TS. Lê Xuân Nghĩa: Khó xảy ra kịch bản BĐS tăng giá 20-30% trên diện rộng

Khó xảy ra kịch bản bất động sản tăng giá 20-30% trên diện rộng, theo TS. Lê Xuân Nghĩa. Thị trường những năm tới được dự báo sẽ phân hóa rõ theo từng khu vực, từng phân khúc và chất lượng sản phẩm.

Thị trường BĐS không còn “sốt” đại trà

Chia sẻ tại Hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho rằng thị trường bất động sản vẫn sẽ được hỗ trợ bởi dòng vốn lớn trong nền kinh tế, nhưng sẽ không còn những đợt tăng nóng đồng loạt như giai đoạn trước.

Ông nhấn mạnh: khả năng tăng giá 20-30% trên diện rộng là khó xảy ra, vì dòng vốn của nền kinh tế không chỉ chảy vào bất động sản mà còn phân bổ cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và hạ tầng.

Vì sao cần nhìn dòng vốn thận trọng hơn?

Theo chuyên gia, nhiều số liệu thống kê hiện nay chưa phản ánh đầy đủ thực chất của dòng vốn đầu tư trong nền kinh tế.

Với vốn FDI, không ít dự án được đăng ký quy mô lớn nhưng giải ngân kéo dài nhiều năm. Vốn đầu tư công cũng vậy, không phải toàn bộ đều được đưa ngay vào nền kinh tế thực mà một phần vẫn nằm trong hệ thống ngân hàng trong thời gian chờ giải ngân.

Ở khu vực tư nhân, việc đăng ký tăng vốn hoặc công bố quy mô đầu tư lớn cũng thường diễn ra theo lộ trình nhiều năm. Vì vậy, theo ông, cần nhìn nhận thận trọng hơn về quy mô dòng vốn thực sự đi vào sản xuất kinh doanh.

Dòng tiền dân cư đang dịch chuyển

Một điểm đáng chú ý khác là sự sụt giảm của tiền gửi dân cư trong thời gian gần đây. Bên cạnh kỳ vọng lãi suất thấp, việc siết chặt quản lý thuế và kê khai tài sản cũng khiến một bộ phận dòng tiền dịch chuyển khỏi hệ thống ngân hàng.

Ông dẫn chứng, dù nhà đầu tư nước ngoài liên tục bán ròng trên thị trường chứng khoán trong hơn hai năm qua, thị trường vẫn tăng nhờ dòng tiền trong nước tham gia mạnh mẽ. Điều này cho thấy một lượng vốn đáng kể từ khu vực dân cư đang tìm kiếm kênh đầu tư thay thế thay vì gửi tiết kiệm như trước.

Theo ông, sự dịch chuyển này đang góp phần làm tăng tổng cầu của nền kinh tế, đặc biệt tại các thị trường tài sản như chứng khoán và bất động sản.

Triển vọng bất động sản những năm tới sẽ ra sao?

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng nguồn cung đang được cải thiện nhờ hàng loạt cơ chế tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và Quốc hội, trong khi nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, ông không cho rằng thị trường sẽ xuất hiện những đợt tăng giá quá nóng. Thay vào đó, bất động sản sẽ phát triển theo hướng lành mạnh hơn, với một số phân khúc vẫn có thể ghi nhận mức tăng trưởng tích cực nhờ hưởng lợi từ hạ tầng và nhu cầu thực.

Ông cũng cho biết tỷ lệ đầu tư toàn xã hội hiện vào khoảng 34% GDP, trong khi mục tiêu những năm tới có thể nâng lên gần 40% GDP để phục vụ mục tiêu tăng trưởng cao. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu huy động vốn cho nền kinh tế sẽ rất lớn.

Muốn khơi thông vốn trong dân cần gì?

Theo chuyên gia, để biến nguồn lực tiết kiệm trong dân thành vốn đầu tư hiệu quả không phải là nhiệm vụ dễ dàng. Việt Nam cần những cơ chế tài chính mới nhằm khơi thông nguồn lực đang nằm trong dân cư, trong đó có các mô hình huy động vàng hoặc tài sản tích lũy vào hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh.

TS. Lê Xuân Nghĩa đánh giá việc một số doanh nghiệp lớn nghiên cứu các mô hình huy động vàng là tín hiệu đáng chú ý, bởi đây là nguồn tài sản có quy mô rất lớn trong dân cư. Tuy nhiên, việc triển khai cần đi kèm cơ chế giám sát chặt chẽ để bảo đảm an toàn cho người dân và hệ thống tài chính.

Kết luận: BĐS sẽ phân hóa mạnh

Ông Nghĩa nhận định thị trường địa ốc những năm tới vẫn được hỗ trợ từ tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, phát triển hạ tầng và dòng vốn xã hội. Nhưng thay vì sốt nóng diện rộng, thị trường sẽ phân hóa rõ rệt theo khu vực, phân khúc và chất lượng sản phẩm.

“Không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào những dự án có giá trị thực, được hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu của thị trường”, ông nêu.

Bạn nghĩ sao về nhận định này? Comment bên dưới nhé!