Từ đầu năm 2026, thanh khoản nhà thấp tầng Hà Nội đang giảm mạnh

Đầu năm 2026, nhà thấp tầng dù giá vẫn neo cao nhưng thanh khoản lại giảm mạnh: chỉ 7% giỏ hàng mở bán lần đầu tại Hà Nội giao dịch thành công trong quý I/2026, theo Savills.

Thanh khoản giảm nhưng giá vẫn chưa hạ

So với mức 41% cùng kỳ năm 2025, tỷ lệ hấp thụ này cho thấy tốc độ tiêu thụ đã chậm đi rõ rệt. Toàn thị trường biệt thự, liền kề hiện có hơn 2.300 căn sơ cấp, trong đó gần 1.490 căn là nguồn cung mới, chủ yếu từ khu vực ngoại thành.

Dù vậy, giá bán sơ cấp trung bình vẫn được duy trì quanh mức 257 triệu đồng/m², còn giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp gần như đi ngang.

Nguồn cung tăng, sức mua lại chậm

Cũng theo Savills, lượng hàng mới giảm 36% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 15%.

Avison Young cho biết phân khúc thấp tầng tại Hà Nội đang ở giai đoạn “nén”, với tỷ lệ hấp thụ sơ cấp khoảng 25%. Nguồn cung chủ yếu là hàng tồn từ các đợt mở bán trước, còn người mua đang chuyển sang trạng thái quan sát.

Vì sao người mua thận trọng hơn?

Trao đổi từ góc nhìn nhà đầu tư, anh Hà Tuấn Hải cho biết thị trường hiện giao dịch chậm hơn nhiều so với giai đoạn 2024–2025, nhất là với các lô đất giá trị lớn. Những lô đất diện tích nhỏ, tổng giá khoảng 2–3 tỷ đồng mới có thanh khoản tốt hơn.

Người mua hiện khảo sát kỹ, so sánh giá nhiều nơi rồi mới quyết định, thay vì đặt cọc nhanh như trước. Những khu vực có thông tin làm đường, gần khu công nghiệp hoặc khu đô thị mới vẫn có người tìm mua, nhưng đất xa trung tâm thì giao dịch khó hơn.

Áp lực từ lãi suất và chi phí vốn

Theo các chuyên gia, thanh khoản chậm không chỉ do giá mà còn vì chi phí vốn tăng. Đầu năm 2026, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng dao động khoảng 12–14%/năm sau giai đoạn ưu đãi; mức ưu đãi ban đầu phổ biến 8–10%/năm.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, cho rằng sau Tết người mua thận trọng hơn do nhiều biến động vĩ mô, từ quy hoạch dài hạn của Thủ đô đến lãi suất. Đặc biệt, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản từ cuối năm ngoái có thời điểm chạm 15-16%/năm, tạo sức ép trực tiếp lên thanh khoản.

Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc

Bà Hằng nhận định thị trường đang bước vào một giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ: sản phẩm phải thực chất hơn, pháp lý minh bạch hơn và năng lực chủ đầu tư trở thành yếu tố sống còn.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Vietnam cũng đánh giá bất động sản đầu năm 2026 đang chuyển sang trạng thái ổn định và có chọn lọc. Giá không còn tăng nóng mà bắt đầu điều chỉnh, đặc biệt ở các phân khúc mang tính đầu cơ.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng cuộc đua bán hàng giai đoạn tới sẽ rất khó đoán, phản ánh cả thị trường nhà thấp tầng khi hàng sơ cấp và thứ cấp cùng cạnh tranh trong bối cảnh sức cầu chậm lại.

Doanh nghiệp và nhà đầu tư cần chú ý gì?

Diễn biến này đặt doanh nghiệp bất động sản trước áp lực lớn về thanh khoản và chi phí tài chính. Nếu tốc độ hấp thụ không đạt kỳ vọng, rủi ro vốn sẽ tăng nhanh.

Các chuyên gia cho rằng doanh nghiệp cần cơ cấu lại danh mục, ưu tiên dự án có pháp lý hoàn chỉnh, thanh khoản cao và nhu cầu thực.

Với nhà đầu tư, thị trường thấp tầng hiện không còn phù hợp với lướt sóng ngắn hạn, mà nghiêng về nhóm có dòng tiền nhàn rỗi, mua và nắm giữ dài hạn.

Bạn đang thấy nhà thấp tầng ở Hà Nội và TP.HCM “khó bán” hay vẫn còn điểm sáng? Comment bên dưới nhé!