Thị trường BĐS 2026 diễn biến lạ, nguồn cung tăng mạnh nhưng thanh khoản yếu vì lãi suất cao

Nghịch lý lớn của thị trường bất động sản 2026: dự án hoàn thành tăng mạnh, nguồn cung cải thiện, nhưng thanh khoản vẫn suy giảm đáng kể. Nói cách khác, hàng hóa đã nhiều hơn, nhưng dòng tiền vẫn chưa quay lại đủ mạnh để tạo ra nhịp giao dịch rõ rệt.

Tại cuộc họp báo quý I năm 2026 của Bộ Xây dựng, bức tranh thị trường hiện lên khá rõ: nguồn cung tăng nhưng giao dịch thực tế giảm, trong khi giá nhà vẫn duy trì ở mức cao. Đây chính là điểm nghẽn khiến thị trường dù có thêm dự án nhưng chưa thể thật sự “ấm” lên.

Cụ thể, cả nước có 51 dự án bất động sản được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng mức đầu tư khoảng 628.070 tỷ đồng, trong đó nhà ở thương mại chiếm 39 dự án. Ở giai đoạn triển khai, thị trường ghi nhận 1.195 dự án đang xây dựng với quy mô hơn 564.000 căn hộ và lô nền.

Đáng chú ý, số lượng dự án hoàn thành đạt 42 dự án với gần 7.900 sản phẩm, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Đây là tín hiệu tích cực về mặt nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

Nhưng vấn đề nằm ở chỗ: hàng hóa dồi dào không đồng nghĩa với thanh khoản tốt. Nhu cầu mua nhà thực tế vẫn còn đó, nhưng việc chuyển từ “có nhu cầu” sang “xuống tiền” lại gặp rào cản lớn từ tài chính. Thị trường vì vậy rơi vào trạng thái nghịch lý: có dự án, có sản phẩm, nhưng giao dịch vẫn chậm.

Giới quan sát xem đây là một “phép thử” với dòng tiền - yếu tố vốn được ví như mạch máu của thị trường bất động sản. Khi dòng vốn chưa thông suốt, việc nguồn cung tăng cũng chưa đủ để tạo ra một chu kỳ phục hồi mạnh.

Chuyên gia kinh tế TS.Bùi Ngọc Sơn đưa ra một so sánh rất đáng chú ý về áp lực tài chính của người mua nhà tại Việt Nam. Ông cho rằng, trong khi tại Mỹ lãi suất 6% đã gây áp lực lớn, thì tại Việt Nam, lãi suất vay mua nhà đã chạm ngưỡng 14%. Với khoản vay 2 tỷ đồng, tiền lãi mỗi năm lên tới 280 triệu đồng - con số vượt xa khả năng chi trả của nhiều gia đình tầm trung.

Không chỉ vậy, theo TS.Bùi Ngọc Sơn, giá nhà tại Việt Nam hiện đang gấp 30,2 lần thu nhập trung bình, gần tiệm cận mức kỷ lục của Hồng Kông và cao hơn nhiều so với Nhật Bản hay Mỹ. Đây là lý do khiến nhu cầu nhà ở thực vẫn cao, nhưng khả năng tiếp cận của người mua lại rất hạn chế.

Ông cũng cảnh báo về hệ quả của việc lạm dụng đòn bẩy tài chính trong quá khứ. Trước đây, nhiều nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra một phần vốn nhỏ, phần còn lại vay ngân hàng với kỳ vọng giá nhà tăng để hưởng chênh lệch. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng và thanh khoản đóng băng, các tài sản này có thể nhanh chóng chuyển thành nợ xấu trong hệ thống ngân hàng.

Điều đó tạo ra một vòng lặp rủi ro: ngân hàng phải trích lập dự phòng, nguồn lực cho vay bị co hẹp, và dòng vốn cho các lĩnh vực khác như sản xuất hay công nghệ cũng bị ảnh hưởng. Theo phân tích này, khi thị trường bất động sản gặp biến động lớn, hệ thống ngân hàng là nơi chịu tác động trực tiếp và nặng nề nhất.

