Tâm lý chờ đợi vì lãi vay cao khiến thanh khoản bất động sản sụt giảm mạnh

Thanh khoản bất động sản đang chậm lại vì 3 áp lực lớn

Tại một hội thảo bất động sản ở TPHCM, ông Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đông Tây Land, cho biết thời gian để khách hàng ra quyết định mua nhà hiện đã kéo dài từ 1-2 tuần lên 1-2 tháng, thậm chí lâu hơn.

Điều đáng chú ý là thị trường không hẳn thiếu người có tiền, mà là người mua đang thận trọng hơn rất nhiều. Theo ông Bình, thanh khoản hiện bị đè bởi 3 “hòn đá tảng” chính.

1. Đòn bẩy tài chính gãy nhịp

Dữ liệu từ Đông Tây Land cho thấy tỷ lệ người mua dùng vốn vay đã giảm từ 90% xuống còn khoảng 60%. Lý do rất rõ: người mua lo lắng lãi suất biến động, nên có xu hướng co cụm và chậm xuống tiền hơn trước.

Trong bối cảnh đó, bài toán tài chính cá nhân trở nên nặng nề hơn. Chỉ cần lãi suất thả nổi sau ưu đãi tăng mạnh, kế hoạch mua nhà của nhiều gia đình có thể bị đảo chiều ngay lập tức.

2. Tâm lý “thong thả” của khách hàng

Nếu trước đây, nhiều người tin rằng “chậm chân là mất cơ hội”, thì hiện tại tâm lý đã thay đổi. Khách hàng cho rằng giá sẽ không tăng đột biến trong ngắn hạn, nên họ có thể chờ thêm để chọn sản phẩm phù hợp hơn.

Điều này khiến quá trình chốt giao dịch kéo dài hơn. Nói cách khác, người mua vẫn có nhu cầu, nhưng tốc độ ra quyết định đang chậm lại đáng kể.

3. Chi phí bán hàng tăng mạnh

Ông Bình cho biết, nếu cách đây 15 năm hoa hồng 1,5% là đủ, thì nay mức phí đã tăng gấp 3-4 lần. Doanh nghiệp không chỉ chi cho bán hàng mà còn phải đổ thêm ngân sách vào marketing, sự kiện, khuyến mãi… nhưng vẫn chật vật tìm khách.

Áp lực này làm biên lợi nhuận của doanh nghiệp bị co hẹp, trong khi hàng hóa vẫn cần được bán ra để duy trì dòng tiền.

Không chỉ khách mua, doanh nghiệp cũng đang chịu áp lực vốn

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Eras Land, cho rằng lãi suất hiện nay giống như một phép thử đối với sức khỏe của thị trường.

Lý do là phần lớn người mua nhà chỉ có khoảng 30% vốn tự có, còn lại phải vay ngân hàng trong 10-20 năm. Khi hết thời gian ưu đãi, nếu lãi suất thả nổi tăng từ 6-7% lên 13-14%, khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình sẽ bị ảnh hưởng rất lớn. Ngay cả phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng vì thế mà trở nên khó tiếp cận hơn.

Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp phát triển dự án cũng đang “gồng mình” với dòng vốn bấp bênh. Đặc thù của bất động sản là chu kỳ phát triển dài, từ pháp lý đến xây dựng hoàn thiện thường mất 3 đến 5 năm, thậm chí lâu hơn. Vì vậy, chỉ cần lãi suất và chi phí tài chính biến động, cộng thêm giá nguyên vật liệu thay đổi, toàn bộ kế hoạch đầu tư và giá bán đều có thể bị tác động.

Giải pháp nào để khơi thông thanh khoản?

Để hỗ trợ thị trường, ông Nguyễn Thái Bình đề xuất 2 hướng chính.

Thứ nhất là ưu tiên lãi suất cho người trẻ, đặc biệt là nhóm mua căn nhà đầu tiên, sinh viên mới ra trường hoặc người mới lập nghiệp. Theo ông, cần có mức lãi suất ưu đãi cố định và ổn định để nhóm này có thể an cư.

Thứ hai là mở rộng hơn với nguồn vốn ngoại hối. Hiện nhóm khách hàng Việt kiều đang là một điểm sáng vì thường mua bằng tiền mặt, không bị áp lực vay vốn và còn có lợi thế về tỷ giá. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất lại nằm ở thủ tục giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam.

Ông Bình kiến nghị cần có giải pháp pháp lý thông thoáng hơn để hỗ trợ Việt kiều đứng tên nhà đất khi không còn giữ các giấy tờ cũ, từ đó thu hút thêm dòng ngoại tệ vào bất động sản.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương cũng cho biết nhiều doanh nghiệp hiện không ngồi chờ mà đã chủ động chuyển hướng sang dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, bám sát nhu cầu thực của thị trường.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HOREA), nhận định việc điều hành room tín dụng từ đầu năm 2026 đến nay đang khiến thị trường khó khăn hơn. Theo ông, giao chỉ tiêu tín dụng theo từng quý thay vì cả năm khiến cả ngân hàng thương mại lẫn doanh nghiệp rơi vào thế bị động.

Ông Châu cho rằng cần điều hành room tín dụng và lãi suất linh hoạt hơn, đồng thời giao room theo năm để doanh nghiệp chủ động kế hoạch. Bên cạnh đó, việc hạ nhiệt lãi suất cũng rất cần thiết để phù hợp hơn với nhu cầu ở thực của đại đa số người dân.

Ông cũng đặt nhiều kỳ vọng vào việc sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở sắp tới, với mong muốn các chính sách mới sẽ góp phần tháo gỡ nút thắt cho thị trường.

Tóm lại: thanh khoản bất động sản hiện không nằm ở chuyện “có hay không có người mua”, mà ở việc người mua đang thận trọng hơn, vốn vay khó hơn và chi phí bán hàng của doanh nghiệp tăng mạnh hơn. Đây là 3 áp lực đang cùng lúc kéo chậm thị trường.

Bạn đang thấy thị trường nhà ở hiện nay “chậm” ở phân khúc nào nhất? Comment bên dưới nhé!