Vay tiền đầu tư đất nền giờ ra sao?

Vay tiền mua đất phân lô giờ ra sao? Một lô đất 100m² tại Đồng Nai từng mua giá 1,9 tỷ đồng nay được rao còn 1,6 tỷ đồng nhưng vẫn khó bán, phản ánh rõ sức ép thanh khoản của phân khúc này.

Đất phân lô: bán lỗ vẫn khó thoát hàng

Anh Đức cho biết năm 2022, khi thị trường còn sôi động, anh vay ngân hàng gần 1 tỷ đồng cộng với tiền tích lũy để mua đất phân lô. Khi xuống tiền, anh được quảng cáo khu đất nằm gần tuyến đường kết nối liên vùng, đồng thời được hứa hẹn “lướt sóng 3–6 tháng sẽ có lãi ít nhất 200–300 triệu đồng”.

Nhưng từ cuối năm 2022, thị trường chững lại, lãi vay tăng khiến anh phải rao bán. Giá từ 2,1 tỷ đồng rồi giảm xuống 1,95 tỷ, 1,8 tỷ và hiện còn 1,6 tỷ đồng. Dù đã chấp nhận lỗ sâu, điện thoại vẫn hiếm khi đổ chuông.

“Có người hỏi nhưng trả giá thấp quá, dưới cả dư nợ ngân hàng, bán thì không đủ trả nợ, mà giữ lại thì mỗi tháng phải gánh lãi gần 10 triệu đồng”, anh Đức nói.

Vì sao đất xung quanh cũng ế ẩm?

Những khu đất từng tấp nập giao dịch giờ cỏ mọc um tùm, đường nội bộ xuống cấp, không một bóng người. Đây không còn là câu chuyện riêng của một lô đất, mà là lát cắt điển hình của thị trường đất nền phân lô hiện nay.

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh từ năm 2020 đến 2022, đất nền phân lô vùng ven TP.HCM như Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Long An (cũ), Lâm Đồng... đã bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu.

Thanh khoản suy kiệt, giá giảm nhưng người mua vẫn đứng ngoài

Nhiều khu đất từng được quảng bá rầm rộ với các cụm từ như “đón đầu quy hoạch”, “liền kề hạ tầng trọng điểm” hiện rơi vào tình trạng vắng bóng giao dịch. Dù giá rao bán đã giảm đáng kể, thậm chí quay về mức của 3–4 năm trước, thanh khoản vẫn gần như đóng băng.

Bản chất của sự suy giảm này nằm ở việc thị trường đã đi qua giai đoạn “kỳ vọng dẫn dắt”. Trước đây, giá đất tăng chủ yếu dựa trên thông tin quy hoạch, dự án hạ tầng và tâm lý đầu cơ lan rộng. Khi tiến độ triển khai thực tế chậm hơn kỳ vọng, khoảng cách giữa giá trị thực và giá trị kỳ vọng ngày càng lớn.

Đất phân lô nào đang chịu áp lực lớn nhất?

Theo anh Vũ Đăng Tiến, môi giới khu vực Bình Dương (cũ), nhóm chịu ảnh hưởng nặng nề nhất là các sản phẩm đất nền phân lô tự phát, tách thửa từ đất nông nghiệp.

Những khu đất này thường có hạ tầng kỹ thuật hạn chế, thiếu kết nối giao thông đồng bộ, pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc phụ thuộc vào quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi thị trường còn nóng, các yếu tố này bị bỏ qua, nhưng lúc thanh lọc diễn ra thì trở thành rào cản lớn với thanh khoản.

Quy định tách thửa siết chặt tác động thế nào?

Việc siết chặt quy định tách thửa và phân lô tại nhiều địa phương cũng làm thay đổi cục diện thị trường. Khi cơ chế đầu cơ bị thu hẹp, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang các phân khúc có pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế cao hơn như căn hộ, nhà ở trong khu đô thị hoặc bất động sản thương mại.

Dữ liệu thị trường nói gì về đất nền?

Theo PropertyGuru Việt Nam, trong quý I/2026, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội giảm 23%, còn TP.HCM giảm 5% so với quý trước. Tại các điểm nóng phía Nam, mức độ quan tâm cũng sụt giảm: Bình Dương giảm hơn 22%, Bà Rịa - Vũng Tàu giảm 15%, Đồng Nai giảm 8% và Tây Ninh giảm 2%.

Không chỉ nhu cầu suy yếu, thanh khoản thực tế cũng rất thấp. Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy trong quý I/2026, khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận có 94 dự án đất nền mở bán, cung cấp khoảng 7.500 sản phẩm nhưng chỉ tiêu thụ được 224 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 3%.

Thị trường đất nền phân lô sẽ phục hồi theo kiểu nào?

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Consulting, nhận định đây không đơn thuần là một nhịp điều chỉnh chu kỳ mà là quá trình thanh lọc mang tính cấu trúc. Những sản phẩm thiếu giá trị sử dụng thực, phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ tiếp tục gặp khó khăn.

Ngược lại, các khu đất có pháp lý hoàn chỉnh, nằm trong khu dân cư hiện hữu và gắn với nhu cầu ở thực vẫn duy trì được giao dịch nhất định, dù không còn sôi động như trước.

Điều này cho thấy thị trường đang dần chuyển từ “đầu cơ theo sóng” sang “đầu tư dựa trên giá trị”. Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược: từ lướt sóng ngắn hạn sang nắm giữ dài hạn, từ chạy theo thông tin quy hoạch sang đánh giá kỹ yếu tố pháp lý và khả năng khai thác.

Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này không dễ dàng. Nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính trong giai đoạn trước đang chịu áp lực trả nợ, trong khi tài sản không thể thanh khoản. Đây là “điểm nghẽn” lớn nhất hiện nay.

Trong ngắn hạn, đất nền phân lô khó có khả năng phục hồi nhanh. Nếu có phục hồi, thị trường sẽ phân hóa rõ rệt: chỉ những sản phẩm đáp ứng đầy đủ tiêu chí về pháp lý, hạ tầng và nhu cầu thực mới có thể hút dòng tiền. Còn các khu đất phân lô tự phát, thiếu nền tảng giá trị sẽ tiếp tục chịu áp lực giảm giá và thanh khoản thấp.

Trong dài hạn, giai đoạn thanh lọc hiện nay có thể xem là cần thiết để tái cấu trúc thị trường theo hướng minh bạch và bền vững hơn.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá và thanh khoản đất phân lô hiện nay? Comment bên dưới nhé!