Ở góc độ doanh nghiệp, áp lực tài chính cũng đang bào mòn lợi nhuận. Tại TP.HCM, dù có 92 dự án nhà ở thương mại đang triển khai, phần lớn công trường vẫn không thể tăng tốc do chủ đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền giải ngân.

Nhiều doanh nghiệp cho biết lãi suất vay đã tăng từ mức 9-10% lên 12-14%/năm. Với một ngành thâm dụng vốn lớn như địa ốc, chỉ cần lãi suất tăng thêm 3-4% cũng đủ khiến áp lực tài chính đội lên rất mạnh, thậm chí biến một dự án tiềm năng thành gánh nặng nợ vay.

Hệ quả là nhiều chủ đầu tư buộc phải neo giá ở mức cao để bù đắp chi phí tài chính. Nhưng giá bán cao lại khiến sản phẩm xa hơn tầm với của khách hàng, từ đó làm thanh khoản vốn đã yếu càng thêm khó cải thiện. Đây là thế khó mà thị trường đang phải đối mặt trong năm 2026.

Về chính sách điều hành, TS.Bùi Ngọc Sơn cho rằng việc siết dòng vốn này một phần xuất phát từ định hướng của Chính phủ khi ưu tiên nguồn lực cho các công trình hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành hay các dự án cầu đường. Ngân hàng Nhà nước cần cân đối để hút bớt dòng tiền khỏi khu vực đầu cơ bất động sản, qua đó đảm bảo an toàn hệ thống và ưu tiên cho các mục tiêu phát triển quốc gia.

Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp lớn như Novaland cũng đang phải tái cấu trúc tài chính, hoán đổi nợ thành cổ phần và tìm kiếm nguồn vốn mới thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng truyền thống. Đây là tín hiệu cho thấy áp lực vốn trên thị trường vẫn chưa hề giảm bớt.

Ở góc độ chính sách ngành, HoREA liên tục kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét tháo gỡ các quy định khắt khe tại Thông tư 39 để khơi thông dòng tiền cho các nhu cầu vốn hợp pháp của khách hàng. Tuy nhiên, rủi ro vẫn còn khi hệ số rủi ro cho vay địa ốc vẫn đang ở mức cao.

Hiện tại, mặt bằng lãi suất huy động đã được điều chỉnh giảm 0,1 - 0,5%/năm, chủ yếu ở các kỳ hạn từ 6 tháng trở lên. Đây là kết quả sau cuộc họp ngày 9/4 do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước chủ trì, nơi nhiều nhà băng cam kết đồng thuận giảm lãi suất tiền gửi để tạo tiền đề giảm chi phí vốn.

Nhưng điều thị trường chờ đợi hơn vẫn là giảm lãi suất cho vay. Khảo sát cho thấy, trái ngược với diễn biến khá tích cực ở thị trường tiền gửi, danh sách các ngân hàng công khai giảm lãi suất cho vay vẫn còn khá khiêm tốn.

TS Huỳnh Thanh Điền (Trường ĐH Nguyễn Tất Thành) cho rằng nguyên nhân nằm ở thanh khoản của hệ thống. Nhiều ngân hàng vẫn đang “căng” dòng tiền, nên dù lãi suất tiết kiệm có giảm, họ vẫn chưa đủ dư địa để hạ mạnh lãi suất cho vay.

Kết luận: năm 2026, thị trường bất động sản không thiếu nguồn cung, nhưng lại đang thiếu một thứ quan trọng hơn: dòng vốn rẻ và khả năng tiếp cận tín dụng phù hợp. Nếu nút thắt lãi suất và thanh khoản chưa được tháo gỡ, đà phục hồi của thị trường sẽ còn bị trì hoãn, dù số lượng dự án hoàn thành đã tăng đáng kể.

Bạn đang nhìn nhận thị trường 2026 thế nào: cơ hội tích lũy hay vẫn nên chờ lãi vay hạ thêm? Comment bên dưới nhé!