Vì sao hàng loạt cửa hàng mặt phố Hà Nội trả mặt bằng?

Hàng loạt mặt bằng mặt phố Hà Nội đang treo biển cho thuê, sang nhượng hoặc thanh lý gấp. Tại các tuyến như Kim Mã, Chùa Bộc, Phạm Ngọc Thạch, Phố Huế..., làn sóng trả mặt bằng không chỉ đến từ sức mua giảm mà còn từ áp lực chi phí vận hành tăng cao.

Biển cho thuê xuất hiện dày trên nhiều tuyến phố

Đi dọc nhiều tuyến phố mua sắm, ăn uống sầm uất ở Hà Nội không khó để bắt gặp các tấm biển “cho thuê mặt bằng”, “sang nhượng cửa hàng”, “thanh lý gấp”. Có đoạn phố chưa đầy 1km đã có tới hàng chục căn nhà treo biển cho thuê. Nhiều mặt bằng từ trước Tết đến nay vẫn chưa tìm được khách.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com, giá chào thuê nhà phố tại nhiều khu vực trung tâm Hà Nội đang giảm mạnh 20-30% so với năm 2025.

Vì sao nhiều cửa hàng phải chuyển vào ngõ?

Một nhân viên cửa hàng mỹ phẩm trên phố Chùa Bộc cho biết cơ sở vừa chuyển từ mặt phố vào trong ngõ cách đó khoảng 200m. Cửa hàng mới nằm cách mặt phố 5 căn nhà, ngõ nhỏ chỉ đủ hai xe máy tránh nhau, nhưng giá thuê chưa tới một nửa so với mặt đường.

Lượng khách mua trực tiếp giảm mạnh trong khoảng một năm trở lại đây. Phần lớn khách hiện xem sản phẩm qua mạng xã hội rồi đặt ship, thay vì ghé cửa hàng như trước. Do đó, cửa hàng cũng đã đóng bớt 1 trong 2 cơ sở để tối ưu chi phí vận hành.

Ngành nào vẫn cần mặt bằng trực tiếp?

Dịch vụ làm đẹp vẫn là nhóm ngành buộc phải duy trì mặt bằng để phục vụ khách. Tuy vậy, nhiều cơ sở cũng đang đổi cách vận hành: thay vì bám mặt phố, họ chuyển vào ngõ, thuê tầng 2-3 trong các tòa nhà hoặc nhà dân để giảm chi phí.

Chị Thu Huyền, chủ một chuỗi nhà hàng nướng Hàn Quốc, cũng vừa đóng cửa cơ sở trên đường Lê Duẩn sau khoảng 2 năm hoạt động. Theo chị, mặt bằng này ngốn chi phí nhưng vị trí không thực sự thuận tiện do nằm trong khu vực quy hoạch, khó tiếp cận khách.

Thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Hoàng Tùng - CEO chuỗi Pizza Home - nhận định việc nhiều mặt bằng trung tâm Hà Nội bị trả lại và bỏ trống kéo dài phản ánh khá rõ giai đoạn thanh lọc của thị trường bán lẻ, F&B.

Bản thân các cửa hàng của chuỗi này cũng phải tối ưu chi phí. Mô hình chuyên bán cho khách giao đi, khách ăn tại chỗ không nhiều, nên chi phí mặt bằng chỉ chiếm khoảng 18% doanh thu. Trong khi đó, các mô hình ngồi ăn tại quán có thể chịu chi phí mặt bằng tới 35%.

5 yếu tố đang cùng lúc tạo áp lực

Theo ông Tùng, có 5 yếu tố lớn đang tác động cùng lúc đến người kinh doanh:

Thứ nhất, sức mua của nền kinh tế đang yếu hơn trước, khiến thị trường không còn dễ kiếm tiền.

Thứ hai, giá thuê mặt bằng ở nhiều khu vực vẫn neo ở mức cao. Những mặt bằng bỏ trống lâu thường không còn hấp dẫn vì giá cao, công năng không tối ưu hoặc khó tiếp cận khách.

Thứ ba, hành vi tiêu dùng đã dịch chuyển mạnh lên các nền tảng online, làm giảm vai trò của nhà mặt phố.

Thứ tư, nhiều hộ kinh doanh và doanh nghiệp nhỏ, vừa đang lo ngại về chính sách thuế, thủ tục hành chính và rủi ro pháp lý. Ông Tùng dẫn chứng khảo sát của VCCI cho thấy phần lớn hộ kinh doanh hoặc lãi rất thấp, hoặc không đạt kỳ vọng, trong khi áp lực tuân thủ lại tăng lên.

Thứ năm, việc siết chặt sử dụng lòng đường, vỉa hè cũng làm thay đổi giá trị của mặt bằng mặt phố. Trước đây, khả năng dừng đỗ xe hay tận dụng vỉa hè là lợi thế rất lớn.

Ông Tùng nhận định: “Thị trường đang tái định giá lại rất mạnh”. Giai đoạn tới, chỉ những mô hình thực sự hiệu quả, bán đa kênh tốt và tối ưu chi phí mới có thể tồn tại bền vững.

Hơn 50.000 cửa hàng F&B đã đóng cửa

Báo cáo thị trường F&B Việt Nam do iPOS.vn và Nestlé Việt Nam công bố cho thấy, tính đến giữa năm 2025, hơn 50.000 cửa hàng F&B đã đóng cửa. Đây được xem là làn sóng thanh lọc lớn thứ hai của thị trường sau đợt đầu tiên diễn ra vào nửa đầu năm 2024.

Bên cạnh áp lực mặt bằng và sức mua, giới kinh doanh còn đối mặt yêu cầu chuẩn hóa ngày càng lớn. Việc thực hiện đầy đủ bảo hiểm xã hội đang trở thành áp lực tài chính đáng kể. Ngoài ra, nhiều hộ kinh doanh vẫn còn lúng túng với việc kê khai doanh thu và chuẩn hóa chứng từ.

Doanh thu thương mại điện tử đang tăng mạnh

Theo nền tảng tổng hợp và khai thác dữ liệu Metric.vn, quý I/2026, tổng doanh số của 4 sàn thương mại điện tử lớn gồm Shopee, Lazada, Tiki và TikTok Shop đạt khoảng 148.600 tỷ đồng, tăng 46,6% so với cùng kỳ năm trước. Tổng lượng hàng bán ra đạt hơn 1,13 tỷ sản phẩm, tăng gần 20%.

Tuy nhiên, dự báo đà tăng có thể chậm lại trong quý II. Doanh số của 4 sàn ước tính đạt khoảng 142.200 tỷ đồng, giảm 4,28% so với quý trước.

Bạn nghĩ sao về làn sóng trả mặt bằng này? Comment bên dưới nhé!

Việt Linh