Tín dụng bất động sản: Không nên đánh đồng rủi ro giữa các phân khúc

Tín dụng bất động sản 2025 đã tăng trên 25%, nhưng dòng vốn đang lệch mạnh vào các phân khúc rủi ro cao như nhà ở cao cấp và nghỉ dưỡng, trong khi tín dụng cho vay mua nhà của người dân lại chậm lại rõ rệt.

Vốn đang chảy mạnh vào bất động sản đầu cơ

Theo báo cáo từ VIS Rating, giai đoạn 2022 - 2024, tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ nền kinh tế duy trì ở mức 21% - 22%. Sang năm 2025, con số này tăng vọt lên trên 25%.

Đáng chú ý, tín dụng dành cho kinh doanh bất động sản (chủ đầu tư) tăng trưởng rất nóng, đạt trên 50% trong năm 2025. Ngược lại, tín dụng cho vay mua nhà của người dân có tốc độ tăng trưởng chậm lại so với giai đoạn đỉnh điểm quý 1/2022.

Số liệu mới đây của Bộ Xây dựng cũng cho thấy đến 28/02/2026, tăng trưởng tín dụng theo từng phân khúc bất động sản có sự lệch pha lớn.

Cụ thể, tổng dư nợ kinh doanh bất động sản tăng 11,66% so với quý trước và tăng 50,16% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, tín dụng vào các dự án xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở tăng đột biến tới 85,75% so với cùng kỳ năm trước. Tín dụng cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng tăng tới 47,91%.

Ngược lại, những phân khúc phục vụ sản xuất kinh doanh như văn phòng cho thuê (chỉ tăng 10%), khu công nghiệp hay nhà hàng, khách sạn lại có tốc độ tăng trưởng tín dụng khá thấp.

Điều này nói lên gì?

Dòng vốn đang tập trung quá lớn vào các phân khúc rủi ro cao và ít chảy vào các lĩnh vực phục vụ sản xuất kinh doanh trực tiếp.

Ông Tô Anh Hùng, CEO REFI, nhận định: “Sự chênh lệch lớn khi dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng vọt trong khi cho vay mua nhà đi ngang là minh chứng và cũng là hệ quả của tình trạng đầu cơ bất động sản diễn ra rất nhiều trong năm 2025 và đầu năm 2026”.

Không nên “đánh đồng” rủi ro giữa các loại hình BĐS

Trước thực trạng trên, Nhà nước và Bộ Xây dựng đã lên tiếng cảnh báo. Mới đây nhất, Thủ tướng Lê Minh Hưng cũng chỉ đạo giám sát chặt chẽ việc cấp tín dụng vào lĩnh vực rủi ro, đồng thời nghiên cứu phân loại cụ thể từng loại hình bất động sản để áp hạn mức cho vay phù hợp.

Ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group cho biết theo Thông tư 22/2023 của Ngân hàng Nhà nước, các nhóm dự án kinh doanh bất động sản hiện đang bị áp mức hệ số rủi ro tín dụng lên tới 200% gồm: dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và nhà tích hợp, dự án văn phòng, dự án trung tâm thương mại, dự án khách sạn, dự án kho bãi.

Hệ số rủi ro tín dụng tác động trực tiếp đến lượng vốn tự có mà ngân hàng phải duy trì để đáp ứng yêu cầu an toàn vốn. Với hệ số rủi ro 200%, mức độ chiếm dụng vốn bị nhân đôi. Cụ thể, để giải ngân 100 đồng, ngân hàng phải đối ứng tới 16 đồng vốn tự có, từ đó việc cho vay sẽ bị siết chặt hơn.

Đề xuất phân tách theo từng phân khúc

Theo các chuyên gia, thay vì áp chung một mức hệ số rủi ro, cần phân tách rõ ràng theo mục đích sử dụng và từng phân khúc sản phẩm cụ thể.

Với các dự án đô thị và nhà ở, phân khúc nhà ở cao cấp nên được xếp vào nhóm không khuyến khích do thị trường đang lệch pha, dư thừa nguồn cung trong khi nhu cầu thực nằm ở các phân khúc khác.

Trong khi đó, nhà ở thương mại có giá phù hợp nên được xếp vào nhóm khuyến khích. Chuyên gia đề xuất hạ hệ số rủi ro cho phân khúc này, chẳng hạn từ 200% xuống còn 120%, để giảm áp lực vốn tự có cho ngân hàng và tạo điều kiện giải ngân dễ hơn cho người có nhu cầu thực.

Còn nhà ở xã hội được xếp vào nhóm đặc biệt khuyến khích, cần tạo điều kiện tối đa để dòng vốn tín dụng tiếp cận.

Ông Long cho rằng mục tiêu của sự phân tách này là giúp ngân hàng giảm áp lực an toàn vốn khi giải ngân vào các lĩnh vực thiết yếu, từ đó dòng vốn tín dụng sẽ được khơi thông và đi đúng, trúng đích vào sản xuất kinh doanh cũng như nhu cầu mua nhà ở thực.

Bạn nghĩ sao về việc phân loại rủi ro tín dụng theo từng loại hình bất động sản? Comment bên dưới nhé!