Thị trường đất nền đang diễn biến thế nào?

Giai đoạn “sàng lọc mạnh” của đất nền

Bước sang năm 2026, thị trường đất nền đang bước vào một chu kỳ tái cấu trúc sâu sắc, khi các yếu tố vĩ mô, dòng tiền và đặc biệt là hành lang pháp lý đồng loạt tác động, buộc phân khúc này phải “giảm tốc” sau nhiều năm tăng trưởng nóng.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I/2026, giá đất nền tại Hà Nội đã giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025, trong khi thanh khoản suy yếu rõ rệt. ĐIều này không chỉ phản ánh sự điều chỉnh về giá, mà còn cho thấy sự thay đổi trong hành vi của thị trường, từ “mua nhanh – bán nhanh” sang “đi đường dài”.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, nguyên tắc cốt lõi của thị trường bất động sản vẫn không thay đổi. Nơi nào có dân cư đến sinh sống, nơi đó sẽ có dòng tiền.

Tuy nhiên, ông Quê nhấn mạnh rằng trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng, chỉ nên lựa chọn những sản phẩm có khả năng khai thác thực tế, để ở hoặc kinh doanh.

“Giá bất động sản phải tương xứng với giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền. Thời gian qua, nhiều khu vực đã bị đẩy giá vượt xa giá trị thực, nên việc điều chỉnh là tất yếu”, ông Quê nhận định.

Ông cũng lưu ý rằng, từ năm 2019 đến nay, mặt bằng giá đất nền đã tăng trung bình khoảng 50%, khiến dư địa tăng thêm trong ngắn hạn không còn nhiều, trừ những khu vực có đột phá về hạ tầng hoặc xuất hiện các đại dự án.

Không chỉ nhu cầu suy yếu, thanh khoản thị trường cũng ở mức rất thấp. Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy quý vừa qua, TP HCM và các tỉnh lân cận có 94 dự án đất nền mở bán, cung cấp gần 7.500 sản phẩm sơ cấp nhưng chỉ tiêu thụ khoảng 224 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ 3%, giảm một nửa so với quý trước.

Không chỉ người mua, nhiều doanh nghiệp cũng bắt đầu rút khỏi phân khúc này. Trên thị trường, không ít dự án đất nền quy mô nhỏ, đã hoàn thiện pháp lý và hạ tầng, được chào bán chuyển nhượng nhưng vẫn khó tìm đối tác. Trước bối cảnh thanh khoản thấp và biên lợi nhuận thu hẹp, nhiều doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh chiến lược, chuyển sang phát triển các sản phẩm có khả năng khai thác thực như nhà phố hoặc căn hộ tầm trung.

Khó đầu cơ như trước

Dữ liệu từ nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán bình quân đất nền trong quý I/2026 giảm 4% so với cuối năm 2025. Mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội giảm mạnh khoảng 23% so với cuối năm 2025.

Lý giải về tình trạng này, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) - cho biết, sau giai đoạn tăng trưởng khá nóng, thị trường đất nền thời gian gần đây đã xuất hiện dấu hiệu chững lại. Cùng với đó, thị trường ghi nhận một số trường hợp rao bán cắt lỗ.

Tuy nhiên, theo bà Miền, tỉ lệ cắt lỗ không quá lớn và trên thực tế, nhiều trường hợp không phải bán dưới giá vốn mà chủ yếu là giảm phần lợi nhuận kỳ vọng.

Theo bà Miền, hiện tượng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trước hết, giá đất nền trong thời gian dài trước đó đã tăng mạnh, đẩy mặt bằng giá lên mức cao so với khả năng chi trả thực tế của thị trường. Bên cạnh đó, trong bối cảnh chung của thị trường bất động sản, không chỉ đất nền mà nhiều phân khúc khác cũng đang có dấu hiệu chững lại khi lãi suất tăng cao, khiến nhà đầu tư và khách hàng có xu hướng thận trọng hơn, dành nhiều thời gian quan sát trước khi xuống tiền.

Một nguyên nhân khác là xu hướng đầu tư đang có sự thay đổi. Nhà đầu tư hiện ưu tiên các phân khúc có nhu cầu ở thực và có thể sớm đưa vào khai thác để tạo dòng tiền. Trong khi đó, đất nền không thuộc nhóm sản phẩm này mà chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá trong trung và dài hạn. Đây cũng là lý do khiến phân khúc đất nền giảm sức hút so với trước.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đất nền vùng ven sẽ không còn phù hợp với tư duy đầu cơ theo tin đồn hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như giai đoạn trước.

Dữ liệu nghiên cứu của đơn vị này cho thấy, thị trường đang trải qua quá trình "thanh lọc" với sự thay đổi rõ rệt trong hành vi của nhà đầu tư cũng như cách vận động của thị trường.

Nếu trước đây tâm lý phổ biến là sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO), sẵn sàng xuống tiền theo các thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay người mua đã thận trọng hơn rất nhiều. Các yếu tố như pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững ngày càng được ưu tiên xem xét...