

Nhìn chung, sự điều chỉnh giá tại một số tài sản đang tạo thêm dư địa thương lượng cho người mua, nhất là những người có sẵn tiền mặt. Tuy nhiên, cơ hội không nằm ở việc mua được bất động sản giảm giá nhiều nhất, mà ở khả năng lựa chọn đúng tài sản có giá trị phù hợp, pháp lý minh bạch và nằm trong giới hạn tài chính có thể kiểm soát. Trong một thị trường đề cao thanh khoản và hiệu quả sử dụng vốn, sự thận trọng trong khâu định giá, kiểm tra pháp lý và tính toán dòng tiền sẽ quyết định mức độ an toàn của mỗi thương vụ.