TP.HCM muốn chặn căn hộ 'vô danh' trên Airbnb, Agoda, Booking

Sau nhiều năm phát triển bùng nổ nhưng gần như nằm trong "vùng xám" pháp lý, mô hình cho thuê căn hộ ngắn ngày qua Airbnb tại TP.HCM đang bước vào giai đoạn mới.

Thông điệp đáng chú ý nhất từ cơ quan quản lý đề xuất yêu cầu các nền tảng như Airbnb, Agoda hay Booking chỉ cho phép đăng tải những căn hộ đã có đăng ký kinh doanh, mã số thuế và đáp ứng đầy đủ điều kiện lưu trú theo quy định. Điều này đồng nghĩa thị trường sắp tới có thể không còn chỗ cho các căn hộ cho thuê ngắn ngày hoạt động tự phát, không khai báo hoặc né tránh nghĩa vụ tài chính.

Động thái trên xuất hiện trong bối cảnh TP.HCM đã ban hành Quyết định 19/2026 về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Đây được xem là văn bản đầu tiên tạo hành lang pháp lý tương đối rõ cho hoạt động khai thác căn hộ lưu trú ngắn ngày sau nhiều năm tranh cãi.

Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, định hướng quản lý của thành phố là "không cấm nhưng phải minh bạch và trong khuôn khổ quản lý". Các căn hộ muốn khai thác lưu trú phải sử dụng đúng công năng, đúng hồ sơ thiết kế được phê duyệt; đồng thời chủ sở hữu phải thực hiện đăng ký lưu trú, khai báo cư trú điện tử, đáp ứng yêu cầu về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy và nghĩa vụ thuế.

Không chỉ chủ căn hộ, ban quản trị và đơn vị vận hành chung cư cũng được yêu cầu phối hợp kiểm soát hoạt động lưu trú, khách ra vào nhằm hạn chế các tranh chấp phát sinh trong cộng đồng cư dân.

Thực tế, Airbnb đã trở thành chủ đề gây tranh cãi tại TP.HCM suốt nhiều năm qua. Ở nhiều dự án căn hộ cao cấp khu trung tâm, mâu thuẫn giữa cư dân ở thực và các chủ nhà khai thác lưu trú ngắn ngày từng bùng phát khá gay gắt.

Cơ quan quản lý thừa nhận đã ghi nhận xung đột tại một số chung cư, trong đó có dự án Hà Đô Centrosa. Những bất đồng chủ yếu liên quan đến việc khách thuê thay đổi liên tục, sử dụng tiện ích chung quá tải, gây tiếng ồn hoặc làm ảnh hưởng đến công tác quản lý vận hành tòa nhà. Bên cạnh đó là sự khác biệt lợi ích ngày càng rõ giữa cư dân sinh sống ổn định và nhóm chủ căn hộ xem chung cư như tài sản khai thác kinh doanh.

Sự phát triển mạnh của Airbnb cũng đang làm thay đổi khái niệm căn hộ chung cư tại các đô thị lớn. Thay vì chỉ để ở, nhiều căn hộ nay được vận hành gần giống khách sạn mini với lượng khách check-in, check-out liên tục mỗi ngày.

Airbnb bùng nổ và cuộc va chạm trong các tòa chung cư

Ở góc độ du lịch, Sở Du lịch TP.HCM cho rằng, đây là xu hướng khó đảo ngược trong bối cảnh kinh tế số và du lịch trải nghiệm phát triển mạnh. Cơ quan này đánh giá các nền tảng đặt phòng trực tuyến như Airbnb, Agoda hay Booking đã góp phần thúc đẩy mô hình kinh tế chia sẻ trong lĩnh vực lưu trú, đồng thời phản ánh nhu cầu ngày càng đa dạng của du khách quốc tế.

Sau đại dịch COVID-19, xu hướng du lịch toàn cầu thay đổi đáng kể. Nhiều du khách có nhu cầu lưu trú dài ngày hơn, kết hợp nghỉ dưỡng với làm việc từ xa. Thay vì khách sạn truyền thống, nhóm khách này thường ưu tiên những không gian riêng tư, linh hoạt và có trải nghiệm gần gũi với đời sống địa phương.

Đây cũng là lý do mô hình căn hộ lưu trú ngắn ngày bùng nổ tại TP.HCM trong vài năm gần đây, đặc biệt ở các khu vực như Thủ Thiêm, Bình Thạnh, quận 1 (cũ) hay Phú Mỹ Hưng.

Sở Du lịch nhìn nhận, loại hình này đã góp phần đa dạng hóa nguồn cung lưu trú cho thành phố. Ngoài hệ thống khách sạn truyền thống, du khách có thêm lựa chọn về giá, không gian và vị trí lưu trú phù hợp với nhiều nhu cầu khác nhau.

