Người mua nhà “cân đo, đông đếm” kỹ lưỡng hơn, sản phẩm vừa túi tiền được ưu tiên

Người mua thận trọng hơn, sản phẩm bình dân được ưu tiên

Một trong những thay đổi rõ nét nhất của thị trường hiện nay chính là tâm lý người mua. Trước đây, khi giá nhà liên tục leo thang, nhiều người lo ngại nếu không mua ngay thì sẽ không còn cơ hội sở hữu. Tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) khiến không ít giao dịch được thực hiện nhanh chóng, thậm chí thiếu sự chuẩn bị tài chính dài hạn.

Tuy nhiên, sau giai đoạn thị trường chững lại, thanh khoản giảm và nhiều dự án gặp khó khăn về pháp lý, người mua bắt đầu nhận ra rằng quyết định mua nhà không chỉ đơn giản là “mua sớm cho rẻ”, mà còn liên quan đến hàng loạt yếu tố như năng lực chủ đầu tư, tiến độ xây dựng, khả năng bàn giao, pháp lý, chất lượng vận hành và tiềm năng tăng giá trong dài hạn.

Người mua hiện nay sẵn sàng dành nhiều tháng để tìm hiểu thông tin. Họ so sánh giá giữa các khu vực, phân tích biến động giá trong quá khứ, đánh giá tiện ích khu vực, hạ tầng giao thông và thậm chí tham khảo trải nghiệm của cư dân tại các dự án đã bàn giao. Quy trình mua nhà vì thế trở nên giống một quyết định đầu tư dài hạn hơn là một giao dịch cảm tính.

Theo chuyên gia, lãi suất vay mua nhà tăng nhanh là nguyên nhân chính. Các gói vay ưu đãi hiện phổ biến ở mức 8 - 9%/năm, trong khi lãi suất thả nổi có thể vượt 12% sau thời gian ưu đãi. Điều này khiến áp lực trả nợ tăng mạnh, đặc biệt với nhóm khách hàng phụ thuộc vào vốn vay.

Đáng chú ý, các chủ đầu tư cũng đã điều chỉnh chiến lược bán hàng. Thay vì chương trình hỗ trợ lãi suất 0% như trước, thị trường chuyển sang các gói vay cố định khoảng 9 - 10%, làm giảm đáng kể sức hấp dẫn đối với người mua.

Trong bối cảnh đó, người mua có xu hướng “chọn lọc” kỹ lưỡng hơn, ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và phục vụ nhu cầu ở thực.

Theo ông Troy Griffiths, Cố vấn Cấp cao Savills Việt Nam, phân khúc vừa túi tiền vẫn ghi nhận kết quả tích cực hơn, với tỷ lệ hấp thụ cao hơn trung bình thị trường khoảng 10% - một minh chứng cho nhu cầu ở thực vẫn là trụ đỡ chính.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn (thuộc PropertyGuru) cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Giá rao bán đất nền tại Hà Nội trong quý I/2026 giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025, trong khi nhà riêng tại TP.HCM cũng giảm nhẹ khoảng 2%.

Các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay đang chịu áp lực điều chỉnh rõ rệt. Ngược lại, những bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực vẫn duy trì mức độ quan tâm ổn định.

Cơ hội cho người sẵn dòng tiền?

Thị trường chậm lại, thanh khoản giảm, áp lực tài chính đè nặng lên nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy khiến không ít tài sản phải bán ra. Chính điều này mở ra “cửa sổ cơ hội” hiếm có cho những người có tiền mặt hoặc khả năng vay vốn an toàn.

Điểm đáng chú ý là cơ hội hiện nay không đến từ việc giá nhà giảm sâu trên diện rộng, mà đến từ sự linh hoạt trong đàm phán và điều kiện giao dịch. Trong giai đoạn thị trường sôi động, người mua gần như không có vị thế thương lượng. Giá bán được niêm yết và thường tăng theo tiến độ dự án, trong khi chủ đầu tư không thiếu khách hàng. Nhưng khi thị trường trầm lắng, người bán bắt đầu ưu tiên thanh khoản, chấp nhận thương lượng về giá, tiến độ thanh toán, chiết khấu hoặc các chính sách hỗ trợ tài chính. Đây chính là lợi thế lớn nhất của người có dòng tiền.

Theo ông Bạch Dương, Tổng Giám đốc nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường bất động sản năm 2026 đang bước vào giai đoạn củng cố, khi các yếu tố như lãi suất cao và biến động vĩ mô đóng vai trò “bộ lọc” tự nhiên.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển về các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, đây cũng là cơ hội cho những người mua có sẵn nguồn lực tài chính tiếp cận sản phẩm tốt với mức giá hợp lý hơn.

Một trong những cơ hội rõ ràng nhất nằm ở thị trường thứ cấp. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao trong giai đoạn trước hiện phải đối mặt với áp lực trả lãi vay kéo dài. Khi dòng tiền cho thuê không đủ bù chi phí tài chính, họ buộc phải bán tài sản để cắt lỗ hoặc thu hồi vốn. Những giao dịch dạng này thường có mức giá mềm hơn thị trường, đồng thời người bán sẵn sàng thương lượng nhanh để giải quyết áp lực tài chính. Với người có sẵn tiền mặt, việc mua được tài sản tốt ở mức giá hợp lý trong giai đoạn này là hoàn toàn khả thi.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cũng chủ động đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn hơn để kích cầu. Các chương trình chiết khấu thanh toán sớm, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hay cam kết thuê lại đang xuất hiện nhiều hơn. Đối với người mua có dòng tiền, việc thanh toán nhanh không chỉ giúp nhận được mức giá tốt mà còn giảm đáng kể chi phí tài chính trong dài hạn. Khi tổng chi phí sở hữu giảm xuống, biên an toàn cho khoản đầu tư sẽ tăng lên đáng kể.

Tuy nhiên, cơ hội luôn đi kèm với yêu cầu về sự tỉnh táo. Người có dòng tiền không nên mua theo tâm lý “săn hàng rẻ” mà cần tập trung vào chất lượng tài sản, pháp lý, vị trí và tiềm năng phát triển hạ tầng. Một tài sản có giá tốt nhưng thiếu yếu tố nền tảng vẫn tiềm ẩn rủi ro trong dài hạn. Ngược lại, tài sản tốt mua được ở mức giá hợp lý trong giai đoạn thị trường trầm lắng có thể mang lại giá trị bền vững.