Nghịch lý: Giá nhà liền thổ chuyển nhượng cao hơn hàng mở bán mới

Giá sơ cấp “neo thấp”, giá thứ cấp leo thang

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc BĐS Nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, giá giao dịch thứ cấp thị trường nhà liền thổ Hà Nội cao hơn thứ cấp phản ánh các giao dịch thứ cấp chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm và cận trung tâm, nơi nhu cầu thực vẫn rất cao.

Đáng chú ý, tại thời điểm cuối quý 4/2025, giá sơ cấp trung bình BĐS gắn liền với đất đạt 187 triệu đồng/m2 đất (đã bao gồm xây dựng, chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu). Mức giá này duy trì ổn định so với quý 3 nhưng thấp hơn 15% so với cuối năm ngoái, chủ yếu do quỹ hàng sơ cấp tại khu vực ngoại thành chiếm tỷ trọng lớn trong năm 2025.

Trong khi đó, tại thị trường thứ cấp, giá bán gần như đi ngang trong uý 4, đạt trung bình 201 triệu đồng/m2 đất. Người mua đang thận trọng trước việc lãi suất tăng và cân nhắc các lựa chọn so với nguồn cung sơ cấp từ các dự án đại đô thị sắp tới.

Theo khảo sát tại nhiều dự án nhà liền thổ ở các khu vực như Hà Đông, Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh hay Long Biên, mức giá mở bán mới của chủ đầu tư thường được công bố trong khoảng 160–220 triệu đồng/m² đất (tùy vị trí, quy mô dự án và loại hình). Tuy nhiên, chỉ sau một thời gian ngắn, các căn đã ký hợp đồng mua bán hoặc sắp nhận nhà khi được rao bán lại trên thị trường thứ cấp lại có giá cao hơn 10–30%, thậm chí cá biệt lên tới 40%.

Điều đáng chú ý là nghịch lý này diễn ra ngay cả khi thị trường chung chưa bước vào pha “nóng”. Lượng giao dịch vẫn mang tính chọn lọc, chủ yếu là người mua có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư dài hạn, trong khi hoạt động lướt sóng ngắn hạn gần như vắng bóng. Điều này cho thấy sự chênh lệch giá không đơn thuần đến từ tâm lý đầu cơ, mà phản ánh những biến động sâu hơn của thị trường.

Dự báo trong năm 2026, thị trường BĐS gắn liền với đất tại Hà Nội dự kiến sẽ đón nhận khoảng 6.600 căn mở bán mới. Nguồn cung 2026 được kỳ vọng đa dạng, bao gồm các dự án ở cả quận nội thành và khu vực ngoại thành, từ cả các CĐT trong nước và nước ngoài. Sự hiện diện ngày càng tăng của các CĐT nước ngoài dự kiến sẽ thúc đẩy giá bán tăng tại thị trường sơ cấp. Trong khi đó, những biến động của thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục gắn liền với diễn biến của lãi suất, các yếu tố kinh tế vĩ mô và tiến độ của các dự án hạ tầng trọng điểm kết nối trung tâm thành phố với các đô thị vệ tinh.

Tâm lý “ăn chắc mặc bền” của người mua

Sau những biến động mạnh của thị trường bất động sản giai đoạn 2022–2023, tâm lý người mua nhà liền thổ tại Việt Nam, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, đã có sự thay đổi rõ rệt theo hướng “ăn chắc mặc bền”.

Thay vì chạy theo kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn hay xu hướng lướt sóng, người mua ngày càng ưu tiên những sản phẩm mang lại cảm giác an toàn, bền vững và giá trị sử dụng lâu dài. Tâm lý này không chỉ định hình hành vi giao dịch mà còn tác động trực tiếp đến mặt bằng giá, cơ cấu nguồn cung và nhịp vận động của toàn thị trường.

Trước hết, “ăn chắc mặc bền” thể hiện ở việc người mua đặt yếu tố pháp lý lên hàng đầu. Những rủi ro liên quan đến dự án chậm tiến độ, vướng mắc pháp lý hay chủ đầu tư thiếu năng lực trong giai đoạn thị trường khó khăn đã trở thành bài học lớn. Do đó, người mua nhà liền thổ hiện nay có xu hướng chỉ xuống tiền với các sản phẩm đã có sổ đỏ hoặc ít nhất là pháp lý hoàn chỉnh, dự án đã xây dựng xong phần lớn hạ tầng, thậm chí sẵn sàng trả giá cao hơn cho các căn nhà đã hoàn thiện, có thể bàn giao ngay. So với hàng mở bán mới ở giai đoạn đầu, sự “chắc tay” về pháp lý và tiến độ trở thành giá trị cốt lõi mà người mua sẵn sàng đánh đổi bằng mức giá cao hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định:

“Việc giá nhà liền thổ chuyển nhượng cao hơn giá mở bán mới không phải là bất thường nếu đặt trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và tâm lý ưu tiên an toàn của người mua. Đây là biểu hiện của thị trường đang tự điều chỉnh theo giá trị thực, chứ không hẳn là dấu hiệu bong bóng.”

Theo ông Đính, trong trung và dài hạn, nhà liền thổ tại Hà Nội vẫn là phân khúc có dư địa tăng giá tốt nhờ yếu tố đất đai hữu hạn. Tuy nhiên, mức tăng sẽ mang tính chọn lọc, tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng trọng điểm và cộng đồng dân cư hiện hữu.

Một biểu hiện khác của tâm lý này là sự thay đổi trong cách nhìn nhận giá trị bất động sản. Người mua nhà liền thổ không còn chỉ nhìn vào khả năng tăng giá trong ngắn hạn, mà quan tâm nhiều hơn đến giá trị tích lũy dài hạn và khả năng chống chịu rủi ro. Trong bối cảnh lạm phát vẫn là mối lo tiềm ẩn, kênh đầu tư tài chính biến động mạnh, nhà liền thổ – tài sản gắn với đất – tiếp tục được xem là “của để dành” an toàn. Việc chấp nhận mua với giá cao hơn nhưng đổi lại là sự ổn định, ít biến động và khả năng giữ giá tốt theo thời gian được coi là lựa chọn hợp lý với nhiều gia đình có dòng tiền nhàn rỗi.

Tâm lý “ăn chắc mặc bền” cũng gắn liền với nhu cầu ở thực ngày càng rõ nét. Khi mặt bằng giá nhà tại các đô thị lớn đã lên cao, việc mua nhà trở thành quyết định tài chính dài hạn, thậm chí là cả đời đối với nhiều người. Do đó, người mua có xu hướng chọn nhà liền thổ để vừa ở vừa tích lũy tài sản, thay vì mua đi bán lại nhiều lần. Những yếu tố như môi trường sống, an ninh, chất lượng xây dựng và khả năng sử dụng lâu dài được đặt lên trên yếu tố lợi nhuận. Điều này lý giải vì sao các căn nhà liền thổ có vị trí tốt, quy hoạch đồng bộ dù giá cao vẫn giữ được thanh khoản.

Nhìn tổng thể, tâm lý “ăn chắc mặc bền” của người mua nhà liền thổ đang đóng vai trò như một bộ lọc tự nhiên của thị trường. Nó khiến dòng tiền tập trung vào những sản phẩm tốt, pháp lý rõ ràng, giá trị sử dụng cao, đồng thời loại bỏ dần các dự án kém chất lượng, thiếu minh bạch. Trong trung và dài hạn, chính tâm lý này sẽ góp phần định hình một mặt bằng giá ổn định hơn, phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, thay vì những cơn sốt ngắn hạn mang tính đầu cơ.