Thị trường bất động sản 2026 vẫn bộc lộ nhiều điểm nghẽn: Từ bài toán cung cầu đến giá nhà

Nhiều “điểm nghẽn” đang kìm hãm thị trường

Sau giai đoạn đóng băng cục bộ 2023–2024, thị trường bất động sản năm 2025 đã ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về thanh khoản. Bước sang 2026, xu hướng phục hồi tiếp tục được duy trì nhờ các yếu tố hỗ trợ như lãi suất giảm, tín dụng nới lỏng có chọn lọc và hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh tiến độ.

Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa thể bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh. Nguyên nhân nằm ở những vấn đề cốt lõi chưa được giải quyết triệt để. Nhiều doanh nghiệp vẫn thận trọng triển khai dự án mới, nguồn cung ra thị trường chưa tăng đáng kể, trong khi người mua nhà vẫn đối mặt với áp lực tài chính lớn.

Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái “phục hồi chậm”, thanh khoản cải thiện nhưng chưa đủ mạnh để tạo ra làn sóng tăng trưởng mới.

Trong một chia sẻ mới đây, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã chỉ ra hàng loạt điểm nghẽn lớn đang kìm hãm sự phát triển của thị trường, trong đó nổi bật là tình trạng lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu thực.

Theo bà Hằng, trong quý I/2026, thị trường ghi nhận hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, điều đáng nói là phân khúc nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội chỉ chiếm khoảng hơn 7.000 căn, một con số quá nhỏ so với nhu cầu thực tế của đại đa số người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị lớn.

Thực tế này phản ánh rõ nét sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm bất động sản. Trong khi nguồn cung nhà ở cao cấp và trung cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, thì phân khúc bình dân – vốn có nhu cầu cao nhất – lại khan hiếm. Điều này khiến giấc mơ an cư của nhiều người dân ngày càng xa vời, nhất là trong bối cảnh giá bất động sản liên tục leo thang.

Bà Hoàng Thị Thu Hằng nhấn mạnh, nhu cầu ở thực của người dân hiện nay là rất lớn, nhưng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả vẫn chưa đáp ứng được. Đây chính là nút thắt cốt lõi cần được tháo gỡ nếu thị trường muốn phát triển ổn định và bền vững.

Bên cạnh câu chuyện cung – cầu, giá bất động sản tăng cao cũng là một vấn đề đáng lo ngại. Theo bà Hằng, nguyên nhân không chỉ đến từ chi phí đầu vào hay giá đất, mà còn liên quan đến tình trạng đầu cơ, “thổi giá” và đặc biệt là sự thiếu minh bạch thông tin trên thị trường.

Người mua nhà vẫn gặp khó về tài chính

Bên cạnh bài toàn cung – cầu và giá nhà thì người mua nhà năm 2026 vẫn đang đối mặt với một trong những rào cản lớn nhất của thị trường đó là bài toán tài chính.

Trên thực tế, khả năng chi trả nhà ở của phần lớn người dân chưa theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản trong nhiều năm qua. Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng nới rộng khiến giấc mơ sở hữu nhà của nhiều gia đình trẻ trở nên xa vời hơn, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Vấn đề đầu tiên và dễ nhận thấy nhất là giá nhà đã tăng quá nhanh trong một thời gian dài. Trong vòng 5–7 năm qua, giá căn hộ tại nhiều thành phố lớn đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba ở một số khu vực. Trong khi đó, thu nhập bình quân của người lao động chỉ tăng với tốc độ chậm hơn rất nhiều. Sự chênh lệch này khiến tỷ lệ giá nhà trên thu nhập – một chỉ số quan trọng đo lường khả năng tiếp cận nhà ở – ngày càng ở mức cao. Đối với nhiều người trẻ, việc mua nhà không còn là kế hoạch vài năm mà trở thành mục tiêu tích lũy dài hạn kéo dài cả thập kỷ.

Một rào cản lớn khác là yêu cầu vốn tự có ban đầu ngày càng cao. Trước đây, nhiều ngân hàng có thể cho vay tới 70–80% giá trị bất động sản, giúp người mua dễ tiếp cận hơn. Tuy nhiên sau giai đoạn thị trường biến động mạnh, chính sách tín dụng đã trở nên thận trọng hơn. Người mua thường phải chuẩn bị 30–40% giá trị căn nhà, thậm chí cao hơn với những khoản vay lớn. Với giá nhà hàng tỷ đồng, số tiền cần tích lũy ban đầu trở thành gánh nặng rất lớn, đặc biệt đối với các gia đình trẻ mới lập nghiệp.

Ngoài ra, chi phí mua nhà không chỉ dừng lại ở giá trị căn nhà và lãi vay. Người mua còn phải tính đến hàng loạt chi phí đi kèm như thuế, phí, chi phí nội thất, phí quản lý và các khoản chi tiêu phát sinh sau khi chuyển về ở. Tổng chi phí thực tế vì thế cao hơn nhiều so với con số niêm yết ban đầu. Điều này khiến nhiều người nhận ra rằng việc mua nhà đòi hỏi nguồn tài chính lớn hơn dự kiến, dẫn đến tâm lý dè dặt và cân nhắc kỹ lưỡng hơn.

Thực tế này dẫn đến nghịch lý: nhu cầu ở thực vẫn rất lớn nhưng chưa thể chuyển hóa thành giao dịch. Nhiều gia đình có nhu cầu mua nhà nhưng chưa đủ khả năng tài chính, trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền lại khan hiếm. Sự lệch pha này khiến thị trường dù có dấu hiệu phục hồi vẫn chưa thể tăng trưởng mạnh.

Tuy vậy, khó khăn tài chính của người mua nhà không chỉ mang ý nghĩa tiêu cực. Ở góc độ dài hạn, đây là yếu tố buộc thị trường phải điều chỉnh theo hướng bền vững hơn. Khi người mua trở nên thận trọng và nhạy cảm hơn với giá, áp lực sẽ buộc các chủ đầu tư phải cân nhắc lại cơ cấu sản phẩm, phát triển nhiều hơn các dự án phù hợp với khả năng chi trả của số đông. Điều này có thể không tạo ra sự bùng nổ trong ngắn hạn, nhưng lại là nền tảng quan trọng cho sự ổn định của thị trường trong tương lai.