Tập đoàn Hoành Sơn của đại gia Sơn "xay xát" hợp tác đầu tư dự án đất vàng 20.000 tỷ 231 Nguyễn Trãi

Dự án 231 Nguyễn Trãi của Cao su Sao Vàng có tổng mức đầu tư gần 20.000 tỷ đồng, trên quỹ đất hơn 6,2ha ngay khu trung tâm Hà Nội. Đây là thông tin đang thu hút sự quan tâm của thị trường vì dự án vừa có vị trí hiếm, vừa có bài toán triển khai khá đặc thù: vốn lớn, cơ cấu hợp tác bên ngoài và tiến độ di dời nhà máy.

Điểm đáng nói là vốn điều lệ của doanh nghiệp hiện chỉ 280 tỷ đồng. Trong khi đó, dự án lại là một tổ hợp bất động sản quy mô lớn, nên câu chuyện được giới đầu tư theo dõi không chỉ nằm ở giá trị đất mà còn ở năng lực tài chính và cách doanh nghiệp tổ chức triển khai.

Tại ĐHĐCĐ thường niên, Chủ tịch HĐQT Phạm Hoành Sơn cho biết cổ đông lớn là Tập đoàn Hóa chất Việt Nam (Vinachem), hiện nắm 36% cổ phần và có quyền phủ quyết, đã không đồng ý phương án tăng vốn điều lệ. Vì vậy, Cao su Sao Vàng buộc phải kêu gọi đối tác bên ngoài là Tập đoàn Hoành Sơn và thành lập Công ty TNHH Sao Vàng - Hoành Sơn để thực hiện dự án.

Về cơ cấu góp vốn, Cao su Sao Vàng nắm 26% dự án, còn đối tác Hoành Sơn nắm 55%. Đây là chi tiết rất đáng chú ý với nhà đầu tư quan tâm đến quyền kiểm soát, cách phân bổ dòng tiền cũng như biên lợi nhuận kỳ vọng trong quá trình phát triển dự án.

Ở góc độ pháp lý, dự án đã có bước tiến quan trọng. Vào tháng 1/2026, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 35/QĐ-UBND cho phép Cao su Sao Vàng chuyển mục đích sử dụng hơn 62.389m2 đất tại 231 Nguyễn Trãi, phường Khương Đình để thực hiện dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ và nhà ở cao tầng.

Quỹ đất được chuyển mục đích bao gồm hơn 62.389m2 đất và 45,5m2 đất ở do Công ty Cao su Sao Vàng đang quản lý, sử dụng hợp pháp. Dự án triển khai theo Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư số 4719/QĐ-UBND ban hành tháng 9/2025.

Theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được UBND phường Khương Đình phê duyệt cuối năm 2025, tổng diện tích đất dự án gần 62.435m2. Cơ cấu sử dụng đất gồm: đất hỗn hợp nhà ở – thương mại – dịch vụ, đất nhà ở thấp tầng, đất công cộng cấp thành phố và khu ở, đất trường THCS, đất cây xanh và đất mở đường theo quy hoạch.

Về tiến độ, dự án đã thông báo khởi công và doanh nghiệp đang tiến hành nộp tiền sử dụng đất. Kế hoạch được đưa ra khá rõ: đến năm 2027 sẽ hoàn thành giai đoạn 1 và đến năm 2030 sẽ hoàn thành toàn bộ dự án.

Lãnh đạo SRC nhìn nhận đây là kết quả rất lớn của HĐQT trong thời gian qua. Bởi với nhiều dự án nhà máy tại Hà Nội sau khi di dời, đất thường bị thu hồi để làm công viên cây xanh. Riêng Cao su Sao Vàng vẫn giữ lại được quỹ đất để phát triển dự án bất động sản, qua đó tiếp tục khai thác giá trị thương mại của khu đất.

Điểm đáng chú ý nữa là doanh nghiệp không dừng ở bước phát triển hạ tầng rồi chuyển nhượng. Theo Chủ tịch Phạm Hoành Sơn, định hướng của công ty là phát triển dự án đến khâu cuối cùng là xây dựng và bán nhà thành phẩm. Điều này cho thấy mục tiêu tối ưu giá trị dự án ở mức cao hơn so với mô hình chỉ làm đất nền hoặc bán sỉ.

Liên quan đến việc di dời nhà máy tại 231 Nguyễn Trãi, ban lãnh đạo SRC cho biết nhà máy tại Hưng Yên vẫn đang tiếp tục duy trì và sẽ đẩy mạnh sản xuất. Tại Xuân Hòa, doanh nghiệp từng có phương án cũ với chi phí di dời lên tới 3.000 tỷ đồng, sử dụng đất đối ứng. Tuy nhiên sau khi đánh giá lại tính khả thi, HĐQT đã quyết định bán khu đất Châu Sơn thu về 350 tỷ đồng và làm thủ tục lập dự án mới để tập trung di dời nhà máy về Xuân Hòa.

Nhờ chuyển hướng này, chi phí di dời hiện tại chỉ còn khoảng 200 tỷ đồng, thay vì 3.000 tỷ đồng như phương án trước. Đặc biệt, khoản chi phí này do phía Dự án chịu trách nhiệm chi trả, Công ty Cao su Sao Vàng và các cổ đông không phải gánh khoản phí này. Với doanh nghiệp, đây là một điểm giảm áp lực tài chính đáng kể trong giai đoạn chuyển đổi.

Về vận hành, theo kế hoạch cũ thì cuối năm 2026 mới phải di dời. Tuy nhiên, để tuân thủ quy định của TP Hà Nội về việc di dời cơ sở gây ô nhiễm môi trường, công ty buộc phải dừng toàn bộ sản xuất tại Nguyễn Trãi trong tháng 3 và tháng 4 năm nay. Do đó, doanh nghiệp đang rút ngắn tối đa thời gian, khẩn trương xây dựng nhà máy tại Xuân Hòa.

Dự kiến cuối năm 2026, nhà máy mới sẽ đưa vào sản xuất một phần, sau đó tiến tới sản xuất đồng bộ hoàn toàn. Trong giai đoạn chuyển tiếp, một phần công nhân đã được chuyển về Hưng Yên để tiếp tục sản xuất. Công ty cam kết giữ lại các cán bộ quản lý, kỹ thuật nòng cốt, đồng thời phía dự án sẽ đồng hành và hỗ trợ chi phí để đảm bảo quyền lợi cho người lao động.

Nhìn tổng thể, 231 Nguyễn Trãi là một trường hợp khá đặc biệt trên thị trường bất động sản Hà Nội: quỹ đất lớn, vị trí trung tâm, pháp lý đã có bước tiến rõ ràng, nhưng đi cùng đó là bài toán vốn, cấu trúc hợp tác và tiến độ triển khai cần được theo dõi sát.

Với những nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản trung tâm, đây là dự án mà các yếu tố như pháp lý sạch, quy hoạch 1/500, cơ cấu vốn, tiến độ di dời và khả năng triển khai thực tế sẽ quyết định rất lớn đến giá trị cuối cùng.

Bạn đánh giá thế nào về bài toán vốn và tiến độ của dự án 231 Nguyễn Trãi? Comment bên dưới nhé!