Siết tín dụng BĐS: doanh thu DN có thể giảm 30-40%, nguồn vốn đang bị nghẽn ở đâu?

Siết tín dụng bất động sản đang tạo áp lực rõ lên doanh nghiệp: có đơn vị ghi nhận doanh thu giảm 30 - 40% so với cùng kỳ, trong khi khách mua nhà vay vốn cũng khó tiếp cận hơn.

Tại một diễn đàn mới đây, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra chủ trương tăng trưởng tín dụng không vượt mức tăng trưởng chung của ngành, dự kiến chỉ khoảng 15%, cộng với việc hạn mức tín dụng (room) quý nào giải quyết trong quý đó khiến các ngân hàng không chủ động được nguồn vốn.

Theo ông Châu, điều này làm phát sinh nhiều vướng mắc trên thị trường: doanh nghiệp đã ký hợp đồng vay thì không được giải ngân, doanh nghiệp đang được giải ngân thì không được giải ngân tiếp, còn cá nhân tiếp cận vốn cũng gặp khó khăn.

Ông đề xuất NHNN nên giao room tín dụng cả năm cho các ngân hàng để họ chủ động kế hoạch giải ngân. Bên cạnh đó, cần xem xét nâng trần trong quý II/2026 nhằm phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số theo chủ trương của Đảng và Chính phủ.

Về bức tranh tín dụng hiện tại, ông Châu cho biết năm 2025 tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ngân hàng đạt 19%, trong đó bất động sản hơn 24%. Theo ông, bất động sản vốn thường có tốc độ tín dụng cao hơn toàn ngành, nên việc năm 2026 đưa ra quy định tín dụng bất động sản không tăng cao hơn mức chung của ngành có thể khiến nhiều mắt xích bị nghẽn.

Hệ quả là không chỉ doanh nghiệp bị ảnh hưởng mà người mua nhà cũng khó tiếp cận vốn hơn, nhất là trong bối cảnh thị trường vẫn đang cần thanh khoản để duy trì giao dịch.

Ở góc nhìn doanh nghiệp phân phối, ông Nguyễn Thái Bình - Chủ tịch hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đông Tây Land - cho biết trước đây có 80 - 90% khách hàng vay mua nhà, nhưng khi tín dụng hạn chế thì tỷ lệ này còn khoảng 60 - 70%.

Theo ông Bình, khi tín dụng siết chặt, người mua nhà nhận thấy rủi ro nên cũng cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền. Doanh nghiệp của ông đã ghi nhận doanh thu giảm từ 30 - 40% so với cùng kỳ, dù nguồn hàng trên thị trường ở mức cao.

Ông cũng cho rằng việc siết tín dụng đang có phần đánh đồng giữa các nhóm khách hàng. Vì vậy, cần phân loại khách hàng vay lần đầu, phân theo độ tuổi và các tiêu chí phù hợp để có chính sách lãi suất ưu đãi hơn. Nếu chưa thể giảm lãi suất, ngân hàng cũng nên chọn đúng nhóm đối tượng ưu tiên để họ có thể tiếp cận nguồn hàng tốt hơn.

Với phân khúc nhà ở xã hội, áp lực vốn còn rõ hơn. Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành - cho biết dù Chính phủ đã có gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho chương trình ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, với lãi suất 6,1%, không tính vào room tín dụng và áp dụng cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà, doanh nghiệp vẫn rất khó tiếp cận vốn.

Ông Nghĩa cho biết ngân hàng nói lãi suất huy động cao, cho vay mức này sẽ lỗ; nhưng nếu đề nghị vay theo lãi suất thương mại thì họ cũng không cho vì sợ sai đối tượng. Từ đó, nhiều đơn vị đầu tư nhà ở xã hội rơi vào thế khó: không vay được vốn ở bất kỳ kênh nào trong thời điểm hiện nay.

Ông nhấn mạnh nếu không kịp thời tháo gỡ, tiến độ xây dựng sẽ chậm lại, và mục tiêu đạt 28.000 căn nhà ở xã hội của TP. HCM trong năm nay cùng 30.000 căn trong năm sau sẽ khó hoàn thành.

Ở nhóm bất động sản công nghiệp, ông Trần Việt Anh - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu Tư SCC (SCCI) - cho rằng để xây dựng một khu công nghiệp (KCN) hoàn chỉnh, vốn đầu tư ban đầu rất lớn, trong khi quá trình lấp đầy không thể diễn ra ngay mà cần thời gian dài. Điều đó khiến chu kỳ hoàn vốn của bất động sản công nghiệp kéo dài.

Theo ông Việt Anh, bất cập hiện nay là NHNN và các ngân hàng thương mại chưa tách riêng bất động sản công nghiệp như một nhóm riêng, mà vẫn gom chung vào bất động sản. Trong khi đó, bất động sản công nghiệp là một động lực phát triển kinh tế, đặc biệt với Việt Nam trong giai đoạn thu hút sản xuất, logistics và chuỗi cung ứng.

Ông đề xuất cơ quan quản lý cần phân loại tín dụng bất động sản theo mục tiêu sử dụng, ưu tiên bất động sản công nghiệp và logistics. Song song đó là thiết kế cơ chế tín dụng dài hạn, phù hợp chu kỳ đầu tư; kiểm soát tín dụng dựa trên chất lượng dự án và năng lực doanh nghiệp, thay vì cào bằng.

Ông cũng cho rằng cần nhìn nhận bất động sản nói chung như một hạ tầng kinh tế, tương tự giao thông hay năng lượng, để chính sách tín dụng đi đúng vào nhóm cần ưu tiên.

Ở một diễn biến liên quan, theo Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2, tính đến cuối tháng 4/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP. HCM đạt hơn 1,1 triệu tỷ đồng, tăng 2,8% so với cuối năm 2024.

Bạn nghĩ việc siết tín dụng hiện nay đang tác động mạnh nhất đến phân khúc nào: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hay bất động sản công nghiệp? Comment bên dưới nhé!