Tín dụng bất động sản 2026: ưu tiên nhà ở xã hội, khu công nghiệp
NHNN điều chỉnh cách tính tín dụng từ 01/01/2026, ưu tiên nhà ở xã hội và khu công nghiệp nhưng vẫn kiểm soát rủi ro toàn thị trường.
Từ 01/01/2026, NHNN cho phép các tổ chức tín dụng không tính phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng.
Chính sách này áp dụng cho ai?
Quy định tại Công văn số 4551/NHNN-CSTT gửi 25 tổ chức tín dụng, trong đó có nhiều ngân hàng lớn như VietinBank, Agribank, BIDV, Techcombank, MSB, Sacombank, ACB, OCB, VietABank, PGBank, Eximbank...
Điều chỉnh này được NHNN lý giải là nhằm tạo điều kiện cho vốn chảy vào các loại hình bất động sản phù hợp với chủ trương phát triển thị trường và mục tiêu kinh tế - xã hội.
Vì sao động thái này đáng chú ý?
Bởi tín dụng bất động sản hiện vẫn chiếm tỷ trọng rất lớn trong hệ thống ngân hàng. Năm 2025, tín dụng bất động sản tăng tới 42%, gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống là 19%. Dư nợ bất động sản chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế.
Theo SHS, đến quý I/2026, tổng dư nợ liên quan đến bất động sản của 12 ngân hàng có thuyết minh chi tiết đạt khoảng 1 triệu tỷ đồng, tăng 6,1% so với cuối năm 2025.
Dòng vốn đang ưu tiên vào đâu?
Nhà ở xã hội là một điểm nghẽn lớn của thị trường. Tính đến giữa tháng 3/2026, dư nợ cho vay nhà ở xã hội mới đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với quy mô gói tín dụng 145.000 tỷ đồng đã triển khai.
Ở nhóm khu công nghiệp, việc khơi thông vốn được kỳ vọng hỗ trợ sản xuất và thu hút FDI, nhất là trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang dịch chuyển.
Thị trường còn vướng gì?
Theo HoREA, cả nước hiện có hơn 4.500 dự án vướng pháp lý, liên quan tới khoảng 2,5 triệu tỷ đồng nguồn lực và hơn 2 triệu ha đất. Riêng TP.Hồ Chí Minh có gần 950 dự án và khu đất cần tháo gỡ.
Đây là lượng nguồn lực rất lớn đang bị “chôn” trong các dự án đình trệ, làm dòng tiền lưu thông chậm và gây áp lực lên hệ thống tín dụng.
Ưu tiên nhưng không nới lỏng toàn diện
Theo ông Phan Lê Thành Long - CEO AFA Capital, đây không phải là động thái nới lỏng tín dụng đại trà, mà là hỗ trợ có chủ đích cho những phân khúc phục vụ trực tiếp đời sống và phát triển kinh tế - xã hội.
KBSV cũng nhận định chính sách mới cho thấy định hướng điều tiết dòng vốn vào nhu cầu ở thực và hoạt động sản xuất, thay vì để vốn chảy mạnh vào các hoạt động mang tính đầu cơ.
Rủi ro vẫn được kiểm soát như thế nào?
NHNN vẫn yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản. Theo quy định, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản của mỗi ngân hàng so với cuối năm 2025 không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính ngân hàng đó trong cùng kỳ.
Ngân hàng Thế giới (WB) từng cảnh báo rằng tín dụng bất động sản tập trung quá lớn có thể làm tăng rủi ro vĩ mô - tài chính, suy giảm chất lượng tài sản và gây áp lực thanh khoản do lệch kỳ hạn vốn.
Vì vậy, chính sách lần này là ưu tiên đúng phân khúc nhưng vẫn giữ hàng rào an toàn cho hệ thống tài chính.
Bạn nhìn nhận thế nào về động thái này của NHNN? Comment bên dưới nhé!