Vì sao người Singapore vẫn thích đầu tư bất động sản dù lợi nhuận thấp hơn cổ phiếu?

Lợi nhuận bất động sản nhà ở Singapore khoảng 4%/năm, thấp hơn S&P 500, MSCI World hay cả Straits Times Index trong cùng giai đoạn. Vậy tại sao bất động sản vẫn luôn là kênh được người Singapore ưu tiên? Câu trả lời nằm không chỉ ở hiệu suất, mà còn ở chính sách, văn hóa và tâm lý sở hữu tài sản.

Trong nhiều bữa ăn gia đình, một lời khuyên tài chính được nhắc đi nhắc lại là: nếu có khả năng, hãy mua bất động sản. Quan niệm này bám rễ rất sâu tại Singapore, nơi nhà ở không chỉ là chỗ ở mà còn được xem như một phần quan trọng của tích lũy tài sản.

Thị trường nhà ở Singapore đã thể hiện sức chống chịu mạnh, đặc biệt trong thập kỷ qua. Ngay cả khi Covid-19 làm đảo lộn nhiều loại tài sản, giá nhà ở tư nhân và nhà ở công cộng vẫn giữ vững, thậm chí năm 2021 còn ghi nhận mức tăng trưởng hàng năm nhanh nhất trong hơn một thập kỷ.

Nhưng nếu nhìn thuần túy dưới góc độ đầu tư, bất động sản nhà ở Singapore không phải là kênh vượt trội nhất.

Theo các ngân hàng địa phương, trong 10 năm qua, S&P 500 và MSCI World đạt tổng lợi nhuận hàng năm lần lượt khoảng 15% và 13,7%. Chỉ số Straits Times mang lại khoảng 11%; S-REITs khoảng 6%; trái phiếu doanh nghiệp toàn cầu khoảng 3%; còn các công cụ tương tự tiền mặt như Trái phiếu Tiết kiệm Singapore đạt trung bình khoảng 2%.

So với đó, thị trường nhà ở tư nhân Singapore chỉ quanh mức 4%/năm. Ông Chez Anbu, người đứng đầu bộ phận tư vấn quản lý tài sản của OCBC, nhận xét rằng quan niệm “bất động sản luôn thắng” không hẳn đúng.

Điểm đáng chú ý là hiệu suất giữa các khu vực cũng rất khác nhau. Bất động sản tăng mạnh nhất ở khu ngoại ô/vùng ngoài trung tâm (OCR), tiếp theo là vùng rìa thành phố (RCR). Trong khi đó, các bất động sản cao cấp ở khu trung tâm cốt lõi (CCR) có mức tăng yếu hơn.

Từ góc nhìn đầu tư, bất động sản còn có một bất lợi lớn: chi phí. Ông Alan Cheong, giám đốc điều hành nghiên cứu và tư vấn của Savills Singapore, cho biết bất động sản không giống các tài sản khác vì đi kèm chi phí ban đầu, chi phí nắm giữ và chi phí khi bán. Lợi nhuận cho thuê cũng bị bào mòn bởi lãi suất, bảo trì và thuế bất động sản.

Theo bà Chia Siew Chuin, trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn bất động sản nhà ở của JLL, các chi phí này thường làm giảm lợi suất gộp khoảng 1,5 đến 2,5 điểm phần trăm. Ngoài ra, nhà đầu tư còn phải tính tới thời gian trống của tài sản, trong khi vẫn phải trả thuế và phí bảo trì.

Các khoản chi giao dịch như thuế trước bạ, phí pháp lý và hoa hồng môi giới cũng làm giảm hiệu quả đầu tư. Ông Gidon Kessel của UOB cho rằng các loại tài sản chính đã liên tục vượt trội so với bất động sản nhà ở trong thập kỷ qua, đặc biệt khi tính theo lợi nhuận thực sau chi phí.

Vậy điều gì khiến bất động sản vẫn có sức hút mạnh?

Trước hết là chính sách. Ông Derek Tan, trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản khu vực của DBS, cho biết mối quan tâm bền bỉ với bất động sản ở Singapore bắt nguồn từ những năm 1980, khi chính phủ thúc đẩy mạnh quyền sở hữu nhà. Các chương trình nâng cấp nhà ở và phát triển đô thị đã góp phần gia tăng giá trị đất, khiến nhà ở dần trở thành một tài sản có thể tăng giá theo thời gian.

