Vốn cho bất động sản: Dòng tiền ưu tiên dự án an toàn, nhu cầu thực

Dòng tiền vào bất động sản vẫn mở, nhưng đang được NHNN và các ngân hàng ưu tiên cho những dự án an toàn, có nhu cầu thực và pháp lý rõ ràng.

Cho vay bất động sản đang được chọn lọc hơn

Theo ông Nguyễn Phi Lân, Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, ổn định Tiền tệ Tài chính, NHNN, đến ngày 14/5/2026, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt khoảng 19,4 triệu tỷ đồng, tăng 18,3% so với cùng kỳ năm trước, trong khi mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm chỉ khoảng 15%.

Ở chiều ngược lại, huy động vốn mới tăng khoảng 14,9%, đạt khoảng 18,1 triệu tỷ đồng. Chênh lệch giữa tín dụng và huy động vốn đang tạo áp lực thanh khoản cho hệ thống ngân hàng.

NHNN cho biết Chỉ thị 01 được ban hành đầu năm nhằm đảm bảo cân đối giữa tín dụng và huy động vốn quanh mức 15%. Tuy nhiên, đây là cơ chế mở và có thể điều chỉnh linh hoạt theo diễn biến thực tế.

Ông Lân nhấn mạnh NHNN vẫn tạo điều kiện để bất động sản tiếp cận vốn, thể hiện ở việc tín dụng bất động sản hiện tăng cao hơn mặt bằng chung toàn ngành. Nhưng dòng vốn cũng phải dành cho các lĩnh vực khác, đặc biệt là doanh nghiệp vừa, nhỏ và siêu nhỏ.

Vì sao không thể dồn quá nhiều vốn vào bất động sản?

Theo ông Lân, nếu ưu tiên quá lớn cho một ngành thì các lĩnh vực khác sẽ khó tiếp cận vốn. Điều này có thể tác động trực tiếp đến toàn bộ nền kinh tế, nên cơ quan quản lý buộc phải điều tiết ở mức phù hợp giữa các lĩnh vực.

Quan điểm này cho thấy nhà điều hành không siết tín dụng bất động sản theo hướng cực đoan, nhưng cũng không chấp nhận dòng tiền chảy mạnh vào các phân khúc rủi ro.

VCBS đánh giá tín dụng vào bất động sản trong năm 2026 nhiều khả năng vẫn tăng, nhưng tốc độ sẽ chậm hơn và có chọn lọc hơn so với năm 2025. Lý do là NHNN đang kiểm soát chặt hơn tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và ưu tiên vốn cho sản xuất - kinh doanh.

Ngay từ đầu năm 2026, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung của toàn hệ thống. Các ngân hàng không tuân thủ có thể bị xem xét giảm room tín dụng.

Ngân hàng nhìn nhận bất động sản ra sao?

Tại mùa đại hội cổ đông ngân hàng năm 2026, nhiều lãnh đạo ngân hàng lớn vẫn đánh giá tích cực về triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam, nhưng đều nhấn mạnh yếu tố chọn lọc trong cấp tín dụng.

Ông Ngô Chí Dũng, Chủ tịch VPBank, cho rằng dù mặt bằng lãi suất tăng thời gian qua gây áp lực cho thị trường, bất động sản Việt Nam vẫn còn dư địa phát triển lớn nhờ đô thị hóa và nhu cầu nhà ở dài hạn. Theo ông, vấn đề không phải là có nên đầu tư vào bất động sản hay không, mà là chọn đúng phân khúc có nhu cầu thực sự.

Chủ tịch Techcombank Hồ Hùng Anh cũng cho rằng bất động sản vẫn là lĩnh vực đóng góp lớn cho tăng trưởng kinh tế Việt Nam trong nhiều năm tới, nhưng rủi ro rất lớn nếu kiểm soát không chặt. Ngân hàng hiện chỉ tài trợ cho các dự án có thanh khoản tốt, pháp lý đầy đủ và khách hàng có năng lực tài chính rõ ràng.

Những dự án thiếu pháp lý hoặc tiềm ẩn nguy cơ thanh khoản thấp gần như không còn nhiều cơ hội tiếp cận vốn ngân hàng.

Trong khi đó, Chủ tịch SHB Đỗ Quang Hiển cho biết ngân hàng vẫn duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức tương đối lớn nhưng đảm bảo giới hạn an toàn theo quy định. Dòng vốn chủ yếu được phân bổ vào hạ tầng, nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ và bất động sản công nghiệp.

Dòng tiền đang ưu tiên phân khúc nào?

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh hiện nay, yêu cầu đặt ra không chỉ là hỗ trợ tăng trưởng mà còn phải giữ ổn định vĩ mô và an toàn tài chính. Bất động sản có sức lan tỏa lớn, nhưng nếu dòng vốn lệch quá nhiều vào đây thì các ngành sản xuất khác có thể thiếu vốn, ảnh hưởng đến việc làm và tăng trưởng kinh tế thực.

Trong cuộc làm việc với NHNN cuối tháng 4/2026, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng cũng yêu cầu ngành Ngân hàng kiểm soát chặt tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đồng thời nghiên cứu phân loại từng loại hình bất động sản để áp dụng hạn mức tín dụng phù hợp, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và khu công nghiệp.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho rằng về dài hạn, thị trường bất động sản không nên phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng. Cần phát triển thêm các kênh vốn như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư tín thác bất động sản hay quỹ nhà ở để giảm áp lực cho hệ thống ngân hàng.

Tại Việt Nam, bất động sản vẫn phụ thuộc rất lớn vào vốn vay ngân hàng, nên nếu thị trường biến động, rủi ro có thể lan sang toàn hệ thống tài chính.

Kết lại: tín dụng bất động sản không bị đóng lại, nhưng dòng tiền đang nghiêng về các dự án có pháp lý rõ, thanh khoản tốt và phục vụ nhu cầu thực. Bạn nghĩ sao về hướng điều tiết này? Comment bên dưới nhé!