Sửa Luật Đất đai 2024: Dự án BĐS nào có cơ hội hồi sinh?

Sau hơn 1 năm áp dụng, Luật Đất đai 2024 đã bộc lộ nhiều vấn đề và nếu được sửa đổi đồng bộ, thị trường bất động sản có thể bước sang một giai đoạn vận hành ổn định hơn.

Luật Đất đai sửa đổi có thể gỡ “nút thắt” nào?

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), cho rằng đất đai là nguồn lực đặc biệt của quốc gia nhưng nhiều năm qua vẫn chưa được khai thác tối ưu do vướng mắc về pháp lý, định giá, giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính và sự thiếu đồng bộ trong thực thi.

Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai được kỳ vọng sẽ tạo ra bước chuyển từ tư duy “quản lý đất đai” sang “kiến tạo giá trị từ đất đai”, qua đó phục vụ mục tiêu tăng trưởng nhanh nhưng bền vững, nâng cao chất lượng đô thị hóa và phát triển hạ tầng.

Theo ông Huy, điểm tích cực lớn của lần sửa đổi này là định hướng luật hóa các cơ chế đang tháo gỡ khó khăn trong thực tiễn. Nhiều năm qua, thị trường không thiếu nhu cầu, cũng không thiếu dòng tiền, nhưng bị chậm lại bởi các nút thắt liên quan đến pháp lý dự án, giao đất, định giá đất, chuyển mục đích sử dụng đất và giải phóng mặt bằng.

Khi những điểm nghẽn này được tháo gỡ bằng các quy định mang tính luật định, thị trường sẽ có điều kiện vận hành minh bạch và thông suốt hơn.

Thủ tục nhanh hơn, nguồn cung có thể cải thiện

Đặc biệt, việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với cải cách thủ tục hành chính sẽ tạo ra thay đổi đáng kể về tốc độ triển khai dự án. Khi thời gian xử lý được rút ngắn, chi phí vốn giảm xuống, nguồn cung được cải thiện, toàn bộ nền kinh tế sẽ được hưởng lợi.

Trong ngắn hạn, việc sửa Luật Đất đai sẽ khiến một số khu vực có hạ tầng tốt, quy hoạch rõ ràng, pháp lý được tháo gỡ nhanh có thể hình thành mặt bằng giá mới do tâm lý thị trường tích cực hơn và dòng vốn quay trở lại.

Tuy nhiên, về trung và dài hạn, khi nguồn cung được cải thiện nhờ tháo gỡ thủ tục và giải phóng mặt bằng, thị trường sẽ có điều kiện cân bằng hơn. Theo ông Huy, một thị trường phát triển lành mạnh không phải là thị trường giá tăng bằng mọi cách mà là thị trường có thanh khoản bền vững, pháp lý minh bạch và khả năng đáp ứng nhu cầu thực của người dân và doanh nghiệp.

Phân khúc nào có dư địa lớn nhất?

Ông Huy cho rằng, các phân khúc gắn với chiến lược phát triển quốc gia và nhu cầu thực sẽ có dư địa lớn nhất.

Trước hết là bất động sản khu công nghiệp và logistics, lĩnh vực đang hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và yêu cầu phát triển hạ tầng sản xuất mới.

Tiếp theo là nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn và đô thị vệ tinh. Nếu các thủ tục giao đất, phê duyệt dự án và cấp phép được cải thiện, nguồn cung phân khúc này sẽ được khơi thông mạnh hơn.

Ngoài ra, các loại hình bất động sản gắn với hạ tầng giao thông, phát triển xanh, đô thị thông minh, du lịch sinh thái và nông nghiệp công nghệ cao cũng sẽ có nhiều tiềm năng trong giai đoạn tới.

Điểm chung là dòng vốn sẽ ngày càng ưu tiên những khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng thực chất và khả năng khai thác bền vững.

