Singapore đánh thuế BĐS tới 60% hạn chế đầu cơ, Việt Nam thì sao?

Singapore đánh thuế bất động sản tới 60%, Hàn Quốc nâng thuế sở hữu lũy tiến lên 6%: nhiều quốc gia đang dùng thuế như một công cụ để kiềm chế đầu cơ đất và nhà ở.

Vậy với Việt Nam, câu hỏi đặt ra là: chính sách thuế sẽ đi theo hướng nào để vừa kiểm soát đầu cơ, vừa không gây xáo trộn thị trường?

Thuế BĐS đang trở thành “van điều tiết” thị trường

Trong bối cảnh khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà tại các đô thị lớn ngày càng nới rộng, nhiều nước đã tăng thuế với căn nhà thứ hai, nhà bỏ trống và các hoạt động đầu cơ.

Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, nguyên Trưởng phòng Kinh tế quốc tế, Viện Kinh tế Việt Nam và Thế giới, sau các biến động tài chính lớn, thuế bất động sản không còn chỉ là công cụ thu ngân sách mà còn là “van điều tiết” để ổn định kinh tế và công bằng xã hội.

Một số nước đang làm gì?

Hoa Kỳ duy trì thuế tài sản ở mức 1-2% giá trị thị trường mỗi năm kể từ sau khủng hoảng 2008.

Nhật Bản áp thuế tài sản cố định 1,4% cùng thuế quy hoạch đô thị 0,3%, đồng thời xóa bỏ ưu đãi với đất nông nghiệp trong đô thị để thúc đẩy nguồn cung.

Singapore áp thuế trước bạ bổ sung tới 20% cho căn nhà thứ hai và lên đến 60% đối với người nước ngoài từ năm 2023.

Hàn Quốc nâng thuế sở hữu lũy tiến tối đa lên 6% vào năm 2021.

Canada áp thuế nhà trống 3–5% tại các đô thị lớn để hạn chế dòng vốn đầu cơ “lướt sóng”.

Vì sao các nước phải siết thuế?

TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng sau khủng hoảng tài chính năm 2008, bong bóng bất động sản không còn mang tính cục bộ mà đã lan rộng toàn cầu.

Khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) hạ lãi suất xuống mức rất thấp để kích thích kinh tế, dòng tiền giá rẻ chảy mạnh vào bất động sản tại các khu vực có tiềm năng tăng trưởng như châu Á và Trung Đông.

Nếu không kiểm soát, nguồn lực quốc gia sẽ bị đẩy vào các tài sản không tạo ra giá trị, kéo theo hai hệ quả lớn là lạm phát gia tăng và bất bình đẳng xã hội, khi giá nhà vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân.

Nắm giữ nhưng không khai thác là lãng phí

Theo ông Sơn, việc tích trữ bất động sản nhưng không đưa vào khai thác là hành vi gây lãng phí lớn đối với nền kinh tế.

Ông dẫn trường hợp tại New York, nơi nhiều tòa nhà cao tầng được xây dựng nhưng tỷ lệ bỏ trống cao, trong khi chi phí hạ tầng vẫn do xã hội gánh chịu.

Vì vậy, sử dụng thuế để buộc bất động sản tham gia vào vòng quay kinh tế là cách điều tiết nguồn lực theo hướng phục vụ sản xuất, thay vì bị đầu cơ thâu tóm và đẩy giá.

Thuế cao có làm giá nhà hạ ngay không?

Thực tế tại Hàn Quốc và Canada cho thấy việc tăng thuế chưa chắc kéo giảm giá nhà ngay lập tức.

Tại Hàn Quốc, dù thuế được nâng lên mức cao, giá nhà vẫn tiếp tục tăng do đặc thù cấu trúc thị trường và phản ứng tâm lý ngắn hạn của nhà đầu tư.

Ông Sơn lưu ý: thuế chỉ là một phần của bài toán, không thể giải quyết toàn diện nếu thiếu cải cách về cơ chế vận hành. Kỳ vọng quá mức vào thuế, trong khi bỏ qua các yếu tố như sở hữu chéo trong ngân hàng hay các doanh nghiệp “sân sau”, có thể dẫn đến đánh giá sai lệch về hiệu quả chính sách.

Việt Nam đang ở đâu?

Hiện nay, mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam phổ biến từ 0,03% đến 0,15%, và chủ yếu đánh vào giao dịch thay vì tài sản sở hữu.

TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng cần thận trọng khi áp thuế nhà thứ hai do những đặc thù về lịch sử và điều kiện sống.

Theo ông, thay vì chỉ tính theo số lượng căn nhà, chính sách nên dựa trên diện tích bình quân đầu người vượt ngưỡng cơ bản để đảm bảo công bằng và tránh gây tâm lý hoang mang.

Ông cũng cho rằng lo ngại thuế cao sẽ đẩy giá thuê tăng là chưa hẳn đúng, vì quy luật cung - cầu sẽ buộc thị trường tự điều chỉnh khi giá vượt quá khả năng chi trả.

Muốn chống đầu cơ, cần một gói giải pháp đồng bộ

Để xử lý tận gốc vấn đề đầu cơ, TS. Bùi Ngọc Sơn đề xuất:

- Hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và định danh cá nhân để minh bạch hóa sở hữu.

- Áp dụng thuế với người nắm giữ nhiều bất động sản hoặc diện tích lớn.

- Chấm dứt tình trạng “bán trước, xây sau” để tránh lãng phí nguồn lực.

- Xử lý dứt điểm nợ chéo và các mối quan hệ “sân sau” trong hệ thống ngân hàng để kiểm soát dòng vốn đầu cơ.

- Hạn chế người nước ngoài mua nhà và kiên quyết cho phá sản các doanh nghiệp yếu kém, buộc đưa hàng tồn ra thị trường để tăng nguồn cung thực.

Việt Nam có thể đứng ngoài xu hướng này không?

Theo ông Sơn, thuế bất động sản là nguồn thu ổn định và bền vững mà nhiều quốc gia đã áp dụng từ lâu, và Việt Nam khó có thể đứng ngoài xu hướng này nếu muốn nâng cao hiệu quả quản trị vĩ mô.

Ông nhấn mạnh việc điều tiết không nhằm vào bất kỳ nhóm lợi ích nào, mà hướng tới sử dụng hiệu quả tài nguyên quốc gia, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ, và xây dựng một thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.

Bộ Tài chính đang nghiên cứu gì?

Bộ Tài chính cho biết đang tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế và xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai các chính sách thuế liên quan đến bất động sản. Trên cơ sở đó, cơ quan này sẽ báo cáo cấp có thẩm quyền vào thời điểm phù hợp.

Ngoài ra, theo Chương trình lập pháp năm 2026 của Quốc hội và căn cứ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tài chính đang nghiên cứu, xây dựng hồ sơ dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Dự kiến, dự án luật sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, vào tháng 10/2026.

Bạn nghĩ sao về việc Việt Nam tăng thuế BĐS để chống đầu cơ? Comment bên dưới nhé!