Thị trường BĐS quý 2/2026: 3 kịch bản, nguồn cung tăng nhưng thanh khoản vẫn thận trọng

Thị trường bất động sản nhà ở quý 2/2026 được dự báo sẽ tiếp tục phân hóa, với nguồn cung mới tăng nhưng thanh khoản và giá bán vẫn phụ thuộc lớn vào diễn biến chính sách, lãi suất và tín dụng. Theo báo cáo từ Dat Xanh Services (DXS-FERI), quý 1/2026 ghi nhận nguồn cung nhà ở tăng 65% so với năm trước, tuy nhiên mặt bằng giao dịch vẫn giữ trạng thái thận trọng.

Báo cáo được DXS-FERI công bố tại sự kiện tổng kết thị trường bất động sản nhà ở quý 1/2026 và dự báo quý 2/2026. Đại diện đơn vị cho biết, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô được kỳ vọng ổn định hơn, thị trường quý 2/2026 có thể xuất hiện những chuyển biến tích cực hơn so với đầu năm. Dù vậy, mức độ cải thiện sẽ không đồng đều mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố nền tảng, từ chính sách điều hành đến khả năng hấp thụ thực tế của từng phân khúc.

Điểm đáng chú ý nhất là DXS-FERI đưa ra 3 kịch bản cho quý 2/2026. Đây là cách nhìn khá thực tế với thị trường bất động sản nhà ở hiện tại, khi nguồn cung đã có tín hiệu hồi phục nhưng thanh khoản chưa thật sự bứt lên mạnh.

1. Kịch bản lý tưởng

Ở kịch bản này, thị trường ghi nhận nhịp tăng mạnh hơn mặt bằng chung. Nguồn cung tăng khoảng 40% – 50%; giá bán tăng 10% – 15%; lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9% – 11%; tỷ lệ hấp thụ đạt 50% – 60%.

Đây là kịch bản tích cực nhất, nhưng cũng là kịch bản đòi hỏi nhiều điều kiện đồng thời. Theo DXS-FERI, để đạt được mức này cần có sự nới lỏng chính sách, mở “room” tín dụng cho bất động sản và cải thiện cùng lúc nhiều yếu tố nền tảng của thị trường.

2. Kịch bản kỳ vọng

Đây là kịch bản được xem là nhịp vận hành có kiểm soát. Nguồn cung tăng 30 - 40%; giá bán tăng 2% – 5%; lãi suất thả nổi 10% – 12%; tỷ lệ hấp thụ đạt 30% – 40%.

So với kịch bản lý tưởng, biên độ tăng của giá bán trong kịch bản này khá dè dặt. Điều đó phản ánh tâm lý thị trường vẫn còn chọn lọc, người mua cân nhắc kỹ hơn về giá, pháp lý, vị trí và khả năng khai thác dòng tiền trước khi xuống tiền.

3. Kịch bản thách thức

Trong trường hợp chi phí vốn tăng và chính sách tiền tệ tiếp tục được kiểm soát chặt, nguồn cung chỉ tăng 20% – 30%; giá bán đi ngang/giảm nhẹ; lãi suất thả nổi ở mức 12% – 14%; tỷ lệ hấp thụ dưới 20%.

Đây là kịch bản được DXS-FERI nhấn mạnh nếu chính sách điều hành bất động sản của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước tiếp tục theo hướng kiểm soát chặt, room tín dụng bị siết và lãi suất vay mua nhà neo ở mức cao. Theo nhóm chuyên gia, diễn biến này đã thể hiện khá rõ ngay từ quý 1/2026.

Điều này có ý nghĩa gì với thị trường?

Theo DXS-FERI, bất động sản nhà ở năm 2026 chưa quay lại chu kỳ tăng trưởng nóng. Thay vào đó, thị trường đang vận hành theo hướng chọn lọc hơn, đúng với tính chất của một giai đoạn “chuyển nhịp” sang chu kỳ mới.

Với người mua ở thực, điều này có thể giúp thị trường bớt nóng, có thêm thời gian quan sát và so sánh các dự án về giá, pháp lý và hạ tầng. Với nhà đầu tư, câu chuyện lúc này không còn chỉ là “mua sớm”, mà là chọn đúng sản phẩm có thanh khoản tốt, pháp lý sạch, vị trí rõ ràng và phù hợp với mặt bằng tài chính hiện tại.

Trong ngắn hạn, dữ liệu từ DXS-FERI cho thấy thị trường quý 2/2026 vẫn chưa thoát khỏi trạng thái thận trọng hoàn toàn. Tuy nhiên, việc nguồn cung tăng mạnh hơn so với cùng kỳ là tín hiệu quan trọng, bởi đây là yếu tố thường tạo nền cho giao dịch cải thiện nếu các điều kiện về lãi suất và tín dụng dễ chịu hơn.

Nói cách khác, quý 2/2026 có thể là giai đoạn thị trường quan sát thêm về sức mua thật. Khi nguồn cung tăng mà thanh khoản chưa bứt lên tương ứng, thị trường sẽ phân hóa rõ hơn giữa các dự án có lợi thế về vị trí, pháp lý, giá bán và khả năng hấp thụ.

Bạn đang theo dõi phân khúc nào trong quý 2/2026: căn hộ, nhà phố hay đất nền? Comment bên dưới để cùng trao đổi nhé!