Tính đến cuối năm 2025, bất động sản nhà ở chiếm khoảng 42% tổng tài sản trung bình của một hộ gia đình. Con số này cho thấy vai trò của nhà ở trong cấu trúc tài sản cá nhân tại Singapore không hề nhỏ.

Về mặt thực tế, bất động sản còn được xem là một công cụ phòng ngừa lạm phát khá hiệu quả vì giá thường tăng nhanh hơn lạm phát. Ngoài ra, đòn bẩy tài chính cũng là yếu tố hấp dẫn: người mua có thể kiểm soát một tài sản lớn với số vốn ban đầu tương đối nhỏ, từ đó khuếch đại lợi nhuận trên vốn nếu thị trường đi đúng hướng.

Không thể bỏ qua yếu tố tâm lý. Bất động sản là tài sản hữu hình: nhìn thấy, chạm vào, ở được, cho thuê được. Điều này tạo cảm giác an toàn hơn so với việc theo dõi biến động trên màn hình chứng khoán mỗi ngày.

Giáo sư Yohanes Eko Riyanto của Đại học Công nghệ Nanyang cho rằng việc mua bất động sản không chỉ là quyết định tài chính mà còn là một tuyên ngôn về bản sắc và tín hiệu xã hội. Ở Singapore, loại nhà ở và vị trí còn phản ánh địa vị. Việc chuyển từ nhà HDB sang căn hộ rồi nhà đất thường được xem như một bước tiến trên thang bậc xã hội.

Ông cũng chỉ ra một thiên kiến phổ biến: những người thành công thường kể câu chuyện của mình, trong khi người thua lỗ ít khi lên tiếng. Theo thời gian, điều này khiến bất động sản được nhìn nhận an toàn hơn so với thực tế.

Thêm một lý do nữa: giá bất động sản không biến động theo thời gian thực như cổ phiếu, nên người sở hữu ít bị tác động bởi tâm lý thị trường hằng ngày. Chính sự “ít ồn ào” này lại khiến nhiều người cảm thấy yên tâm hơn khi nắm giữ lâu dài.

Tuy nhiên, việc xem bất động sản là kênh tích lũy tài sản chính cũng tạo ra hệ quả. Khi nhu cầu mua nhà không chỉ để ở mà còn để đầu tư, giá sẽ chịu áp lực tăng. Giáo sư Qian cho rằng chính nhu cầu này giúp thị trường Singapore duy trì sự ổn định đáng kể ngay cả trong giai đoạn kinh tế biến động.

Theo khảo sát mới nhất, tâm lý nhà đầu tư vẫn tích cực trong quý 4 năm 2025. Nhiều dự án mới mở bán ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ trên 90% ngay trong cuối tuần đầu tiên, dù mặt bằng giá khá cao.

Dù vậy, góc nhìn dài hạn cho thấy một vấn đề lớn hơn: bất bình đẳng tài sản giữa các thế hệ. Giáo sư Chua Beng Huat cho rằng việc tích lũy tài sản qua nhà ở hiện nay chủ yếu có lợi cho nhóm thu nhập cao, trong khi người trẻ ngày càng phụ thuộc vào hỗ trợ từ gia đình.

Đây cũng là nghịch lý quen thuộc của thị trường nhà ở: người dân muốn nhà giá rẻ để dễ sở hữu, nhưng đồng thời lại mong giá tăng để tài sản của mình tăng giá trị. Nếu không được cân bằng tốt, thị trường có thể bị chi phối nhiều hơn bởi đầu cơ thay vì nhu cầu ở thực.

Một rủi ro khác là sự tập trung tài sản. Nhiều người dồn phần lớn tài sản vào một bất động sản duy nhất, trong khi đây là tài sản khó bán nhanh và khó chia nhỏ. Với các bất động sản có thời hạn thuê 99 năm, giá trị cũng có thể giảm dần theo thời gian, ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính dài hạn.

Hiện nay, nhận thức về rủi ro này đang tăng lên. Nhiều người Singapore bắt đầu quan tâm hơn tới việc đa dạng hóa danh mục, thay vì chỉ tập trung vào bất động sản. Một số người cũng nhìn nhận rằng sở hữu một căn nhà vừa phải, kết hợp với đầu tư tài chính hợp lý, có thể là chiến lược bền vững hơn trong dài hạn.

Bạn nghĩ sao: trong bối cảnh hiện nay, bất động sản vẫn là kênh giữ tài sản ưu tiên hay nên phân bổ sang cổ phiếu và tài sản tài chính khác? Comment bên dưới nhé!