Trong các dịp cao điểm du lịch, lễ, Tết hoặc khi TP.HCM tổ chức sự kiện lớn, nguồn cung từ Airbnb cũng giúp giảm áp lực thiếu phòng tại một số khu vực trung tâm.

Không chỉ bổ sung nguồn lưu trú, mô hình này còn góp phần kéo dòng khách và chi tiêu du lịch lan ra ngoài khu vực lõi đô thị. Khi ở trong các khu dân cư, du khách có xu hướng sử dụng dịch vụ ăn uống, mua sắm, vận chuyển và tiêu dùng tại địa phương, từ đó tạo thêm nguồn thu cho các hộ kinh doanh nhỏ xung quanh.

Tuy nhiên, chính sự phát triển quá nhanh và mang tính tự phát lại khiến Airbnb trở thành bài toán khó với cơ quan quản lý.

Cơ quan quản lý nêu rõ, quá trình quản lý loại hình lưu trú qua nền tảng trực tuyến hiện vẫn tồn tại nhiều vướng mắc, đặc biệt liên quan đến điều kiện kinh doanh, nghĩa vụ thuế, an ninh trật tự, quản lý cư trú và quyền lợi của cộng đồng cư dân trong các chung cư.

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất là ranh giới pháp lý giữa "nhà ở" và "kinh doanh lưu trú" vẫn chưa thực sự rõ ràng. Trong khi Luật Nhà ở quy định căn hộ chung cư được sử dụng với mục đích để ở, nhiều căn hộ Airbnb hiện lại vận hành theo mô hình tương tự khách sạn.

Ngoài ra, đặc thù của Airbnb là khách thay đổi liên tục, nhiều nơi áp dụng self check-in (khách tự nhận phòng) bằng mật khẩu mà không qua lễ tân. Điều này khiến việc khai báo tạm trú, nhất là với khách nước ngoài, gặp không ít khó khăn.

Lãnh đạo Sở Du lịch chia sẻ thêm, hiện vẫn có nhiều căn hộ hoạt động tự phát, chưa đăng ký kinh doanh, chưa thực hiện nghĩa vụ thuế, chưa thông báo hoạt động lưu trú du lịch nhưng vẫn cho thuê công khai trên các nền tảng trực tuyến. Nhiều cơ sở cũng chưa đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất, phòng cháy chữa cháy hay tiêu chuẩn phục vụ khách du lịch nhưng vẫn hoạt động.

Một khó khăn khác là cơ quan quản lý hiện chưa dễ tiếp cận dữ liệu giao dịch thực tế từ các nền tảng xuyên biên giới như Airbnb hay Booking. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến việc thu thuế, thống kê lượng khách và dự báo thị trường du lịch.

Chính vì vậy, TP.HCM đang muốn siết từ "cửa vào" của thị trường lưu trú trực tuyến.

Từ những bất cập nêu trên, Sở Du lịch kiến nghị các cơ quan Trung ương yêu cầu Airbnb, Agoda, Booking và các nền tảng tương tự chỉ cho phép đăng tải, nhận đặt phòng đối với các cơ sở đã có giấy phép kinh doanh, mã số thuế và đáp ứng điều kiện lưu trú theo quy định pháp luật.

Đồng thời, các nền tảng này cần có trách nhiệm chia sẻ dữ liệu giao dịch định kỳ cho cơ quan quản lý và cơ quan thuế nhằm minh bạch doanh thu, lượng khách và hoạt động kinh doanh thực tế.

Song song, TP.HCM cũng sẽ đẩy mạnh áp dụng hệ thống khai báo lưu trú điện tử kết nối cơ sở dữ liệu dân cư để kiểm soát minh bạch hoạt động lưu trú ngắn ngày, đặc biệt với khách quốc tế.

Hiện số lượng căn hộ đăng ký hoạt động theo quy định mới vẫn chưa nhiều. Nhiều cá nhân và doanh nghiệp đang rà soát lại hồ sơ pháp lý, điều kiện vận hành trước khi chính thức tham gia thị trường.

Giới quan sát nhận định, cách tiếp cận của TP.HCM cho thấy, thành phố không muốn "đóng cửa" với Airbnb, mà đang tìm cách định danh và chuẩn hóa mô hình này như một phần của ngành lưu trú hiện đại. Khi đó, các chủ căn hộ mà buộc phải minh bạch dữ liệu, nghĩa vụ thuế và trách nhiệm với cộng đồng cư dân nơi mình tồn tại.