Góc nhìn khác: cần sửa đồng bộ nhiều luật

PGS TS Nguyễn Quang Tuyến, Ủy viên Hội đồng chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cho rằng để đánh giá đúng tác động của việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 đến thị trường bất động sản thì cần nhìn tổng thể.

Thực tế không chỉ sửa Luật Đất đai mà còn phải sửa đồng bộ thêm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và nhiều luật liên quan khác. Ngoài ra, thị trường bất động sản còn chịu tác động của nhiều chính sách tín dụng.

Theo ông Tuyến, việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 sẽ góp phần bình ổn giá bất động sản. Nếu có hệ thống thông tin đầu vào dữ liệu đất đai chuẩn, công tác định giá sẽ thuận lợi hơn và thị trường bất động sản cũng sẽ công khai, minh bạch hơn.

Đặc biệt, khâu đột phá là phải làm sạch hệ thống cơ sở dữ liệu, loại đi yếu tố thổi giá, đẩy giá, giúp giao dịch bất động sản dần minh bạch hơn, đưa giá đất dần tiệm cận thị trường.

Vì sao nhiều địa phương còn lúng túng?

Theo luật sư Nguyễn Quang Ngọc, Giám đốc Công ty Luật Vietsky, trước đây hệ thống quản lý theo mô hình ba cấp (tỉnh - huyện - xã), trong đó quy hoạch sử dụng đất chủ yếu do cấp huyện đảm trách. Khi chuyển sang mô hình mới, nhiều địa phương lúng túng trong việc phân định thẩm quyền, đặc biệt liên quan đến các thủ tục đất đai.

Bên cạnh đó, hệ thống dữ liệu đất đai chưa được đồng bộ, khiến công tác quản lý gặp khó khăn. Việc điều chỉnh địa giới hành chính so với quy hoạch cũ cũng tạo ra nhiều vướng mắc cho chính quyền cơ sở trong quá trình thực thi.

Thực tế cho thấy, nhiều địa phương vẫn phải chờ hướng dẫn từ cấp trên để xử lý các vấn đề phát sinh, dẫn đến ách tắc trong triển khai dự án. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nhà đầu tư, người sử dụng đất và tiến độ các dự án bất động sản do chưa bảo đảm mặt bằng và tính thống nhất trong quản lý.

Ông Ngọc cho rằng nếu Luật Đất đai sửa đổi chú trọng điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất về mặt không gian nhiều hơn, thay vì địa giới hành chính như mô hình chính quyền địa phương 3 cấp, sẽ tạo điều kiện cho chính quyền cơ sở thực hiện đồng bộ, hiệu quả hơn. Từ đó, các dự án bất động sản có thể tháo gỡ được nút thắt và thị trường sẽ phát triển thuận lợi hơn.

Người dân quan tâm nhất điều gì?

Theo đúng tinh thần của Luật Đất đai 2024, sau khi người dân chấp hành giải phóng mặt bằng, thu hồi đất thì họ được tái định cư với điều kiện sống tối thiểu là bằng hoặc hơn điều kiện họ đã sống. Nhưng thực tế, không có nhiều dự án đã thực hiện được điều này.

Vì vậy, nếu Luật Đất đai sửa đổi giải quyết được hài hòa mâu thuẫn giữa ba bên: Nhà nước - nhà sử dụng đất - doanh nghiệp trong vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng thì sẽ giúp minh bạch và công bằng hơn. Đây cũng là động lực lớn cho phát triển thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Ông Ngọc nhấn mạnh: khi giải quyết được những vấn đề thiết thực mà người dân quan tâm, đặc biệt là quyền lợi sau thu hồi đất, quá trình triển khai dự án sẽ thuận lợi hơn, đồng thời hạn chế được tình trạng khiếu nại, khiếu kiện.

Tuy nhiên, điều người dân và doanh nghiệp chờ đợi không chỉ là sửa luật mà là luật phải đi vào thực tiễn.

Bạn nghĩ sao về việc sửa Luật Đất đai lần này? Comment bên dưới nhé!