TPHCM: Vì sao nhiều chủ đầu tư phải làm căn hộ diện tích lớn?

TPHCM đang “gán” số người theo diện tích căn hộ, khiến nhiều chủ đầu tư phải tăng diện tích căn hộ để không vượt trần dân số của dự án. Theo HoREA, cách tính này đang làm thiếu hụt căn hộ vừa và nhỏ, đồng thời đẩy cơ cấu sản phẩm lệch về căn lớn.

Bị “ép” làm căn hộ lớn?

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa kiến nghị điều chỉnh cách tính dân số trong các dự án chung cư, nhằm mở đường cho nhiều hơn căn hộ nhỏ và vừa - phân khúc đang thiếu hụt trên thị trường.

Sau 3 tháng triển khai quyết định 32/2025 của UBND TPHCM, HoREA cho rằng đã phát sinh bất cập trong việc xác định quy mô dân số nhà chung cư. Từ đó, TPHCM có xu hướng thiếu căn hộ vừa, nhỏ và tăng căn hộ lớn tại các chung cư.

Cách tính hiện nay đang tác động thế nào?

Quy định hiện hành chỉ cho phép một cách tính dân số, khiến cơ cấu căn hộ trong dự án bị “lệch” theo hướng tăng căn diện tích lớn. Ví dụ, căn hộ 70 m2 có thể bị tính 3 người, căn lớn hơn thì 4 - 5 người.

Trong khi đó, tổng dân số của cả dự án lại bị khống chế theo quy hoạch. Hai yếu tố này cộng lại khiến chủ đầu tư nếu muốn không vượt trần dân số thì phải giảm số lượng căn hộ. Cách dễ nhất là tăng diện tích mỗi căn, từ đó đẩy dự án về phía căn hộ lớn.

HoREA lo ngại lượng căn hộ lớn tăng cao có thể dẫn tới dư thừa, khó bán hoặc không bán được, trở thành hàng tồn kho. Hệ quả có thể làm phát sinh thêm nợ xấu bất động sản như từng xảy ra trong giai đoạn 2011 - 2016.

Nhu cầu thực của người mua nhà đang là gì?

HoREA cho rằng quy định 32/2025 chưa đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà, làm suy giảm sức mua và khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản.

Theo HoREA, khoảng 60 - 70% khách hàng hiện có nhu cầu mua căn hộ vừa 2 phòng ngủ với diện tích trên dưới 70 m2, giá bán khoảng 2 - 7 tỷ đồng/căn.

Khoảng 20 - 25% khách hàng có thu nhập thấp hoặc người trẻ, mới lập nghiệp có nhu cầu mua căn hộ nhỏ diện tích trên dưới 50 m2, giá bán khoảng trên dưới 3 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, chỉ khoảng 5 - 10% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ lớn diện tích từ 85 - 100 m2 trở lên với 3 - 4 phòng ngủ, giá bán khoảng 8 - 12 tỷ đồng/căn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định cách làm này phù hợp hơn với các dự án cao cấp, nơi khách hàng có nhu cầu ở rộng. Nhưng với phân khúc trung cấp hoặc nhà ở vừa túi tiền, đây lại là điểm nghẽn vì phần lớn người mua chỉ cần căn 1 - 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50 - 70 m2.

HoREA đề xuất gì?

Để tháo nút thắt, HoREA đề xuất bổ sung thêm một phương pháp tính dân số linh hoạt hơn, cho phép quy đổi theo diện tích bình quân khoảng 32 m2/người.

HoREA cũng cho rằng cần bổ sung thêm phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư để tạo điều kiện phát triển nhiều hơn căn hộ trung bình, tức căn hộ vừa có 2 phòng ngủ, diện tích từ 56 - 96 m2, và căn hộ nhỏ, tức 1 phòng ngủ có diện tích từ 25 - 56 m2.

Đây là loại nhà ở có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân thành phố.

Tác động nếu cách tính được nới?

Sự thay đổi nghe nhỏ nhưng tác động khá rõ. Khi số người “tính toán” trên mỗi căn giảm xuống, trong cùng một giới hạn dân số của dự án, chủ đầu tư có thể bố trí nhiều căn hộ hơn. Nhờ đó, dự án có dư địa để thiết kế thêm căn nhỏ và căn vừa, thay vì phải dồn vào căn lớn như trước.

HoREA cho rằng đề xuất này phù hợp với xu hướng thực tế của đô thị. Quy mô hộ gia đình đang ngày càng thu nhỏ, phổ biến chỉ 1-3 người, do kết hôn muộn, sinh ít con và áp lực chi phí sống. Mô hình “đại gia đình” sống chung đang dần nhường chỗ cho các hộ nhỏ sống độc lập.

Ông Châu cũng nhấn mạnh cơ cấu sản phẩm lệch về căn hộ diện tích lớn còn làm giảm thanh khoản thị trường, kéo dài thời gian bán hàng và ảnh hưởng hiệu quả đầu tư. Về lâu dài, điều này có thể tác động đến nguồn thu ngân sách và làm giảm động lực tham gia của khu vực tư nhân.

Một hệ quả khác là mặt bằng giá bị đẩy lên. Khi căn hộ nhỏ khan hiếm, người mua buộc phải chọn sản phẩm lớn hơn nhu cầu, đồng nghĩa phải gánh chi phí cao hơn. Thay vì 3 - 4 tỷ đồng cho một căn vừa, người mua có thể phải chi 6 - 7 tỷ đồng hoặc hơn.

Bài toán nhà ở tại TPHCM đang ra sao?

HoREA cho biết tại TPHCM, giá căn hộ trung bình đã lên khoảng 100 triệu đồng/m2, trong khi hơn 70% nguồn cung hiện nằm ở phân khúc cao cấp. Năm 2025, số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn chỉ hơn 16.600 căn, thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước.

Với nhà ở xã hội, áp lực còn rõ hơn. Trong bối cảnh đó, lãnh đạo TPHCM cũng đã yêu cầu tìm lời giải cho bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp. Thành phố đặt mục tiêu phát triển hơn 181.000 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2026 - 2030, riêng năm 2026 khoảng 28.500 căn.

HoREA cho rằng, việc điều chỉnh cách tính dân số là một bước kỹ thuật nhưng có thể tạo hiệu ứng lớn. Nếu được chấp thuận, đề xuất này sẽ giúp cân bằng lại cơ cấu sản phẩm, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Bạn nghĩ sao về cách tính dân số này? Comment bên dưới nhé!