Xử lý dự án tồn đọng, vi phạm đất đai trước 2025 theo cơ chế đặc thù

Các dự án tồn đọng, kéo dài và vi phạm đất đai trước năm 2025 sẽ được tháo gỡ theo cơ chế, chính sách đặc thù theo Nghị định số 147/2026/NĐ-CP.

Nghị định này hướng dẫn thực hiện Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24/4/2026 của Quốc hội, tập trung xử lý các dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định, vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư, quản lý, sử dụng đất.

Nội dung nào được tháo gỡ?

Nghị định quy định các nội dung chính gồm: xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định; tiếp tục giao đất, cho thuê đất đối với dự án vi phạm; xử lý dự án đầu tư trên khu đất mà Nhà nước đã thu hồi đất không thuộc trường hợp thu hồi theo quy định.

Đây cũng là cơ sở để tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, kéo dài theo cơ chế đặc thù.

Dự án đã cấp giấy chứng nhận sai quy định sẽ xử lý ra sao?

Theo Nghị định, Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với cơ quan liên quan rà soát sự phù hợp của dự án với các quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Sau đó, cơ quan này tổng hợp kết quả đánh giá điều kiện, lập hồ sơ trình UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc điều chỉnh cả mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định đối với từng dự án.

Đối với địa phương có Sở Quy hoạch - Kiến trúc riêng, UBND cấp tỉnh phân công Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc thực hiện nhiệm vụ này.

Phần diện tích đất được điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quyết định của UBND cấp tỉnh thì không phải điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất.

Điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất thế nào?

Sở Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm xác định giá đất và chuyển thông tin đến cơ quan thuế để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung sau khi UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép điều chỉnh.

Đồng thời, cơ quan này ban hành quyết định công bố danh sách các giấy chứng nhận đã cấp thuộc trường hợp quy định tại điểm c khoản 1, điểm a và điểm b khoản 2 Điều 11 Nghị quyết số 29/2026/QH16, kèm tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, số phát hành và số vào Sổ cấp giấy chứng nhận.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng về danh sách số phát hành, số vào Sổ cấp giấy chứng nhận. Nếu có địa chỉ người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì gửi thông báo bằng văn bản để nộp giấy chứng nhận đã cấp, phục vụ việc điều chỉnh.

Tiếp đó là các bước chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu phải cấp mới; hoặc xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp. Giấy chứng nhận sẽ được trao cho người được cấp theo quy định.

Nhà đầu tư, chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và pháp luật liên quan.

Giá đất và khoản nộp bổ sung được tính thế nào?

Thời điểm xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp khi được điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở là thời điểm UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định.

Số tiền phải thu từ phần chênh lệch được xác định theo công thức: TBS = T1 - T2.

Trong đó, TBS là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung; T1 là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm Nhà nước điều chỉnh giấy chứng nhận đã cấp; T2 là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo mục đích sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định, cũng xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm Nhà nước điều chỉnh giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp lớn hơn số tiền tính theo giá đất ở tại thời điểm trước đây đã cấp giấy chứng nhận không đúng quy định thì Nhà nước không hoàn trả số tiền chênh lệch.

Hiệu lực áp dụng từ khi nào?

Nghị định số 147/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 7/5/2026 đến ngày các quy định về cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài tại Nghị quyết số 29/2026/QH16 hết hiệu lực.

Trường hợp dự án đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định thực hiện theo Nghị quyết số 29/2026/QH16 mà đến hết ngày 1/5/2031 chưa kết thúc và được tiếp tục triển khai theo khoản 3 Điều 16 Nghị quyết số 29/2026/QH16 thì tiếp tục được áp dụng quy định tại Nghị định này.

Bạn thấy cơ chế này sẽ giúp tháo gỡ được bao nhiêu dự án đang ách tắc? Comment bên dưới nhé!